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世界觀天下！任澤平：下調(diào)存量房貸利率，應(yīng)對提前還貸潮
文：任澤平團(tuán)隊
近年來，中央多次提出要求加大金融支持實體經(jīng)濟(jì)力度，降低企業(yè)綜合融資、個人消費信貸成本，確保金融服務(wù)普惠性、可得性。
(相關(guān)資料圖)
近期，各城市提前還貸潮涌現(xiàn)，還貸難、排長隊問題普遍出現(xiàn)。
老百姓提前還貸，不是因為收入增加或者積蓄多，而是因為存量房貸利率與新增房貸利率差距過大，政策需反映民眾呼聲，建議金融機構(gòu)為購房者提前還貸提供便利，相關(guān)部門重視社會呼聲，出臺措施引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，同時降息以降低銀行負(fù)債成本，有效解決提前還貸潮問題。這有利于降低居民負(fù)擔(dān)，提振消費者信心，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，是利國利民的善政。
一、提前還貸潮的背景：LPR連續(xù)下調(diào)，首套利率下限放寬
1、2022年以來5年期以上LPR連續(xù)三次下調(diào)35個基點至4.3%，房貸利率持續(xù)下降。
為推動經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、滿足企業(yè)中長期融資需求、降低居民住房消費負(fù)擔(dān)，2022年，LPR經(jīng)歷兩次雙降、一次單降。1月，5年期以上LPR下降5個基點至4.60%；5月，5年期以上LPR大幅下調(diào)15個基點至4.45%；8月，5年期以上LPR繼續(xù)下降15個基點至4.30%。
伴隨5年期以上LPR下調(diào)，商業(yè)銀行房貸利率持續(xù)下調(diào)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，首套、二套房貸主流利率平均分別為4.10%、4.91%，同比分別回落146、93個基點，接近歷史最低水平。
2、中央支持階段性放寬部分城市首套房貸利率下限，多城首套房貸利率降至4.1%以下。
正常情況下，首套房貸利率下限是多少？2022年5月，央行宣布，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。根據(jù)2023年1月央行最新LPR報價，5年期以上LPR為4.3%，因此，首套房貸利率下限4.1%。
2023年1月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
根據(jù)國家統(tǒng)計局2022年10-12月數(shù)據(jù)，70個大中城市中，有35個城市符合降低首套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)，其中二線城市14個、三四線城市21個。政策加持下，多城宣布下調(diào)首套房貸利率。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有30個城市將首套房貸利率下調(diào)至4.1%以下。
分城市看，下調(diào)首套房貸利率的二線城市有10個，分別是天津、沈陽、武漢、太原、鄭州、廈門、長春、蘭州、石家莊、珠海。其余都是三四線城市。分利率水平看，首套利率4.0%、3.95%的各有1個城市，利率3.9%的有10個城市，利率3.8%的城市13個，利率3.7%的有5個城市。
在以上背景下，2022年下半年以來，部分購房者開始加快節(jié)奏提前償還貸款，到今年年初，形成提前還貸潮。然而，銀行為提前還貸的購房者設(shè)置門檻、障礙，包括關(guān)閉線上申請通道、捆綁理財銷售、設(shè)置提前還貸額度等，導(dǎo)致提前還貸難。據(jù)統(tǒng)計，北京、上海提前還貸排隊時間分別為1-2個月以上、2-3個月，廣州、深圳均在1個月以上，南京部分銀行需排隊6個月。
二、原因：存量與新增房貸利差較大
為什么會出現(xiàn)提前還貸潮？
1、國內(nèi)外宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，居民就業(yè)預(yù)期、收入預(yù)期不穩(wěn)定，傾向降低負(fù)債、減少利息支出。受美聯(lián)儲加息、俄烏沖突等影響，企業(yè)經(jīng)營、居民收入受到?jīng)_擊，居民對未來就業(yè)、收入預(yù)期不穩(wěn)定。
