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【編者的話】

(資料圖片)

2022年是房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的一年。在疫情沖擊及居民預(yù)期收入下降背景下，部分購(gòu)房需求延遲釋放；同時(shí)，房企信用危機(jī)頻頻爆發(fā)，購(gòu)房者觀望情緒漸濃，銷(xiāo)售端表現(xiàn)乏力。不過(guò)，從2022年年初開(kāi)始各地支持房地產(chǎn)的利好政策輪番出臺(tái)。中央層面則重申“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”地位，并出臺(tái)多項(xiàng)政策工具支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。在中央重申房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)背景下，2023年樓市發(fā)展變局備受關(guān)注。澎湃新聞特推出樓市展望系列，研判新一年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

近期，澎湃新聞專(zhuān)訪中國(guó)社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)，就2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)、房?jī)r(jià)及入市機(jī)會(huì)等話題進(jìn)行深入分析與展望。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，中央重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)質(zhì)上是對(duì)過(guò)去過(guò)嚴(yán)措施的糾偏。隨著過(guò)嚴(yán)措施的逐步退出，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)將會(huì)逐漸恢復(fù)。

面對(duì)下行的樓市，2022年以來(lái)，官方多次發(fā)聲鼓勵(lì)住房消費(fèi)，如何平衡 “房住不炒”及“鼓勵(lì)住房消費(fèi)”之間的關(guān)系也值得關(guān)注。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，“房住不炒”與“鼓勵(lì)住房消費(fèi)”并不矛盾，“房住不炒”是形成穩(wěn)定樓市調(diào)控預(yù)期的保證，“鼓勵(lì)住房消費(fèi)”是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的基石。

王業(yè)強(qiáng)提到，2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，是著眼于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深度調(diào)整的現(xiàn)實(shí)做出的決策，但中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基調(diào)不變，就是“房住不炒”，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的苗頭，退出的嚴(yán)厲調(diào)控政策將會(huì)重新回歸市場(chǎng)。因此，寬松政策效應(yīng)的疊加將會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步恢復(fù)，走出低谷，而房?jī)r(jià)穩(wěn)定則是決定寬松政策是否持續(xù)的砝碼。房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)2016年的大幅上漲局面。

對(duì)于今年的房地產(chǎn)趨勢(shì)，王業(yè)強(qiáng)提到，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)3年疫情沖擊，目前處于一個(gè)市場(chǎng)的谷底。隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在2023年得到恢復(fù)，3年來(lái)積壓的剛需和改善需求都將會(huì)在2023年出現(xiàn)一個(gè)爆發(fā)。因此，從短期來(lái)看，2023年是入市的一個(gè)較好時(shí)機(jī)。

房地產(chǎn)仍將存在高速增長(zhǎng)狀態(tài)的可能

澎湃新聞：2022年12月底，中央重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，接下來(lái)房地產(chǎn)還能回到之前高增長(zhǎng)狀態(tài)嗎？

王業(yè)強(qiáng)：中央重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)的回歸。房地產(chǎn)是一個(gè)事關(guān)國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)，在任何國(guó)家，都應(yīng)該是支柱產(chǎn)業(yè)。我們國(guó)家過(guò)去幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，帶來(lái)了一系列問(wèn)題，中央提出“房住不炒”，意圖是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。然而，一些過(guò)嚴(yán)的措施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響。此次重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)質(zhì)上是對(duì)過(guò)去過(guò)嚴(yán)措施的糾偏。隨著過(guò)嚴(yán)措施的逐步退出，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)將會(huì)逐漸恢復(fù)。房地產(chǎn)本身經(jīng)過(guò)20多年的市場(chǎng)化改革，已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)較高的發(fā)展水平，過(guò)去粗放的發(fā)展模式必將發(fā)生變化，未來(lái)將進(jìn)入一個(gè)高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)期。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)是一個(gè)必然的趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式也將隨著產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí)發(fā)生變化。如近期中央政治局會(huì)議提到房地產(chǎn)發(fā)展新模式，在房地產(chǎn)新模式確立之后，我國(guó)房地產(chǎn)仍將存在出現(xiàn)一個(gè)高速增長(zhǎng)狀態(tài)的可能。

澎湃新聞：住建部部長(zhǎng)倪虹指出今年住建部門(mén)工作核心是精準(zhǔn)，并提出“對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持”。后續(xù)，樓市調(diào)控政策還有哪些空間，應(yīng)在哪些方面精準(zhǔn)發(fā)力？

