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萬(wàn)柳書(shū)院，京圈頂流是怎么誕生的？
一個(gè)少年胯下運(yùn)球的變裝視頻，帶火了北京頂級(jí)豪宅萬(wàn)柳書(shū)院，也讓其背后的開(kāi)發(fā)商“意外”登上熱搜，不僅被媒體爆出，被執(zhí)行總金額達(dá)5億元，還有其股權(quán)遭凍結(jié)的消息。
作者 | 陳暢
這些天，一個(gè)少年胯下運(yùn)球的變裝視頻火遍全網(wǎng)。畫(huà)面中的主角甚至都沒(méi)露臉，幾天時(shí)間就吸粉百萬(wàn)。只因其發(fā)布的視頻定位在了“萬(wàn)柳書(shū)院”。
(相關(guān)資料圖)
被譽(yù)為“京圈頂級(jí)豪宅”的萬(wàn)柳書(shū)院，每平米均價(jià)接近30萬(wàn)元，據(jù)傳聯(lián)想集團(tuán)創(chuàng)始人柳傳志、網(wǎng)易創(chuàng)始人丁磊、滴滴出行總裁柳青均在此購(gòu)置房產(chǎn)。
而發(fā)布視頻的少年，也因家中墻上掛著一幅疑似價(jià)值上億的齊白石畫(huà)作，被網(wǎng)友稱(chēng)為“萬(wàn)柳書(shū)院少爺”。
一波未平，一波又起。隨著事件的發(fā)酵，一則關(guān)于“萬(wàn)柳書(shū)院開(kāi)發(fā)商被強(qiáng)制執(zhí)行5億”的消息又登上了微博熱搜。
和萬(wàn)柳書(shū)院的名氣比起來(lái)，該樓盤(pán)背后的開(kāi)發(fā)商中赫置地投資控股有限公司，這幾年在地產(chǎn)圈十分低調(diào)。
資料顯示，中赫置地投資控股有限公司成立于2006年，由中赫置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中赫置地”）持股90%，中赫集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中赫集團(tuán)”）持股10% 。
據(jù)媒體報(bào)道，企查查信息顯示，目前中赫置地投資控股有限公司存在兩則被執(zhí)行信息，案號(hào)分別為（2022）京0108執(zhí)20674號(hào)、（2022）京0108執(zhí)20673號(hào)，被執(zhí)行總金額達(dá)5億元人民幣。早前還有消息稱(chēng)，中赫置地所持北京中赫工體商業(yè)運(yùn)營(yíng)6145.65萬(wàn)元股權(quán)遭凍結(jié)。
一位接近中赫置地的行業(yè)人士告訴市界，股權(quán)凍結(jié)的原因是涉及一筆歷史債務(wù)，“雙方正在走一些程序，估計(jì)很快會(huì)解決掉。”
相比中赫置地，外界對(duì)中赫集團(tuán)更加熟悉。2021年，為了北京國(guó)安足球俱樂(lè)部能保住“國(guó)安”兩個(gè)字，控股股東中赫集團(tuán)收購(gòu)了中信集團(tuán)所持有的俱樂(lè)部36%的股權(quán)，完成百分百控股。
在體育圈里，中赫不是唯一涉足足球的開(kāi)發(fā)商，但在地產(chǎn)圈里，它卻有著“地產(chǎn)界勞斯萊斯”的稱(chēng)號(hào)。在萬(wàn)柳書(shū)院之前，其開(kāi)發(fā)的北緯40度、釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院項(xiàng)目，至今仍是北京豪宅的標(biāo)桿。
“賣(mài)北京最貴的房，拿北京最貴的地”也成為中赫留給外界最深的記憶點(diǎn)。
但即便是公認(rèn)的豪宅建造“專(zhuān)家”，中赫置地為了拿到萬(wàn)柳書(shū)院這塊地，也是費(fèi)了很大的力氣。
十年前，面對(duì)華僑城、龍湖、懋源、融創(chuàng)等一眾實(shí)力對(duì)手，中赫置地經(jīng)過(guò)46輪激烈競(jìng)價(jià)以及數(shù)十輪的配建回購(gòu)房面積爭(zhēng)奪，才以26.3億元的價(jià)格和配建回購(gòu)房面積16400平米的代價(jià)，將北京海淀萬(wàn)柳地塊收入囊中，刷新了當(dāng)時(shí)北京地王紀(jì)錄。
十年后，估計(jì)中赫置地也想不到，自己會(huì)重新因萬(wàn)柳書(shū)院被送上熱搜。在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期的這些年，中赫置地究竟發(fā)生了什么？
萬(wàn)柳書(shū)院能有多豪？
