“深圳二手房指導(dǎo)價(jià)會(huì)取消嗎?”
“會(huì)有指導(dǎo)價(jià)三周年嗎?”
(資料圖片僅供參考)
這兩年的2月8日,對(duì)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)言,變成了一個(gè)值得關(guān)注和紀(jì)念的日子。每到2月8日,市場(chǎng)上關(guān)于指導(dǎo)價(jià)調(diào)整、取消熱議至沸。
2021年2月8日,深圳樓市頒布了一項(xiàng)重磅調(diào)控政策,宣布建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制,對(duì)3595個(gè)住宅小區(qū)出臺(tái)詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)上將之通俗地稱為指導(dǎo)價(jià)。
彼時(shí),深圳市住建局在方案公布時(shí)曾解釋說(shuō)明,會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況每年做出調(diào)整。
2月8日,南都·灣財(cái)社記者通過(guò)12345政務(wù)服務(wù)熱線提問(wèn),獲得了深圳市住建局工作人員的回應(yīng):“內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案,但調(diào)整時(shí)間還沒(méi)有定下來(lái),是否發(fā)布也不一定。”
2月8日,中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書(shū)面采訪時(shí)表示,指導(dǎo)價(jià)原則是一年一調(diào),去年節(jié)后住建局表示將做調(diào)整并于近期發(fā)布,但最后去年一整年都未發(fā)布;今年說(shuō)得更為保守,最終發(fā)布與否可能更多取決于未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)。以目前政府對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度看,如果市場(chǎng)仍然保持低迷,調(diào)整的概率可能較大。
政策效果非常顯著
這兩年,亦是因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)的實(shí)施和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)深度調(diào)整,業(yè)主、購(gòu)房者、中介、房企人士等各方關(guān)聯(lián)者的心態(tài)甚至生活,都發(fā)生了很大變化。
有業(yè)主懊悔當(dāng)初沒(méi)賣房子,有購(gòu)房者自嘆“高位站崗”,有經(jīng)紀(jì)人被迫離開(kāi)地產(chǎn)行業(yè),而有的房企原本屬于行政、財(cái)務(wù)等方面的工作人員,也不得不“全民營(yíng)銷”,參與到新房的銷售戰(zhàn)線中去。
各方博弈之下,2022年深圳二手房成交接近腰斬。
根據(jù)深圳市住建局公布的數(shù)據(jù),深圳2022年二手住宅共成交21701套,較2021年成交量下滑46.68%,接近腰斬;月均成交僅約1808套,日均成交量約59套。
從成交面積看,深圳2022年二手住宅成交面積為207.04萬(wàn)平方米,較2021年下滑42.89%,遠(yuǎn)低于北京、上海的1334萬(wàn)平方米、1330萬(wàn)平方米。
鄭叔倫觀察分析,這兩年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化,二手房經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的歷史低谷,價(jià)格也出現(xiàn)了較大幅度的下調(diào),很多樓盤成交價(jià)已經(jīng)在參考價(jià)附近,甚至低于參考價(jià),政策效果可以說(shuō)非常顯著。
距離高點(diǎn)降價(jià)200萬(wàn)仍未賣出
“現(xiàn)在有點(diǎn)后悔前年沒(méi)賣房子,感覺(jué)以后沒(méi)機(jī)會(huì)漲那么高了?!?/strong>
這幾天,林晨(化名)有點(diǎn)煩躁,她將名下位于深圳市寶安區(qū)的一套房源交給了中介幫忙出租。但掛牌幾天,林晨通過(guò)中介方面沒(méi)有獲得任何帶看客戶,這也讓其再次后悔起此前市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)沒(méi)賣房的決定。
林晨說(shuō)因?yàn)樽约菏窍霌Q更小的房子,所以高位換劃算。在林晨看來(lái),前年自家房子最高時(shí)可以賣到750萬(wàn)元,但經(jīng)過(guò)兩年市場(chǎng)調(diào)整,不僅價(jià)格降到了500多萬(wàn)元,而且交易難度也大大提升,自己錯(cuò)失了難得的機(jī)會(huì)。
