“年前房東不給看房了,你們要做好價(jià)格不能再往下談、甚至?xí)兴细〉臏?zhǔn)備。”
在2023年除夕的前一天,海淀萬(wàn)柳片區(qū)的房產(chǎn)中介小謝依然接到了數(shù)個(gè)客戶電話,電話咨詢的均是同一套房源——100平米左右、掛牌價(jià)1250萬(wàn)的三居室。從樓齡來(lái)看,其位于萬(wàn)柳片區(qū)“最老的小區(qū)”怡秀園,該小區(qū)建成于1996年。截至當(dāng)天,該房源位列鏈家APP“萬(wàn)柳熱搜房源榜”第一。
據(jù)小謝介紹,今年元旦以來(lái),該片區(qū)二手房市場(chǎng)明顯回暖。截至1月第二周,片區(qū)成交量已達(dá)到17套,“率先活躍起來(lái)的是豪宅市場(chǎng),緊接著傳導(dǎo)到有學(xué)區(qū)加成的改善市場(chǎng)。年前,業(yè)主們開始捂盤惜售?!?/p>
(資料圖片僅供參考)
不同于二手房市場(chǎng)的熱鬧,當(dāng)?shù)匦路渴袌?chǎng)依然表現(xiàn)平平。第一財(cái)經(jīng)了解到,今年元旦以來(lái),多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市的新房市場(chǎng)并未明顯轉(zhuǎn)暖,除豪宅和大戶型樓盤外,剛需盤去化情況依然不容樂觀。進(jìn)入春節(jié)假期,一些地區(qū)主流房企推盤節(jié)奏放緩;但在被視為“樓市晴雨表”的二手房市場(chǎng),成交量已出現(xiàn)環(huán)比恢復(fù)勢(shì)頭。
平安證券研報(bào)顯示,隨著疫后居民生活工作逐步恢復(fù)、積壓購(gòu)房需求釋放,1月樓市成交略有起色。除去1-2日元旦假期,1月前15日,重點(diǎn)20城二手房月日均成交2247套,同比增35.9%。但新房市場(chǎng)仍同比回落,重點(diǎn)50城新房月日均成交4582套,同比降5.9%。
豪宅需求帶動(dòng)熱點(diǎn)城市二手市場(chǎng)“回溫”
正月初三,剛回老家四天的合肥政務(wù)區(qū)房產(chǎn)中介安馨,一天內(nèi)接到了五六個(gè)客戶電話,“我打算初五就回去上班,那天已經(jīng)約了三個(gè)客戶了?!?/p>
政務(wù)區(qū)被視為合肥“房?jī)r(jià)天花板”,區(qū)域內(nèi)分布如華潤(rùn)凱旋門、置地柏悅公館等多個(gè)高端小區(qū),臨近商圈且具體學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)。
安馨告訴記者,這些急著看房的客戶大都是老客戶,觀望時(shí)間或超過一年?!斑@類房源掛牌價(jià)雖然一直比較堅(jiān)挺,但在去年交易中,也多半是降價(jià)出售,購(gòu)房者就產(chǎn)生了‘再等一等’的心理?,F(xiàn)在掛牌價(jià)和成交價(jià)雖仍處于低點(diǎn),但隨著疫情形勢(shì)向好,一些持續(xù)觀望的購(gòu)房者想趕在業(yè)主提價(jià)之前,抄底入手?!卑曹罢f(shuō)。
她以華潤(rùn)凱旋門140平米左右的三居室舉例稱,去年6月份成交總價(jià)大致在630萬(wàn)元左右,到了12月出現(xiàn)跌破600萬(wàn)元價(jià)格成交的案例。但現(xiàn)在同類房源的掛牌價(jià)維持在600萬(wàn)元以上,“現(xiàn)在不是賣房的好時(shí)機(jī),卻可能是買房的好時(shí)機(jī)?!?/p>
楊宇在武漢某頭部中介品牌做置業(yè)顧問已有5年。他也有類似感受:相較于新房市場(chǎng),當(dāng)?shù)氐亩址渴袌?chǎng)掛牌量和成交量均在元旦之后,出現(xiàn)增長(zhǎng)。