在北京豪宅市場(chǎng)流傳著這樣一句話：“萬(wàn)柳的墻，西宸的缸，霄8的頂，融創(chuàng)的湖，紫辰院的樹(shù)，北平府的院”。
其中“萬(wàn)柳的墻”，指的就是萬(wàn)柳書(shū)院的那面灰墻。有資料顯示，該墻有5米高，墻磚是荷蘭運(yùn)來(lái)的手工磚，建筑工藝精細(xì)繁瑣，不論是石材的打磨還是砌筑，都是普通墻磚的幾十倍。
高墻里面更是別有洞天：光是一棵銀杏樹(shù)的成本就超過(guò)6萬(wàn)元，能源消耗、水質(zhì)、聲音、室內(nèi)空氣質(zhì)量比肩瑞士的療養(yǎng)級(jí)數(shù)據(jù)水平，室內(nèi)裝修材料用的也是進(jìn)口產(chǎn)品。
當(dāng)然，最能體現(xiàn)萬(wàn)柳書(shū)院身價(jià)的，還是它優(yōu)越的地理位置。該項(xiàng)目地處北京四環(huán)、緊鄰中關(guān)村，北邊是頤和園、香山，周邊還有當(dāng)代商城、雙安商場(chǎng)、金源新燕莎MALL、萬(wàn)柳國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，更是因?yàn)閾碛兄嘘P(guān)村三小、人大附中等稀缺教育資源，被稱(chēng)為北京最強(qiáng)學(xué)區(qū)之一。
（萬(wàn)柳書(shū)院，圖/中赫集團(tuán)官網(wǎng)）
據(jù)阿里法拍顯示，2022年5月14日，萬(wàn)柳書(shū)院先后成交兩套法拍房，單日總成交金額1.85億元。
其中，14號(hào)樓7層702室成交價(jià)1.09億元，單價(jià)36.6萬(wàn)元/平，刷新了北京法拍市場(chǎng)的天花板。就連經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)都在社交媒體感嘆“成交價(jià)驚人！”
另一套萬(wàn)柳書(shū)院的法拍房評(píng)估價(jià)4700萬(wàn)元，有8人報(bào)名，經(jīng)過(guò)43輪競(jìng)價(jià)，最終以7594萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約29.6萬(wàn)/平。
房天下2022年12月份數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)柳書(shū)院房屋總數(shù)301戶，物業(yè)費(fèi)12.5元/㎡·月，截至12月22日，萬(wàn)柳書(shū)院在售房源90套。2023年1月，該樓盤(pán)售價(jià)178033元/平米，是海淀區(qū)房屋均價(jià)（98368元/平米）的兩倍，是北京房屋均價(jià)（63436元/平米）的三倍。
（萬(wàn)柳書(shū)院房?jī)r(jià)走勢(shì)，圖/房天下）
隨著“萬(wàn)柳書(shū)院少爺”的走紅，不少網(wǎng)友對(duì)墻里的人和物充滿好奇。據(jù)《每日人物》報(bào)道，垃圾桶、門(mén)把手都是純銅打造，整體裝修照著故宮想就行。
幾天前，另一位萬(wàn)柳書(shū)院的“少爺”在家中接受了某網(wǎng)紅探訪，光是拍樓里的地下車(chē)庫(kù)就驚呆了眾人。
奔馳大G、邁巴赫，勞斯萊斯魅影、幻影、庫(kù)里南，保時(shí)捷Taycan、911 GT3，還有寶馬M4，法拉利812……清一色都是百萬(wàn)級(jí)豪車(chē)。法拍網(wǎng)曾顯示，這里的一個(gè)車(chē)位售價(jià)就要353.68萬(wàn)元。
還記得2015年1月，中赫置地在拿地兩年半后，萬(wàn)柳書(shū)院4棟樓共計(jì)132套房源正式入市，均為5~7層板樓的花園洋房，主力戶型在205~558平米之間。
彼時(shí)，周邊二手房均價(jià)普遍在5~8萬(wàn)元/平米，萬(wàn)柳書(shū)院均價(jià)達(dá)到14.5萬(wàn)元/平方米，最貴一棟樓均價(jià)達(dá)15.8萬(wàn)元/平米。由于市場(chǎng)認(rèn)知度高，入市兩年，這個(gè)京城最貴學(xué)區(qū)房成交126套，成交金額達(dá)52.15億元。
（中赫集團(tuán)官網(wǎng)的業(yè)務(wù)介紹）
神秘大佬現(xiàn)身
相比萬(wàn)柳書(shū)院高調(diào)的房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商中赫置地和其實(shí)控人周金輝一直比較低調(diào)。