實(shí)際上,二手房成交參考價(jià)發(fā)布之后,政策效果也并非立竿見(jiàn)影。
彼時(shí),市場(chǎng)上各方對(duì)于新政策威力,并沒(méi)有打開(kāi)想象空間。有不少網(wǎng)友在社交平臺(tái)上調(diào)侃稱,“這價(jià)格你到時(shí)給我找出成交的一套出來(lái)”“價(jià)格有點(diǎn)不真實(shí),哪里有這么便宜的房?jī)r(jià)”“如果這個(gè)價(jià)錢業(yè)主愿意賣,那可得快搶啊?!?/p>
市場(chǎng)的掛牌價(jià)甚至還在一度走高,直到幾個(gè)月后,銀行貸款評(píng)估價(jià)與二手房成交參考價(jià)格強(qiáng)制掛鉤之后,調(diào)控威力才漸顯。
從這套位于寶安區(qū)的房源近兩年的調(diào)價(jià)過(guò)程,基本可以窺得指導(dǎo)價(jià)的發(fā)力過(guò)程。
該套房源首次掛牌出售是在二手房參考價(jià)頒布的一個(gè)月后,價(jià)格為900萬(wàn)元。此后的一個(gè)月內(nèi),業(yè)主兩次分別上調(diào)了18萬(wàn)元、42萬(wàn)元,在2021年4月時(shí),這套房源掛牌價(jià)達(dá)到了最高值960萬(wàn)元。
此后近兩年內(nèi),這套房源便進(jìn)入了價(jià)格下調(diào)周期,前后下調(diào)了8次,去年年中最大下調(diào)幅度達(dá)到120萬(wàn)元。如今,業(yè)主掛牌價(jià)是739萬(wàn)元,距離兩年前的高點(diǎn)已下調(diào)超200萬(wàn)元,降幅比例超20%,但依舊未成功售出。
“現(xiàn)在的市場(chǎng)就是撿漏”
但另一個(gè)事實(shí)是,相比春節(jié)前,近期二手房交易量明顯走快。
深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)(下稱深房中協(xié))近日公布了2023年第5周周報(bào)(1.30-2.5),二手房交易量快速回升,全市二手房(含自助)錄得560套,環(huán)比增長(zhǎng)214.6%。
“現(xiàn)在開(kāi)工的這一周多時(shí)間,成交量是在回升的,但并不是最近成交的,它可能是去年12月末受疫情影響或春節(jié)影響積累的成交,離深圳市場(chǎng)正常的成交還比較遠(yuǎn)?!币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示。
“近期帶看和成交多,是因?yàn)橛行┲笇?dǎo)價(jià)的筍盤,這些筍盤去化掉之后,帶看量還是會(huì)降下來(lái)?!蹦炒笮椭薪楣ぷ魅藛T銀經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)表示,說(shuō)白了,現(xiàn)在的市場(chǎng)就是撿漏,沒(méi)有漏可撿了就會(huì)繼續(xù)觀望。
銀經(jīng)理表示,現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)就是著急賣的降價(jià),不著急的就正常掛盤觀望。
對(duì)于春節(jié)后的市場(chǎng),有地產(chǎn)中介在社交媒體上分享,通過(guò)最近幾天的觀察,有些業(yè)主撤盤不賣、有些業(yè)主節(jié)后漲價(jià),市面上的筍盤已消費(fèi)得所剩無(wú)幾。很多業(yè)主并不是不想賣了,而是短期內(nèi)不想賣了,都在賭3月會(huì)出利好政策,期待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)。
銀經(jīng)理向記者分享了其近期關(guān)注到的一套成交正在走流程的房源?!白罱仙缴呖谄瑓^(qū)的一套兩房,業(yè)主開(kāi)始是高于指導(dǎo)價(jià)賣的,報(bào)價(jià)735萬(wàn)元,賣不掉,一直降,后來(lái)成交價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)大概70萬(wàn)元左右,低于指導(dǎo)價(jià)10%才成交。”
“但這種只能說(shuō)是個(gè)例,比如出來(lái)一套位置不錯(cuò)的筍盤,這樣客戶會(huì)多一些,可能很快就秒沒(méi)。”
銀經(jīng)理強(qiáng)調(diào),“秒沒(méi)的前提,還是價(jià)格”。據(jù)其觀察,大概兩個(gè)月前,低于指導(dǎo)價(jià)的房源挺多的,這兩個(gè)月就少了。地段好的基本上在指導(dǎo)價(jià)左右,地段不好的跟指導(dǎo)價(jià)相比差額會(huì)多一點(diǎn)。
指導(dǎo)價(jià)會(huì)調(diào)整嗎?
