央媽又給房市送溫暖了。
【資料圖】
1月5日,中國人民銀行網(wǎng)站消息,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
官宣一出,很多評論都從房地產(chǎn)救市的角度進(jìn)行了解讀。我倒是覺得,降息提振房市的作用可能比較有限,保民生、保消費的意義更大些。
01
合理的市場化機制,比降息更重要
商業(yè)貸款利率隨行就市,是最基本的市場規(guī)則。
比如,去年加拿大的房產(chǎn)成交量和房價快速攀升,房貸利率暴漲,達(dá)到了歷史高位的6.6%,遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)利率、市場平均利率。這就是市場機制在發(fā)揮調(diào)節(jié)市場供需的體現(xiàn)。
當(dāng)前經(jīng)濟形勢下,下調(diào)房貸利率是應(yīng)有之義。從穩(wěn)房市的角度看,這次出臺降息政策的最大意義是體現(xiàn)了政策連續(xù)性,穩(wěn)定了降息的預(yù)期。
去年5月央行宣布“LPR減20個基點”的延續(xù),時效設(shè)在了年底,僅有半年的時效,且降息幅度和房地產(chǎn)市場下滑的程度并不相符,所以提振市場信心的作用不明顯。
這次出臺政策是“書接上回”,而且是以“建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”的方式,體現(xiàn)了政策的連續(xù)性、長效性。不是機械地降幾個點,而是建立貼近市場的機制,并配套了“連續(xù)3個月均下降”的動態(tài)操作標(biāo)準(zhǔn),這是穩(wěn)定市場預(yù)期的正解。
房貸利率是漲是跌,該有個明確的市場化機制,而不是隨便操弄的“政策工具”。尤其是“首套住房貸款利率政策下限”,給銀行吃利差塞個“鐵飯碗”,太不講理了,應(yīng)該取消。
而且,這次出臺的機制強調(diào)了“因城施策”,切中了要害。要尊重中國地域差別的事實,宏觀調(diào)控搞“一刀切”,就成了過度微操的打地鼠。過去幾輪房地產(chǎn)調(diào)控“一抓就死,一放就亂”,就是因為“一刀切”。
因此,這次央媽出臺的政策,不應(yīng)該被解讀為單純的降息,而是一次比較重要的機制建設(shè)。
正因為是長期的機制建設(shè),所以不能指望政策出臺立竿見影穩(wěn)房市。
02
降息帶來的購房動力有限
據(jù)統(tǒng)計,共有38城符合“新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降”的利率下調(diào)標(biāo)準(zhǔn),覆蓋面很廣。這也符合目前房市冷暖的“體感”。
不過,利率下調(diào)對提振房市的“刺激”作用不可高估。
首先,影響購房決策的最主要因素是收入預(yù)期和房價預(yù)期。
收入預(yù)期穩(wěn)定上升,房價長期看漲,才有充分的購房動力。和這兩大預(yù)期相比,房貸利率的決策權(quán)重要小很多。尤其是收入預(yù)期,即便所謂“剛需購房”,也得量力而行。六個錢包湊個首付,房貸還得靠打工賺錢還。
新政直接放松的是首套房利率機制,而中國房市目前已經(jīng)進(jìn)入了“改善時代”,改善型需求占比達(dá)到了6成以上。如果降息僅限于首套房,對房市的“刺激”作用很有限。而且,首套房一般總價較低,買個“老破小”,降利率后月供少交千八百的,對購房決策的影響并不大。
更何況,此前不少地方的房市已經(jīng)有過一輪首套房降息,甚至在銷售時大幅讓利。
首套房利率已經(jīng)進(jìn)入了“4”時代,下降空間有限。供給過剩的“雷區(qū)”更是大幅打折降價,LPR下降幾十個點也增加不了多少吸引力。去年的LPR下調(diào)20個點,房市表現(xiàn)波瀾不驚,已經(jīng)足夠說明問題了。
因此,房貸利率的長期市場化機制建設(shè)是必要的,隨行就市的利率下降也是必要的。非但有必要,力度應(yīng)該擴大,大可不必執(zhí)著于“首套房”的政策限制。
市場機制里沒有首套、二套之別,這個人為設(shè)定的政策概念并不能區(qū)分所謂剛需和非剛需,很多改善型購房比首套更剛需,卻被迫付出更高的政策成本,很不公平、很不合理,與改善型購房日趨主流化的市場實際需求是脫節(jié)的。
但是,歸根結(jié)底,降息只是購房驅(qū)動力中有限的一部分,其市場調(diào)節(jié)作用是有限的,不能指望小電瓶能發(fā)揮出發(fā)動機的功率。此次央媽推出的房貸利率新政并不“刺激”,穩(wěn)房市的直接作用恐怕有限。
房貸利率市場化機制建設(shè),需要更高的著眼點,那就是保民生、保消費。
03
降息保民生保消費,值得點贊
不能指望房貸利率下降帶來多少購房增量,也不會為房市“筑底”。
房市的“底”取決于宏觀經(jīng)濟形勢,不要說區(qū)區(qū)利率工具,就是貨幣政策的大殺器也起不了決定作用。
新政最有價值的是回歸市場機制,回歸現(xiàn)實的經(jīng)濟環(huán)境。房貸降息的現(xiàn)實意義是緩解民生壓力、釋放民生消費的經(jīng)濟動力。
當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下,因為每個月少還千八百按揭下定決心購房的人群是有限的。但是,每個月多了千八百奶粉錢、買菜錢的人群是大量的。這比什么放水刺激的政策都管用,既有緩解債務(wù)焦慮的心理作用,又是提振消費的真金白銀,何樂而不為?
根據(jù)中國人民銀行的數(shù)據(jù)調(diào)查顯示,2020年中國城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)債參與率高,房貸是主要構(gòu)成部分。受調(diào)查的家庭中,有負(fù)債的家庭占比為 56.5%。
近六成家庭背了多少房貸呢?也有官方數(shù)據(jù)。去年10月中國人民銀行官網(wǎng)公布的《2022年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》現(xiàn)實,2022年三季度末個人住房貸款余額38.91萬億元。房貸余額中,利息約占四成,即15.56萬億。
“七普”統(tǒng)計,中國共有4.94億戶,按照城鎮(zhèn)人口占比63.89%計算,城鎮(zhèn)居民家庭約為3.15億戶。也就是說1.78億城鎮(zhèn)家庭,背了38.91萬億元的房貸,戶均21.85萬元房貸。房貸余額中利息約占四成,戶均的房貸利息負(fù)擔(dān)為8.74萬元。
這意味著房貸利率下降1個點,就能釋放1556億元的消費,惠及1.78億家庭。
不要小看這1556億,這是來自市場終端最真實的民生需求,傳導(dǎo)效率是最高的。回報的不僅是經(jīng)濟活力,更是經(jīng)濟信心和社會凝聚力。
總之,藏富于民,才是經(jīng)濟長期健康發(fā)展的正解。央媽這次送溫暖,應(yīng)該點贊,多多益善。