天眼查顯示，中赫置地由中赫集團(tuán)100%控股。包括中赫置地在內(nèi)，中赫集團(tuán)全資控股12家公司，部分控股12家公司，其中6家公司已注銷(xiāo)。這些公司覆蓋地產(chǎn)、文體、旅游、數(shù)科、礦業(yè)、健康管理、建筑裝飾、石油等領(lǐng)域。
中赫集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)集中在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和體育文化三塊。因?yàn)檫€未上市，公司營(yíng)收結(jié)構(gòu)沒(méi)有對(duì)外披露，但市界注意到，在這三個(gè)板塊里，中赫集團(tuán)對(duì)中赫置地的認(rèn)繳出資額最高，為92000萬(wàn)元人民幣。
作為胡潤(rùn)百富榜的?？停?022年11月，周金輝以62億元財(cái)富位列《2022年衡昌燒坊·胡潤(rùn)百富榜》第1038名。但他不像郁亮、王健林、孫宏斌等地產(chǎn)大佬被外界熟知，百度百科上的個(gè)人簡(jiǎn)歷更是少之又少。
這個(gè)神秘的富商究竟何許人也？
梳理資料市界得知，周金輝來(lái)自河北定州，大學(xué)就讀于河北廊坊的中國(guó)石油管道學(xué)院（原河北石油職業(yè)技術(shù)學(xué)院），畢業(yè)后最初留在唐山做點(diǎn)小生意，之后與妻子李彩霞涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成立了唐山新綠洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
在賺到第一桶金后，周金輝闖進(jìn)京城，成立了中赫置地。這些年來(lái)，各大媒體對(duì)中赫集團(tuán)和周金輝為數(shù)不多的集中報(bào)道，發(fā)生在2016年。
據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)全球足球產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模已超過(guò)5000億美元，在體育產(chǎn)值中的比重超過(guò)40%。
當(dāng)年12月，中赫集團(tuán)出資35.5億元收購(gòu)國(guó)安俱樂(lè)部64%股權(quán)，代替中信國(guó)安成為第一大股東，中赫集團(tuán)董事長(zhǎng)周金輝也成為北京國(guó)安的法人代表，俱樂(lè)部的名字一度變更為——北京中赫國(guó)安足球俱樂(lè)部。
后來(lái)，為了杜絕中超球隊(duì)換一家贊助商或者老板就在球隊(duì)名里換一家企業(yè)名，足協(xié)要求各俱樂(lè)部改為中性名稱(chēng)。比如有些直接改成了“廣州隊(duì)”“河北隊(duì)”“武漢隊(duì)”等。但中赫高層表示，隊(duì)名里可以沒(méi)有“中赫”，但不能沒(méi)有“國(guó)安”。為保留這兩個(gè)字，中赫集團(tuán)還在2021年收購(gòu)了中信在俱樂(lè)部持有的剩余股份。
如今，北京國(guó)安足球俱樂(lè)部承載了中赫集團(tuán)的希望。其實(shí)再往前追溯，早在2009年，北京奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，中赫集團(tuán)便盯上了體育產(chǎn)業(yè)，以天使投資人的身份共同創(chuàng)立盛開(kāi)體育，代理過(guò)國(guó)際足聯(lián)和歐足聯(lián)在國(guó)內(nèi)的票務(wù)。
周金輝對(duì)足球有很深的情結(jié)。據(jù)懶熊體育報(bào)道，接手俱樂(lè)部后，周金輝沒(méi)有缺席過(guò)任何一場(chǎng)球隊(duì)主場(chǎng)比賽，甚至生病發(fā)燒時(shí)也未中斷過(guò)來(lái)工體看球的習(xí)慣。
在入主國(guó)安兩個(gè)月后的2017賽季誓師大會(huì)上，鮮少公開(kāi)亮相的周金輝還做了長(zhǎng)達(dá)15分鐘的脫稿演講。為幫助國(guó)安做出成績(jī)，球隊(duì)迅速重整人員，在引進(jìn)外援的費(fèi)用上，不設(shè)上限。
（2017年12月29日，北京中赫國(guó)安25周年答謝會(huì)。左是足球運(yùn)動(dòng)員于大寶，右是周金輝。圖/視覺(jué)中國(guó)）
在熟悉中赫集團(tuán)的行業(yè)人士看來(lái)，入主北京國(guó)安，是公司轉(zhuǎn)型成為“文體旅商”的重要信號(hào)。自從踏入體育產(chǎn)業(yè)，該集團(tuán)也將更多精力從地產(chǎn)板塊移走。