王業(yè)強(qiáng)：目前，鼓勵(lì)住房消費(fèi)是樓市調(diào)控的政策基調(diào)，目前采取的措施仍是對(duì)前期過(guò)嚴(yán)調(diào)控政策的逐步放松和調(diào)整，由于不同城市之間市場(chǎng)差異較大，仍有較大的調(diào)整空間。如一線及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘桑婕笆袌?chǎng)下行壓力較大的遠(yuǎn)郊區(qū)域局部放松限購(gòu)。受限于市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力明顯透支，弱二線及三四線城市市場(chǎng)下行壓力不斷加劇，仍需在政策層面適度刺激居民購(gòu)房需求。具體措施涉及“認(rèn)房又認(rèn)貸”有望繼續(xù)調(diào)整，部分壓力較大地區(qū)全面取消“四限”，加碼購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免，存量房貸利息打折；合理增加住房消費(fèi)信貸，支持住房改善性消費(fèi)需求；增加保障性住房供給，發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，支持解決新市民、青年人住房問(wèn)題；結(jié)合落實(shí)生育政策和人才政策，定向優(yōu)化二孩、三孩家庭以及各類(lèi)人才購(gòu)房資格及住房信貸政策等等。

“房住不炒”與“鼓勵(lì)住房消費(fèi)”不矛盾

澎湃新聞：對(duì)2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)有何預(yù)判？

王業(yè)強(qiáng)：2023年，在疫情影響減弱后，預(yù)計(jì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將實(shí)現(xiàn)整體好轉(zhuǎn)，制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“三重壓力”——需求收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱、供給沖擊，有望在2023年上半年逐漸緩解，經(jīng)濟(jì)將迎來(lái)逐步復(fù)蘇。經(jīng)受住3年疫情和種種外部不確定性因素的沖擊，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望以其特有的韌性和活力重新回到合理增長(zhǎng)的軌道，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)。

澎湃新聞：二十大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，但面對(duì)下行的樓市，官方多次發(fā)聲鼓勵(lì)住房消費(fèi)，如何看待 “房住不炒”和“鼓勵(lì)住房消費(fèi)”之間的關(guān)系？

王業(yè)強(qiáng)：過(guò)去，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)象著眼于控制房?jī)r(jià)，結(jié)果是房?jī)r(jià)越調(diào)越漲。為了破除我國(guó)房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的怪圈，2016年，中央提出“房住不炒”的理念。在房?jī)r(jià)依然高企、投機(jī)投資性購(gòu)房現(xiàn)象依然嚴(yán)重的情形下，政府必須采用可信的行動(dòng)打擊投機(jī)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并展現(xiàn)即使拖累經(jīng)濟(jì)增速也在所不惜的決心。政府的這種決心和行動(dòng)能夠改變開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者已形成的樓市緊縮政策不會(huì)持久、每到關(guān)鍵時(shí)刻政策總會(huì)放松的慣性思維，打破我國(guó)房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的惡性循環(huán)，形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，使樓市調(diào)控政策實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。因此，“房住不炒”與“鼓勵(lì)住房消費(fèi)”并不矛盾，“房住不炒”是形成穩(wěn)定樓市調(diào)控預(yù)期的保證，“鼓勵(lì)住房消費(fèi)”是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的基石。

房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)2016年大幅上漲局面

澎湃新聞：2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，隨著房地產(chǎn)寬松政策密集出臺(tái)，政策效應(yīng)疊加后房?jī)r(jià)還會(huì)出現(xiàn)大幅上漲嗎？

王業(yè)強(qiáng)：2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，是著眼于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深度調(diào)整的現(xiàn)實(shí)做出的決策，但中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基調(diào)不變，就是“房住不炒”，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的苗頭，退出的嚴(yán)厲調(diào)控政策將會(huì)重新回歸市場(chǎng)。因此，寬松政策效應(yīng)的疊加將會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步恢復(fù)，走出低谷，而房?jī)r(jià)穩(wěn)定則是決定寬松政策是否持續(xù)的砝碼。但房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)2016年的大幅上漲局面。

澎湃新聞：對(duì)購(gòu)房者有何建議，2023年是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)嗎？

王業(yè)強(qiáng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)3年疫情沖擊，目前處于一個(gè)市場(chǎng)的谷底。隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在2023年得到恢復(fù)，3年來(lái)積壓的剛需和改善需求都將會(huì)在2023年出現(xiàn)一個(gè)爆發(fā)。因此，從短期來(lái)看，2023年是入市的一個(gè)較好時(shí)機(jī)。