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深圳重磅！推廣二手房“帶押過戶”，交易成本直降三成
1月5日，深圳市住房和建設(shè)局等六部門聯(lián)合印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》的通知，該工作方案旨在探索推廣二手房“帶押過戶”模式，提高深圳二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。
來源：深圳住建局
通知明確，在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。
【資料圖】
推行多種模式
二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實現(xiàn)用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。
通知明確，將推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。
其中，“順位抵押”辦理流程包括買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同；買賣雙方在選定的資金監(jiān)管機構(gòu)辦理資金監(jiān)管手續(xù)，對買方的購房款進行監(jiān)管；同時，買方向銀行申請貸款。買方貸款審批通過后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理，按順位設(shè)立新的抵押權(quán)等。
“雙預(yù)告登記”辦理流程包括買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請貸款；買方貸款審批通過后，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記；不動產(chǎn)登記部門根據(jù)買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成“雙預(yù)告登記”業(yè)務(wù)審核，記載不動產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預(yù)告登記電子證明；買方貸款銀行依據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果足額放款等。
壓縮辦理時限
值得注意的是，通知還強調(diào)要優(yōu)化“帶押過戶”的辦理流程，壓縮辦理時限。
通知明確，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)積極推進線上申請，買賣雙方、銀行在網(wǎng)上申請辦理抵押權(quán)變更登記、抵押權(quán)設(shè)立登記、二手房預(yù)告登記、預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記等業(yè)務(wù)，在線提交材料，并通過采用人臉識別、活體認證技術(shù)，實現(xiàn)線上確認，不動產(chǎn)登記部門在線審核并辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。
同時，加快推進數(shù)據(jù)共享，做好不動產(chǎn)登記部門、銀行、公證機構(gòu)等部門之間信息互通共享工作，推進辦理公證提存、清算支付所需數(shù)據(jù)的共享、在線查詢核驗。
在試點范圍方面，通知指出，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經(jīng)驗。
“帶押過戶”可以省多少錢？這可以借鑒過往案例，去年9月，深圳坪山公證處曾公告完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務(wù)，該模式可以將交易成本直接降低三分之一。
以一套總價600萬元，貸款400萬元的房子為例，贖樓通常需要大約1.2%的贖樓擔保費和1%的過橋短貸利息，即贖樓費大概需要8.8萬元，在新模式下這筆費用即可省下。
多城推“帶押過戶”
對于深圳出臺“帶押過戶”新政的原因，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳二手房交易量自去年以來一直在2000套左右徘徊，處于低位。當前，宏觀政策對于住房改善、換房需求扶持力度較大，深圳需要穩(wěn)住二手房市場。
2022年8月份以來，已有超過20個城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州等熱點城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。
但李宇嘉認為，相關(guān)政策的實施落地也面臨一些挑戰(zhàn)，原因主要為不同銀行的貸款評估模式不一樣，對同一套房產(chǎn)的評估價值有差距。另外，房貸是吸收個人存款、發(fā)展個人金融業(yè)務(wù)的載體，提前還貸贖樓并到另一家銀行辦理按揭，不僅意味著優(yōu)質(zhì)貸款損失，存款也減少了。
他建議，深圳可以在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機制，加快推進各銀行辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)，進一步縮短交易流程，將二手房交易盤活，促進連環(huán)單交易。