2018年5月18日，中赫集團(tuán)聯(lián)合太舞旅游度假有限公司、首旅集團(tuán)正式簽約河北崇禮太子城冰雪小鎮(zhèn)項(xiàng)目，標(biāo)志著該項(xiàng)目將正式進(jìn)入建設(shè)期。作為項(xiàng)目的主要投資方，中赫集團(tuán)擁有太子城冰雪小鎮(zhèn)70%的股份。
位于張家口崇禮的太子城冰雪小鎮(zhèn)，是2022年北京冬奧會(huì)的配套項(xiàng)目之一，也是河北省重點(diǎn)合作項(xiàng)目。該項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)達(dá)200億元，此前由中赫集團(tuán)、太舞旅游度假有限公司和首旅集團(tuán)組成的聯(lián)合體中標(biāo)獲得建設(shè)權(quán)。
2019年6月4日，亞足聯(lián)宣布2023年亞洲杯花落中國(guó)。這也是時(shí)隔近20年后，亞洲杯再次回到中國(guó)。而有著60年歷史的北京工人體育場(chǎng)，作為亞洲杯足球賽開(kāi)、閉幕式和決賽舉辦場(chǎng)地，亟需進(jìn)行升級(jí)改造。
據(jù)悉，該項(xiàng)目采用政府與社會(huì)資本合作(PPP)方式進(jìn)行。2020年11月，工體改造復(fù)建PPP項(xiàng)目實(shí)施方案經(jīng)北京市批準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，最終選定中赫集團(tuán)牽頭北京建工集團(tuán)、華體集團(tuán)組成聯(lián)合體，成為該項(xiàng)目的社會(huì)資本方。
一位知情人士透露，北京建工的角色是負(fù)責(zé)建設(shè)，華體集團(tuán)由于是中國(guó)奧組委100%控股的企業(yè)，負(fù)責(zé)場(chǎng)館技術(shù)類(lèi)的運(yùn)營(yíng)，比如草皮、燈光等。而中赫負(fù)責(zé)投資建設(shè)及未來(lái)運(yùn)營(yíng)。“一個(gè)為北京冬奧會(huì)張家口賽區(qū)做核心配套，一個(gè)是為亞洲杯進(jìn)行的場(chǎng)館改造復(fù)建，這幾年，中赫主要就是忙這兩件大事?！?/p>
中赫的錢(qián)也不好掙了
就在中赫集團(tuán)熱火朝天地忙著這兩件大事的時(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化。在行業(yè)人士看來(lái)，這兩年中赫要是不忙活這些，日子恐怕要過(guò)得更難。
要知道，北京自2016年推出限競(jìng)房政策，房?jī)r(jià)基本限定在5萬(wàn)元/平左右，內(nèi)城地段的房?jī)r(jià)也就才8萬(wàn)元/平上下，之后政府供應(yīng)的土地又都有指導(dǎo)價(jià)，也不算便宜，所以最近幾年，房地價(jià)差一直較窄。
而中赫的住宅項(xiàng)目基本都是頂級(jí)豪宅，想要盈利，必須留出足夠的房地價(jià)差。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴市界，這些年北京的房地價(jià)差，就連規(guī)?；姆科蠖甲霾坏嚼麧?rùn)，更何況中赫這種以打造豪宅產(chǎn)品為主的開(kāi)發(fā)商。
“豪宅對(duì)地段和配套要求極高，除了對(duì)地段有要求之外，可能每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)配置較高規(guī)格的會(huì)所?！惫惚硎?，這對(duì)中赫的成本控制是極大考驗(yàn)?！氨热缇b的集采，后期服務(wù)水平的保持，其實(shí)都沒(méi)有給它留出合理打造產(chǎn)品的空間。”
而且，從北京市場(chǎng)看，這幾年不是所有的地都具備打造頂級(jí)豪宅產(chǎn)品的基礎(chǔ)。萬(wàn)柳書(shū)院項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)的北京傳統(tǒng)學(xué)府區(qū)萬(wàn)柳核心區(qū)，也是該區(qū)域最后一塊居住用地。
