劉強(qiáng)東剛回國(guó),京東就買下一塊地。
2月7日,據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)公開信息,位于亦莊新城0303街區(qū)的地塊被京東以31.12億元的底價(jià)拿下。
該地塊總面積7.17萬(wàn)平,規(guī)劃建筑面積19.46萬(wàn)平。位置就在京東集團(tuán)總部東南側(cè),從京東1號(hào)樓南門出發(fā),過(guò)個(gè)馬路就能抵達(dá)。
(資料圖片僅供參考)
拿下該地塊的“北京越新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”,去年12月13日才剛剛成立,由京東全資控股。天眼查信息顯示,該公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
(截自天眼查)
原本互聯(lián)網(wǎng)公司拿地并不是什么新鮮事,畢竟總會(huì)有規(guī)模擴(kuò)張、開展新業(yè)務(wù)之類的需求。但京東這次拿下的地塊,無(wú)論是地理位置還是用地規(guī)劃,都有些耐人尋味。
北京市規(guī)自委公開的規(guī)劃圖中,該地塊被劃分為四個(gè)部分。其中F1C-1為綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地,用地規(guī)模4.02萬(wàn)平,地上建筑規(guī)模14.09萬(wàn)平;F1S-1為社會(huì)停車場(chǎng)用地,用地規(guī)模6486.3平。這兩個(gè)部分還比較好理解,說(shuō)明該地塊可以用作商業(yè)用途,比如辦公樓之類。
但剩下的兩部分就不同了。
F1R-1為二類居住用地,用地規(guī)模1.99萬(wàn)平,地上建筑規(guī)模4.97萬(wàn)平。在這一部分中,還包含社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站和社區(qū)綜合文化室各一處,建筑規(guī)模分別不低于250平、300平和300平,將由開發(fā)企業(yè)代建后移交相關(guān)部門。
(圖源:北京市規(guī)自委文件)
至于剩下的4萬(wàn)多平住宅用地,還需要執(zhí)行套內(nèi)“7090”政策。即建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平以下住房面積所占比重,需達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。換而言之,該地塊的住宅用地主要面向剛需人群。
最后的F1A-1部分,則屬于托幼用地,用地規(guī)模5034.8平,地上建筑規(guī)模4027.84平。根據(jù)規(guī)劃,未來(lái)這里將建成12班幼兒園,也是由京東代建后移交相關(guān)部門。
這樣一個(gè)集合了商業(yè)、住宅、幼兒園等等的“多規(guī)合一”地塊,對(duì)于其它公司而言開發(fā)起來(lái)都比較復(fù)雜。這也難怪在北京第五批次集中供地,6宗地塊吸引33家房企/聯(lián)合體爭(zhēng)奪時(shí),京東還能以底價(jià)拿下這一地塊。
不過(guò)對(duì)于京東而言,這一復(fù)雜的地塊倒是再合適不過(guò)了。
京東要養(yǎng)活54萬(wàn)員工
前不久,劉強(qiáng)東回國(guó)工作的消息一度沖上微博熱搜榜首,京東下一步的走向也引發(fā)大眾好奇。
在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上,京東做的第一件大事居然是買地,這顯然也透露了京東未來(lái)的規(guī)劃。
首先,新地塊中的商業(yè)用地,大概率會(huì)成為京東儲(chǔ)備的辦公用地。一方面,合同里明確提到,F(xiàn)1C-1部分只能自持經(jīng)營(yíng),不可轉(zhuǎn)讓或分割對(duì)外銷售;另一方面,京東自身也確實(shí)需要更多的辦公用地。
(圖源:北京市規(guī)自委文件)
2022年初的時(shí)候,京東已經(jīng)啟用了總部2號(hào)樓C棟。到了9月份,京東又宣布總部2號(hào)樓A、B棟正式啟動(dòng)。一年內(nèi)啟用三棟辦公樓,可見京東的員工數(shù)量增幅有多么可怕。而在那時(shí)候,京東的總員工數(shù)才超過(guò)40萬(wàn)不久。
2022年底,劉強(qiáng)東在內(nèi)部信中透露,合并德邦后,京東的員工總數(shù)已經(jīng)超過(guò)54萬(wàn)人。雖然京東的員工分布在各個(gè)地區(qū),但北京總部的員工數(shù)也早已過(guò)萬(wàn),且還在不斷增長(zhǎng)。這時(shí)候儲(chǔ)備更多的辦公用地還是很有必要的。
其次,新地塊中的幼兒園、停車場(chǎng)和社區(qū)配套設(shè)施,雖然會(huì)在京東代建后移交相關(guān)部門,但對(duì)于京東來(lái)說(shuō)也很有意義。一方面,無(wú)償代建公用設(shè)施,可以進(jìn)一步提高京東的社會(huì)形象;另一方面,這些設(shè)施京東自身也能用得到。