“一方面,得益于‘帶押過戶’新政落地;另一方面,一些做實(shí)體生意的業(yè)主,年底需要大量的資金周轉(zhuǎn),這時(shí)候可能選擇將房子掛出來(lái)賣。據(jù)我們機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),截至1月中旬,二手房市場(chǎng)掛牌量比去年10月增加了25%。在此背景下,二手房?jī)r(jià)短期內(nèi)還漲不起來(lái),不過,就購(gòu)房者來(lái)說(shuō),可選擇的空間更大,交易達(dá)成的概率也更高?!?楊宇稱。
相較于成交量開始復(fù)蘇,但房?jī)r(jià)仍處于低點(diǎn)合肥和武漢兩地,北京的豪宅及改善類二手市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲的跡象。
小謝所深耕的片區(qū)——海淀萬(wàn)柳,這是北京優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)之一,且片區(qū)交通、商業(yè)等配套完善。近期,他觀察到了另一個(gè)現(xiàn)象:由于春節(jié)前,該片區(qū)二手房帶看量明顯增多,交易周期也變短了,一些業(yè)主因此預(yù)判,年后區(qū)域內(nèi)的二手房房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)回暖,選擇暫不出售。
“這個(gè)月二手房成交預(yù)計(jì)能夠回升到35套以上,這是去年10月以來(lái)很久沒有出現(xiàn)過的現(xiàn)象了?!毙≈x稱。
在價(jià)格方面,小謝稱,豪宅市場(chǎng)已率先漲了起來(lái),環(huán)比漲幅大概在10%左右;其次是有學(xué)區(qū)屬性的改善型住房,目前仍在歷史低位,但議價(jià)空間開始減少。
他對(duì)記者展示的1月份萬(wàn)柳片區(qū)成交數(shù)據(jù)顯示,在已成交的17套房源中,以100平米左右的三居室為主。其中,16套均為以低于掛牌價(jià)成交,但價(jià)差縮小到2%左右。
以前述怡秀園那處房源為例,小謝稱,2021年期間,同類房源的成交總價(jià)一度達(dá)到1500萬(wàn)元以上。而目前在售的這套,掛牌時(shí)間是去年9月,期間一直沒有人接盤。業(yè)主預(yù)期一降再降,從最初的掛牌價(jià)1350萬(wàn)元,先是下調(diào)到1280萬(wàn)元,去年12月再次下調(diào)到1000萬(wàn)元左右。
“現(xiàn)在掛牌價(jià)已經(jīng)回到了1250萬(wàn)元。業(yè)主看到年前市場(chǎng)趨勢(shì)不錯(cuò),前幾天告訴我們打算等到年后,看看市場(chǎng)能不能進(jìn)一步轉(zhuǎn)暖,再?zèng)Q定是否賣出?!毙≈x表示,這幾日,即便告知業(yè)主有上調(diào)價(jià)格的打算,有購(gòu)買意愿的客戶仍不在少數(shù)。這背后是因?yàn)閹?kù)存不多了,等到這一輪存量消化完,新掛牌的二手房?jī)r(jià)格大概率會(huì)上調(diào)。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)記者表示,目前,中高端改善性需求回暖加快在一二線城市表現(xiàn)尤為明顯,這背后有兩方面原因。一方面是由于此類需求的確定性相對(duì)較強(qiáng),包括北京在內(nèi)的一二線熱點(diǎn)城市商品房啟動(dòng)早,市場(chǎng)的改善需求占比高,尤其是高端改善需求在預(yù)期穩(wěn)定之后,恢復(fù)力度會(huì)明顯增強(qiáng)。另一方面和市場(chǎng)的供給有一定關(guān)系,北京、上海等城市近期的市中心房源供給量有一定增大,也側(cè)面推動(dòng)了市場(chǎng)熱度提升。