近年來(lái)，在供地結(jié)構(gòu)仍偏向低端保障供應(yīng)的趨勢(shì)下，北京可用于豪宅開(kāi)發(fā)的土地將非常少，豪宅新房市場(chǎng)供應(yīng)短缺，賣(mài)一套少一套。在供應(yīng)短缺的情況下，便出現(xiàn)了豪宅成交大幅下行的情況。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱透露，2022年，總價(jià)5000萬(wàn)元以上級(jí)別豪宅出現(xiàn)全面下行，其中一手頂豪全國(guó)共成交383套，同比下降40%。
或許是料到未來(lái)的市場(chǎng)不具備再拿頂級(jí)豪宅地塊的可能性，只能基于現(xiàn)有的項(xiàng)目做持續(xù)服務(wù)，中赫集團(tuán)轉(zhuǎn)向了新賽道。
但目前，太子城小鎮(zhèn)和新工體項(xiàng)目還在投入期，雖然北京工人體育場(chǎng)改造復(fù)建項(xiàng)目足球場(chǎng)主體工程建設(shè)任務(wù)完成，但“新工體”周邊環(huán)境整治和商業(yè)設(shè)施建設(shè)還在收尾階段，中赫集團(tuán)還沒(méi)有進(jìn)入收獲期。而且2017年起，他帶領(lǐng)國(guó)安進(jìn)入商業(yè)化時(shí)代，也沒(méi)有獲得足夠的利潤(rùn)回報(bào)。
2020年，北京國(guó)安足球俱樂(lè)部的債務(wù)高達(dá)17億元。在100%控股北京國(guó)安后，意味著中赫集團(tuán)也擔(dān)負(fù)起該俱樂(lè)部負(fù)債總額的36%。當(dāng)時(shí)，中赫國(guó)安還與中國(guó)中信簽署了本金5.2億元的《委托貸款借款合同》。
而更早之前的2019年，為了支付國(guó)安俱樂(lè)部球員轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)用、球員工資等日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，中赫置地用于向國(guó)安足球俱樂(lè)部增資總計(jì)35.56億元，其中15.56億元由中赫置地自有資金出資，剩余20億元由山東省國(guó)際信托的信托貸款提供。
中赫集團(tuán)有限公司及其實(shí)際控制人周金輝夫婦為借款人的還本付息義務(wù)提供不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
巨大債務(wù)壓力下，2021年7月份，由于未能順利還款，100%持有北京國(guó)安的中赫集團(tuán)轉(zhuǎn)而又將股權(quán)質(zhì)押給了山東省國(guó)際信托。
據(jù)接近中赫的消息人士透露，這兩年受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境影響，中赫的資金非常緊張，經(jīng)歷了幾番裁員。“現(xiàn)在地產(chǎn)板塊已經(jīng)沒(méi)有多少業(yè)務(wù)了，但萬(wàn)柳書(shū)院還有些貨值，可以拿去抵押，反正這些也不著急賣(mài)，因?yàn)楹勒呢浿狄恢痹跐q?！?/p>
中赫也想過(guò)在其它項(xiàng)目上搞一些變現(xiàn)，可惜并不順利?！昂５砹汕f地塊上有個(gè)綠地，他們想把這塊綠地改成商業(yè)性質(zhì)，這個(gè)好掙錢(qián)呀，但最后沒(méi)有成功?！毕⑷耸空f(shuō)。
圖/視覺(jué)中國(guó)
在地產(chǎn)和文體之外，中赫集團(tuán)還給自己找過(guò)很多備用出路。
在北京豪宅項(xiàng)目做得順風(fēng)順?biāo)?008年，周金輝把目光投向能源、石油市場(chǎng)，相繼成立中赫礦業(yè)投資有限公司、砸入1億注冊(cè)資金成立中赫石油天然氣有限公司。2011年，中國(guó)O2O市場(chǎng)規(guī)模井噴，中赫連忙投資設(shè)立了O2O團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站千品網(wǎng)。
可這些行業(yè)卻沒(méi)有像當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)那樣垂青周金輝。千品網(wǎng)在2012年底爆出了因資金鏈斷裂大量裁員的消息。2017年，中赫石油天然氣有限公司也進(jìn)行了清算，公司被注銷(xiāo)。
回過(guò)頭來(lái)再看這次“萬(wàn)柳書(shū)院少爺”走紅事件，視頻中的少年因?yàn)椴辉敢饨邮懿稍L而拒絕了網(wǎng)紅的邀約，隨即在抖音號(hào)寫(xiě)道：“夢(mèng)幻的一周，到此結(jié)束?！?/p>
但因萬(wàn)柳書(shū)院再次被公眾關(guān)注的中赫集團(tuán)，它的故事還在繼續(xù)。