就比如幼兒園。京東總部原本就為員工提供了免費(fèi)托幼中心,員工子女可以免費(fèi)入學(xué),甚至為寶寶提供的母嬰用品等等都是免費(fèi)的。
此后京東更是合作Etonkids打造了高端雙語(yǔ)幼兒園,員工子女享有折扣價(jià)。但是隨著總部員工數(shù)量不斷增長(zhǎng),原先的幼兒園規(guī)模也可能逐漸不夠。
而且原本的幼兒園距離京東總部還是有著1公里左右的直線距離,往后要是能有個(gè)更近的幼兒園也能方便員工。
最后,也是最受關(guān)注的居住用地,引發(fā)了外界的很多猜想:
第一種可能,京東真的要進(jìn)軍房地產(chǎn)。從地理位置來(lái)說(shuō),京東買下的新地塊周邊配套設(shè)施完善,距離“經(jīng)海路”地鐵站也很近。
該住宅用地的銷售指導(dǎo)價(jià)是5.8萬(wàn)元/平,與之相比,附近距離地鐵站更遠(yuǎn)的北京經(jīng)開壹中心二手房均價(jià)6.63萬(wàn)元/平,通泰國(guó)際公館均價(jià)6.07萬(wàn)元/平。
再考慮到附近有康寧科技、小米產(chǎn)業(yè)園、京東方等公司,有購(gòu)房需求的人很多,京東如果自建自銷也確實(shí)很有市場(chǎng)。
第二種可能,京東要將之作為員工宿舍。曾經(jīng)有一個(gè)流傳甚廣的故事,劉強(qiáng)東在一次參觀員工宿舍時(shí),看到一間宿舍住了6個(gè)人,當(dāng)場(chǎng)發(fā)飆。他立即提出要求,京東的員工宿舍,每間最多只能住兩個(gè)人。所有工作滿三年以上的員工,每人單獨(dú)房間:“要讓員工、兄弟們活得有尊嚴(yán)!”。
京東如果想在總部附近建設(shè)員工宿舍,也確實(shí)有可能。但北京寸土寸金,就算宿舍建好了能容納的員工數(shù)也有限。此外,想要搬進(jìn)員工宿舍需要滿足什么樣的條件,這也是一個(gè)很大的問(wèn)題。
因而最有可能的還是第三種,京東會(huì)先按照商品房的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)住宅,最后再給到員工優(yōu)惠價(jià)。
“住房保障”成為大廠標(biāo)配
“福利房”的模式其實(shí)也很常見,2018年時(shí),小米就曾與華潤(rùn)聯(lián)手拿下位于昌平沙河鎮(zhèn)的地塊,并建成了“萬(wàn)橡華府”“萬(wàn)橡悅府”。前者成為了小米的福利房,由小米員工優(yōu)先購(gòu)買,且享受9.2折優(yōu)惠。
如果京東采用這一方案,給到員工的優(yōu)惠力度可能還會(huì)更大。早在2012年,京東就推出了“安居計(jì)劃”,向符合條件的員工提供最高100萬(wàn)元的無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保、無(wú)利息購(gòu)房借款。此后安居計(jì)劃多次升級(jí),擴(kuò)大支持購(gòu)房的范圍,京東為此投入的資金也不斷增加。
像京東一樣,提供購(gòu)房無(wú)息貸款福利的公司還有很多。比如早在2011年,阿里就推出了“iHome”無(wú)息置業(yè)貸款計(jì)劃。
只要在阿里工作滿兩年、符合相關(guān)條件,且購(gòu)買首套住房的員工,就能申請(qǐng)貸款;工作兩年以上、三年以下,貸款額度提至20萬(wàn)元;工作三年以上,貸款額度上限30萬(wàn)元。此后貸款額度根據(jù)實(shí)際情況又進(jìn)行了上調(diào)。
騰訊的無(wú)息貸款則要求員工工作滿3年,購(gòu)買首房時(shí)可免息借款50萬(wàn)元,6年還清。隨著房?jī)r(jià)變化,騰訊后續(xù)也是不斷提高貸款限額;順豐的無(wú)息貸款根據(jù)各地消費(fèi)水平和員工收入調(diào)整,額度在30萬(wàn)元到100萬(wàn)元不等,需要5年還清……
可以看到,住房作為員工的剛性需求,也成為了大廠的重要福利。給予員工高額的無(wú)息貸款,不僅能提高員工的歸屬感,也能增強(qiáng)公司的凝聚力。
前不久,劉強(qiáng)東在內(nèi)部信中再次提及,京東將拿出100億元為所有基層員工設(shè)立“住房保障基金”。劉強(qiáng)東計(jì)劃為工作滿五年以上的全體員工,實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的愿望。而這項(xiàng)循環(huán)無(wú)息貸款基金,也意味著京東未來(lái)將累積投入數(shù)百億元的資金:
“我希望此舉能讓工作一定年限的兄弟們都能有一個(gè)溫暖的、穩(wěn)定的、自己的‘家’。”
由此看來(lái),新地塊的住宅一旦落成,很可能會(huì)成為京東住房保障的一部分。不僅原先的無(wú)息貸款同樣適用,估計(jì)還能給到誘惑力很大的價(jià)格。
當(dāng)然,以上目前也只是猜想。面對(duì)這塊到手的居住用地,京東的下一步打算如何,這仍是個(gè)未知數(shù)。
但可以肯定的一點(diǎn)是,只要條件充分,劉強(qiáng)東一定會(huì)兌現(xiàn)自己的諾言,將員工的購(gòu)房愿望擺在首位。