多地延續(xù)新房首付分期活動(dòng)
“我們建議客戶,如果是想購(gòu)買二手房,春節(jié)期間,就不能閑著了,遇到合適就可入手。隨著賣方預(yù)期提高,房?jī)r(jià)可能會(huì)抬頭。至于新房,因?yàn)閮r(jià)格受市場(chǎng)波動(dòng)不大,且短期內(nèi)同類型產(chǎn)品面市較多,不少購(gòu)房者選擇年后再進(jìn)行挑選,或繼續(xù)觀望?!?北京朝陽(yáng)區(qū)望京片區(qū)某鏈家房產(chǎn)中介告訴記者。
同片區(qū)某樓盤銷售經(jīng)理亦坦言,2022年12月月底,該樓盤二期開盤,推出房源400多套。在開盤后的20多天里,完成網(wǎng)簽的僅僅幾十套?!按汗?jié)前,銷售還沒達(dá)到1/3。尤其是1月的第三周以來(lái),不少購(gòu)房者都已經(jīng)返鄉(xiāng)過年,售樓處就更沒什么人了?!痹撲N售經(jīng)理說(shuō)。
之所以銷售沒有明顯增多,該銷售經(jīng)理分析稱,是因?yàn)殚_發(fā)商開年業(yè)績(jī)壓力沒那么大,回撤了一些優(yōu)惠,加上樓市利好政策還有持續(xù)釋放的空間,一些購(gòu)房者此時(shí)認(rèn)購(gòu)的積極性還不高。
亦莊·金悅郡是目前通州馬駒橋板塊唯一在售的限競(jìng)房項(xiàng)目。在去年11初該片區(qū)放寬限購(gòu)政策首日,曾創(chuàng)下“5小時(shí)銷售79套”的記錄。據(jù)該樓盤一名銷售經(jīng)理介紹,去年12月,受新冠感染高峰影響,樓盤銷售再次轉(zhuǎn)冷,進(jìn)入2023年,房企撤回了一個(gè)點(diǎn)的折扣,加上春節(jié)臨近,一些剛需購(gòu)房者陸續(xù)返鄉(xiāng),樓盤成交寥寥。
2023年春節(jié),是新冠疫情“乙類乙管”以后的第一個(gè)春節(jié),不少在一二線城市的“打工人”踏上了返鄉(xiāng)路,也因此,在一二線城市,部分房企加推積極性并不高。
但記者注意到,由于疫情因素導(dǎo)致部分居民資產(chǎn)負(fù)債表受損,收入預(yù)期及購(gòu)房信心減弱,在這些熱點(diǎn)城市中,多個(gè)樓盤項(xiàng)目至今仍延續(xù)了“首付分期”活動(dòng)。
“我們是剛需盤。考慮到部分購(gòu)房者資金周轉(zhuǎn)困難,現(xiàn)在仍可以向開發(fā)商申請(qǐng)首付分期?!鼻笆鲆嗲f·金悅郡銷售經(jīng)理稱。
前述望京某樓盤銷售經(jīng)理也表示,考慮到產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和購(gòu)房者的支付能力,首付分期的活動(dòng)從去年延續(xù)至今,“但第一個(gè)月要交清首付的20%,尾款可以在之后的2~3個(gè)月付清?!?/p>
和北京相比,武漢等二線城市新房熱度更低,首付分期的力度也更大。
楊宇表示,去年以來(lái),武漢幾度松綁限購(gòu)政策,目前住房限購(gòu)范圍已縮小到二環(huán)線以內(nèi)。在此背景下,今年年初,光谷、青山等區(qū)域改善型需求略有釋放,但元旦后新盤開盤的樓盤,去化情況仍難達(dá)到2成。其中,期房成交量更低,意味著樓市預(yù)期尚未回暖。
“一些開發(fā)商為了盡快銷售尾盤,甚至允許首付款12個(gè)月乃至兩年內(nèi)付清。”楊宇稱。
(文中安馨、楊宇為化名)