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深圳市印發(fā)推廣二手房“帶押過戶”工作方案：穩(wěn)妥推進試點 鼓勵全面探索
深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案
(相關(guān)資料圖)
為探索推廣二手房“帶押過戶”模式，提高我市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，制定本工作方案。
一、工作內(nèi)容
二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實現(xiàn)用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。
二、工作流程
在二手房交易中，對于賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也需要使用貸款購房的情況，買賣雙方選擇二手房“帶押過戶”模式的，具體流程如下：
（一）“順位抵押”辦理流程
1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同。
2.買賣雙方在選定的資金監(jiān)管機構(gòu)（如銀行、公證機構(gòu)）辦理資金監(jiān)管手續(xù)，對買方的購房款（包括首付款和銀行貸款）進行監(jiān)管。同時，買方向銀行申請貸款。
3.買方貸款審批通過后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理，按順位設(shè)立新的抵押權(quán)。
4.不動產(chǎn)登記部門根據(jù)買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個登記事項，記載不動產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。
5.買方貸款銀行根據(jù)不動產(chǎn)登記部門推送的抵押登記證明發(fā)放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。資金監(jiān)管機構(gòu)用監(jiān)管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。
6.賣方貸款銀行結(jié)清貸款后，線上提交抵押注銷申請，買方貸款銀行的抵押權(quán)順位相應(yīng)向前，即由第二位升為首位抵押。
7.資金監(jiān)管機構(gòu)將資金監(jiān)管賬戶余額劃轉(zhuǎn)給賣方。
（二）“雙預(yù)告登記”辦理流程
1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請貸款。
2.買方貸款審批通過后，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記。
3.不動產(chǎn)登記部門根據(jù)買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成“雙預(yù)告登記”業(yè)務(wù)審核，記載不動產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預(yù)告登記電子證明。
4.買方貸款銀行依據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協(xié)議中約定的資金提存賬戶中進行監(jiān)管。公證機構(gòu)出具相關(guān)材料，并送達買方貸款銀行、買賣雙方。
5.購房款存入提存賬戶后，買賣雙方和買方貸款銀行及時向不動產(chǎn)登記部門申請辦理雙預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記。
6.房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完成后，提存機構(gòu)用提存賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押注銷申請，不動產(chǎn)登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出注銷抵押，銀行線上確認申請。如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記不能完成，提存機構(gòu)將提存賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。
在買方一次性付款、買方的首付款超過賣方原欠款的情況下，如選擇二手房“帶押過戶”模式，也可以適用“順位抵押”“雙預(yù)告登記”辦理流程。
三、工作分工
（一）市規(guī)劃和自然資源局指導(dǎo)市不動產(chǎn)登記中心積極推動不動產(chǎn)登記和銀行貸款業(yè)務(wù)協(xié)同，在已開展的“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記”組合辦理業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，增加抵押權(quán)設(shè)立登記（即買方貸款銀行抵押權(quán)登記），推動實現(xiàn)“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理；同時，推進二手房預(yù)告登記業(yè)務(wù)辦理，優(yōu)化預(yù)告登記、預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記等操作流程銜接，實現(xiàn)二手房“帶押過戶”。
（二）人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、市地方金融監(jiān)管局指導(dǎo)銀行開展二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)，根據(jù)買賣雙方需求，配合提供相關(guān)材料（如同意抵押狀態(tài)過戶的書面材料、不動產(chǎn)登記部門要求的相關(guān)材料等），協(xié)助完成“順位抵押”或“雙預(yù)告登記”辦理，并及時放款；同時，加強與不動產(chǎn)登記中心、公證機構(gòu)等部門的協(xié)調(diào)對接，確定具體業(yè)務(wù)流程標準，在確保資金安全的情況下，推動二手房“帶押過戶”模式落地實施。
（三）市住房建設(shè)局指導(dǎo)市住房公積金管理中心優(yōu)化調(diào)整公積金貸款放款流程，根據(jù)“順位抵押”“雙預(yù)告登記”等流程設(shè)計，辦理公積金貸款業(yè)務(wù)。
（四）市司法局指導(dǎo)公證機構(gòu)根據(jù)公證提存等公證職能，按照各方依法簽署的公證提存協(xié)議（含承諾函）或者各方認可的協(xié)議、承諾函的形式，開展公證提存業(yè)務(wù)，依業(yè)務(wù)流程及時將相關(guān)款項支付給賣方貸款銀行、賣方。
四、保障機制
（一）強化責(zé)任意識，落實主體責(zé)任。各部門要高度重視，強化跨部門協(xié)調(diào)對接、信息共享，根據(jù)二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)流程，結(jié)合職責(zé)分工，持續(xù)優(yōu)化辦理流程，確定具體操作規(guī)程、業(yè)務(wù)指南，加強各項業(yè)務(wù)間的銜接，為買賣雙方提供安全、高效便利的交易服務(wù)。
（二）優(yōu)化辦理流程，壓縮辦理時限。不動產(chǎn)登記部門應(yīng)積極推進線上申請，買賣雙方、銀行在網(wǎng)上申請辦理抵押權(quán)變更登記、抵押權(quán)設(shè)立登記、二手房預(yù)告登記、預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記等業(yè)務(wù)，在線提交材料，并通過采用人臉識別、活體認證技術(shù)，實現(xiàn)線上確認，不動產(chǎn)登記部門在線審核并辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。對于符合合并辦理條件的業(yè)務(wù)，根據(jù)申請進行合并辦理，做到精簡申請材料、壓縮辦理時限，為交易各方提供便利服務(wù)。加快推進數(shù)據(jù)共享，切實做好不動產(chǎn)登記部門、銀行、公證機構(gòu)等部門之間信息互通共享工作，推進辦理公證提存、清算支付所需數(shù)據(jù)的共享、在線查詢核驗。
（三）穩(wěn)妥推進試點，鼓勵全面探索。在試點范圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經(jīng)驗。