實(shí)際上,自兩年前深圳率先發(fā)布二手房成交參考價(jià)后,諸如廣州、成都、寧波、西安等城市也先后跟進(jìn)。
克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)曾表示,目前廣州、成都等多個(gè)城市二手房參考價(jià)在實(shí)際執(zhí)行中已經(jīng)取消,只有深圳還在嚴(yán)格執(zhí)行,這在某種程度上加大了購(gòu)房者首付款壓力,并且從調(diào)控政策來(lái)看,深圳是目前調(diào)控最為嚴(yán)格的城市,這與過(guò)去一年樓市交易新低也有很大關(guān)系。
如文章開(kāi)頭所述,深圳市住建局工作人員表示“內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案,但調(diào)整時(shí)間還沒(méi)有定下來(lái),是否發(fā)布也不一定”,但前述不愿具名地產(chǎn)人士表示,大家目前都在等政策,深圳應(yīng)該會(huì)出政策,并且政策力度可能還比較大,相對(duì)比較全面。
鄭叔倫認(rèn)為,指導(dǎo)價(jià)調(diào)整有其合理性,很多樓盤指導(dǎo)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)差距還是很大,特別是從政府支持剛需、改善群體購(gòu)房的原則看,剛需、改善產(chǎn)品的調(diào)整可能更為優(yōu)先,而且大多數(shù)是向下調(diào)整。
“但房住不炒總基調(diào)不動(dòng)搖更是首要原則,以往經(jīng)驗(yàn)表明,一旦政策變動(dòng)容易造成房?jī)r(jià)上漲,過(guò)去兩年調(diào)控取得的成績(jī)可能會(huì)功虧一簣,因此,政府對(duì)于政策調(diào)整非常謹(jǐn)慎,這也是去年指導(dǎo)價(jià)未調(diào)的重要原因。”鄭叔倫說(shuō)。
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示,2023年深圳樓市能否有所起色取決于前期泡沫是否褪去。目前來(lái)看,除少數(shù)片區(qū)明顯降價(jià)以外,深圳大部分區(qū)域的房?jī)r(jià)仍明顯高于2020年的房?jī)r(jià)水平。對(duì)于深圳調(diào)控政策能否松動(dòng),比如入戶3年才能買房、二手房參考價(jià)、認(rèn)房又認(rèn)貸、限售5年、增值稅5年免征期等,目前來(lái)看松動(dòng)的可能性比較小。
對(duì)于2023年深圳樓市走勢(shì),深房中協(xié)近期也進(jìn)行了一個(gè)小范圍投票調(diào)研,截至2月8日,參與投票人數(shù)超300人,其中有40%投票者認(rèn)為今年樓市會(huì)漲,但漲幅會(huì)非常?。?7%的購(gòu)房者認(rèn)為會(huì)大幅反彈,因?yàn)樾枨髩阂痔昧耍贿€有約16%的投票者認(rèn)為會(huì)下降,高位購(gòu)入房產(chǎn)的限購(gòu)時(shí)間滿,沖擊市場(chǎng)。(記者|甄素靜校對(duì)|段煉)