根據(jù)央行城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，2022年第四季度，居民對未來的收入信心指數(shù)、就業(yè)預(yù)期指數(shù)環(huán)比分別下降2.1、2.4個百分點至44.4%、43.0%。23.3%的居民認(rèn)為收入減少，比上季度增加5.2個百分點。49.1%的居民認(rèn)為“形勢嚴(yán)峻、就業(yè)難”或“看不準(zhǔn)”。因就業(yè)、收入預(yù)期不穩(wěn)定，居民傾向減少投資、消費，增加存款、降低負(fù)債，從而形成提前還款熱潮。
2、LPR下降、加點部分下降造成存量房貸利率與新增房貸利率差距較大。目前，個人房貸利率定價方式主要有兩種，一是固定利率模式，二是“LPR+加點”浮動利率。如果購房者選擇浮動利率模式，一般貸款利率會在合同約定的“重定價日”調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容是LPR，加點部分在合同期限內(nèi)一般固定不變。
因此，存量與新增房貸利差較大有兩個原因：一方面，LPR不斷下降導(dǎo)致此前購房者利率與當(dāng)前購房者利率差異。2019年10月-2023年1月，LPR從4.85%降低55個基點至4.30%。另一方面，存量房貸加點多，新增房貸不加反減。存量與新增房貸加點部分差距也擴(kuò)大了存量房貸與新增房貸利差，引發(fā)提前還貸行為。
3、居民投資收益率下降，風(fēng)險偏好轉(zhuǎn)向保守，閑置資金傾向于提前還貸。2022年全球各類資產(chǎn)表現(xiàn)低迷。從股市看，2022年，美國、日本、歐洲、韓國、中國股市均大幅下跌。納斯達(dá)克指數(shù)、標(biāo)普500指數(shù)、日經(jīng)225指數(shù)、韓國綜合指數(shù)、德國DAX指數(shù)、中國香港恒生科技指數(shù)、中國滬深300指數(shù)分別下跌33.9%、20.9%、10.9%、25.2%、13.1%、26.8%、21.3%。
從債市看，美國、歐元、英國十年期國債收益率上行達(dá)300個基點，債券價格跌幅達(dá)30%，中國十年期國債收益率年底也出現(xiàn)動蕩跳升。
從樓市看，2022年部分房企暴雷、項目爛尾，居民信心不足、觀望情緒濃厚，住房投資下降9.5%，住宅銷售下降28.3%。
股債樓表現(xiàn)低迷，理財產(chǎn)品跌破凈值，居民缺乏收益率穩(wěn)定的投資渠道，導(dǎo)致原來用于投資的資金被用來提前償還房貸。
三、啟示：適度下調(diào)存量房貸利率，是利國利民的善政
1、對于購房者而言，需綜合貸款利率、已還款年限、剩余還款年限、還款方式等因素，理性判斷、衡量是否提前還貸。
1）購房時執(zhí)行利率明顯高于當(dāng)前房貸利率，可考慮提前還貸。
2）等額本息還款，前期支付房貸利息多、本金少，如果已還期數(shù)還未超過貸款周期的1/2，可以考慮提前還貸；等額本金還款，前期償還利息多、本金少，若已還期數(shù)尚未超過貸款周期1/3，可提前還貸。
3）缺乏其他投資渠道能夠補償房貸利率損失，若其他投資的收益率低于房貸利率，可提前還貸。
2、對于銀行而言，關(guān)閉線上申請通道、限制提前還款額度只是揚湯止沸，應(yīng)立足于客戶需求，提升服務(wù)，線上線下相結(jié)合為客戶提前還貸提供便利。
個人住房貸款對銀行來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提前還貸會造成銀行存量貸款規(guī)模下降、利息收入下降，因此，面對提前還貸潮，部分銀行選擇關(guān)閉線上申請渠道、限制提前還款額度。但長遠(yuǎn)看，這些舉措不利于銀行發(fā)展。
政策方面，近年來，中央多次提出要求加大金融支持實體經(jīng)濟(jì)力度，降低企業(yè)綜合融資、個人消費信貸成本，確保金融服務(wù)普惠性、可得性，銀行應(yīng)響應(yīng)國家政策，為客戶提前還貸提供便利。
法律方面，房貸合同一般會約定提前還貸違約金、罰息規(guī)定、最低還款期數(shù)，銀行應(yīng)遵守合同約定，如購房者愿意承擔(dān)違約風(fēng)險、繳納罰息，銀行應(yīng)為其提供便利、快捷的還款通道。
3、政府相關(guān)部門應(yīng)重視居民提前還貸需求，出臺措施引導(dǎo)銀行適度下調(diào)存量房貸利率，同時降息以降低銀行負(fù)債成本，這是利好國家、行業(yè)、居民的善政。
1）于國家而言，存量房貸利率下調(diào)，利好宏觀經(jīng)濟(jì)，有助于提振消費信心、擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
2）下調(diào)存量房貸利率將推動購房信心恢復(fù)，使消費者打消房貸利率未來可能繼續(xù)下行造成損失的顧慮，有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定。
3）下調(diào)存量房貸利率，站在利率高位的購房者利息支出下降，有利于降低居民住房消費負(fù)擔(dān)，解決消費者扎堆提前還貸、提前還貸難、違規(guī)轉(zhuǎn)貸等一系列問題。
