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“提前還房貸”成了“心病”：有人“一年還款19萬元，14.5萬都是利息”
作者：郭子碩
“提前還房貸”近期成了不少購房者的“心病”。
“銀行只留了個電話號碼，我陸陸續(xù)續(xù)打了十幾個，終于打通了。”“新房客”張曉告訴時代周報記者，銀行沒有線上提前還款通道，自己線下跑了好幾趟。
【資料圖】
2022年下半年，張曉剛完成一件人生大事，在華東準一線城市里擁有了自己的房子。不過，房產(chǎn)證帶來的熱乎勁沒維系多久，綜合考量房價表現(xiàn)及自由資金理財利息差等情況，張曉動起提前還款的念頭。
“提前還款是為了降低以后的生活壓力。”張曉這套房產(chǎn)的成交價約320多萬元，首付125萬元。現(xiàn)在張曉還背著200萬元的房貸，利率為4.10%。張曉算了一筆賬，如果提前還款20萬元，月供不變還款年限縮短5年，利息能少35萬多元。一番折騰下，張曉最終成功約到了今年6月提前還貸。
自2022下半年開始，有購房者反映提前還房貸“變麻煩了”。有銀行將線上還款規(guī)則改為一年只能還4次，且預約間隔不少于60天；有銀行以業(yè)務繁忙為由，僅在固定幾個工作日開放受理預約提前還貸業(yè)務的窗口；有銀行的個貸部電話幾乎沒有接通過......
社交平臺上，“提前還貸”成為熱議話題。有購房者反映，自己上周去成都某國有銀行雙流分行預約還房貸，對方說至少得等到7月。多數(shù)貸款人反映，提前還貸至少要等兩個月至五個月。
僅一天可辦理，提還遇花式門檻
同樣被提前還房貸折騰得身心俱疲的購房者還有來自廣州的趙灣。
“還款一年19萬元，14.5萬元都是利息?！壁w灣表示，自己從2022年1月開始還房貸，月供接近1.6萬元。理財一年下來還虧3%，趙灣想著“理財不如提前還房貸”。
然而，提前還貸在實際申請中也遇到不少麻煩。趙灣表示，“銀行只有周一、周三和周五能辦提前還款業(yè)務。最關(guān)鍵是，電話壓根打不通，只能先跑一趟拍下要準備的資料，第二次才能辦理預約申請?！睂Υ耍瑫r代周報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除上述國有大行的支行外，也有其他國有大行的某些支行僅周二開放辦理提前還款業(yè)務。
上述銀行提供了兩種提前還款方式，一種是”減少月供，年限不變”；另一種是“月供不變，縮短年限”。前者只需要提供身份證和借款合同，后者需要提供的的資料卻更為復雜，需要購房者提供身份證原件、借款合同、覆蓋月供2倍以上的收入證明、工資卡銀行近半年流水、戶口本、結(jié)婚證等資料。如果選擇第二種，業(yè)務成功辦理后，銀行需收取300元手續(xù)費。
“業(yè)務初審通過后，（我）還得到網(wǎng)點交300元手續(xù)費?！壁w灣很無奈。對于提前還款收取手續(xù)費一事，時代周報記者咨詢其他國有大行工作人員，工作人員均表示“不需要額外支付手續(xù)費”。
像張曉和趙灣一樣，想提前還房貸，但屢屢碰壁的購房者不在少數(shù)。觀察下來，商業(yè)銀行的提前還款渠道并不通暢。多家國有大行均設(shè)置了服務提前還款業(yè)務的人工專線，并且是銀行對外唯一的咨詢渠道。時代周報記者實地發(fā)現(xiàn)，但好幾家銀行的人工專線處于無人接聽或者無法接通的狀態(tài)。
有購房者向時代周報記者反映，銀行辦理提前還房貸的窗口少、業(yè)務開放時間短、營業(yè)廳沒法辦理提前還貸業(yè)務等問題。時代周報記者以購房者的身份咨詢廣州多家銀行工作人員?！霸跔I業(yè)廳拿了號的，當天都會安排辦理。但各支行預約還款審批和后續(xù)扣款情況不同，要根據(jù)網(wǎng)點情況具體分析?！?一位廣州某國有大行的客戶經(jīng)理表示。
針對營業(yè)廳不支持辦理提前還貸業(yè)務，上述客戶經(jīng)理表示?！坝械臓I業(yè)廳只是銀行網(wǎng)點，沒有設(shè)置個貸部，只有上一級支行才能處理提前還款的業(yè)務。并不是提前還款的人多了，才有這個規(guī)定。”
“提前還款更劃算”
知乎曾在近日做過一份調(diào)查。結(jié)果顯示，484名受訪者中有63%選擇“會提前還房貸”，僅10%選擇“不會提前還”。為什么購房者爭先搶后還房貸？
“房貸利率遠超市場上大部分理財收益。” 在北京工作的于杰給出了她的答案。她表示她的房貸利率比理財收益高多了。據(jù)了解，于杰19年置業(yè)時房貸利率高達5.28%，而近兩年收益在5%以上的理財產(chǎn)品并不常見，而且風險等價較高。
市場上保本保息的資產(chǎn)配置選擇有限，且定期存款收益和理財收益跑不過房貸利率。截至2月9日，六大國有銀行各期限掛牌存款利率基本相同，三個月定期存款利率均為1.25%，二年期定期存款利率均為2.15%，三年期定期存款利率均為2.6%，五年期定期存款利率均為2.65%。
據(jù)招商證券銀行業(yè)分析團隊，截至1月31日，現(xiàn)金管理類理財收益率中樞為2.1%，僅較公募貨基高23BP。其中，國有大行現(xiàn)金管理類產(chǎn)品的平均7日年化收益率為1.90%，股份行為2.28%，城農(nóng)商行為2.12%。1月下半月，最短持有期固收類、定開純固收、定開固收+理財平均半月年化收益率分別為4.2%、2.8%、2.9%，收益率較穩(wěn)定。
此前，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受時代周報記者采訪時指出：“購房者對未來收入的不確定性增加，有焦慮情緒，并且對經(jīng)濟發(fā)展預期降低，手里有富余資金就想提前還貸，減輕壓力?！?/p>
目前，我國存款規(guī)模仍維持較高水平。截至2022年末，我國人民幣存款余額258.5萬億元，同比增長11.3%，增速比上年同期高2個百分點。
有分析人士認為，個人按揭貸款是銀行的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，批量提前還房貸會影響到銀行的營收和利潤。正因如此，各家銀行對提前還款設(shè)置了時間門檻或是違約金門檻，以彌補因購房者提前還款合同違約，對利潤、資金安排造成的損失。
不過，并非所有情況都適合提前還房貸。一名華北區(qū)域房地產(chǎn)中介告訴時代周報記者，是否提前還款主要取決于“剩余利息”。如果以等額本息的方式還房貸，前期還的都是利息，而還款時間已過半，剩下部分都是本金，并不建議提前還款。（張曉、趙灣、于杰均是化名）
