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天天觀點(diǎn)：2023年，樓市會(huì)見底嗎？
一葉落而知秋。
近日，深圳的一名網(wǎng)友在微博發(fā)帖稱，由于他在深圳貸款購(gòu)買的房屋價(jià)格出現(xiàn)下降，銀行致電要他補(bǔ)交50萬元的本金，引發(fā)熱議。
房?jī)r(jià)下降要補(bǔ)交本金，這在以往較為少見。那么，房?jī)r(jià)究竟下降到多大程度，竟會(huì)被要求補(bǔ)交本金？這背后，又傳遞了什么信號(hào)？
(資料圖片僅供參考)
房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)縮水
上述深圳博主稱，剛接到貸款銀行的信貸經(jīng)理電話時(shí)，他當(dāng)場(chǎng)表示頭一次聽說這種事，也是一頭霧水。但是信貸經(jīng)理告訴他，以前房?jī)r(jià)普漲，沒人注意到這個(gè)，實(shí)際上銀行貸款合同里是有這個(gè)條款的，房?jī)r(jià)評(píng)估價(jià)下降時(shí)需要補(bǔ)交本金。
這條微博迅速引發(fā)大量討論，有人擔(dān)心，有人質(zhì)疑。
見此，上述深圳博主再次跟發(fā)了一條微博，還在評(píng)論區(qū)互動(dòng)時(shí)再次表示確有其事，他所購(gòu)買的樓盤最近房?jī)r(jià)大跌，樓下業(yè)主甚至打6折賣房，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)下跌，他需要補(bǔ)交50萬元本金。
在這兩條微博下面，網(wǎng)友們紛紛跟帖稱，深圳諾德假日花園、云深處、海上世界等多個(gè)項(xiàng)目都在降價(jià)。
以深圳為代表的四個(gè)一線城市是中國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，也是最堅(jiān)挺的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，然而，近段時(shí)間以來，深圳樓市也扛不住了。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布，2022年11月份，深圳市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，同比停漲。與此同時(shí)，深圳的二手房下滑得更嚴(yán)重，二手住宅環(huán)比下降0.3%，同比下降3.6%。
在深圳樓市的歷史上，這樣的降幅并不多見，同比大降3.6%，創(chuàng)出至少三年來最大降幅。
而且，這是深圳樓市的整體降幅，對(duì)于具體的樓盤而言，部分區(qū)域、部分樓盤的降幅往往更大。
以此前的網(wǎng)紅盤諾德假日花園為例，2020年前后該小區(qū)二手房的售價(jià)一度高達(dá)17萬元/平方米，但目前該小區(qū)掛牌的二手房房?jī)r(jià)已降至每平方米10萬元出頭，部分房源降幅接近30%—40%。
在一家二手房交易平臺(tái)上，諾德假日花園一套49.13平方米的房源直接以“業(yè)主降價(jià)200萬出售”為噱頭，對(duì)外展示銷售。
該房源中介顧問章曉剛告訴中國(guó)新聞周刊，這套房子目前的掛牌價(jià)是520萬元，要是在一年多以前，其價(jià)格在700萬元—800萬元，業(yè)主由于著急換房，降價(jià)200萬元出售。
2022年底，深圳的一手房和二手房的銷售壓力都在增大。深圳市中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，深圳在售二手房超過4.1萬套，相比9月份的3.8萬套，房源數(shù)增長(zhǎng)8%。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，在2022年11月份時(shí)，深圳一手住宅預(yù)售量突破萬套，達(dá)到13041套，新增預(yù)售面積117.1萬平方米，遠(yuǎn)超10月的5.9萬平方米。由于供應(yīng)量大增，該月深圳新房市場(chǎng)去化周期漲至13個(gè)月，進(jìn)入高點(diǎn)。
中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大告訴中國(guó)新聞周刊，深圳樓市近期出現(xiàn)一定的下降，這是正常的市場(chǎng)波動(dòng)，不存在房?jī)r(jià)只能漲不能跌的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
一家金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人士向中國(guó)新聞周刊表示，銀行是否有權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)交“本金”，關(guān)鍵要要看當(dāng)初合同具體條款?！坝捎诜?jī)r(jià)下跌，導(dǎo)致作為抵押的房屋市場(chǎng)估值下跌，一旦估值下跌到一定程度，觸發(fā)合同條款，銀行可能要求業(yè)主補(bǔ)交本金，以維護(hù)銀行資產(chǎn)安全。”
上千條政策馳援樓市
2022年，中國(guó)樓市經(jīng)歷了一波劇烈的下跌。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1—11月份，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，下降26.6%。
2020年商品房銷售額173612.66億元，2021年商品房銷售額181929.95億元。按照當(dāng)前市場(chǎng)交易狀況，預(yù)計(jì)2022年商品房銷售額將大幅低于2021年，也大概率遠(yuǎn)低于疫情暴發(fā)之初的2020年。
此外，1—11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%。房屋新開工面積111632萬平方米，下降38.9%；其中，住宅新開工面積81734萬平方米，下降39.5%。
與此同時(shí)，2022年，房地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期。中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴中國(guó)新聞周刊，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門多次出臺(tái)利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大。
黃瑜表示，2022年有超300省市（縣）出臺(tái)政策上千條，達(dá)到近年峰值，政策力度進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)需求端政策的優(yōu)化頻發(fā)，多地房貸利率達(dá)歷史低位。進(jìn)入年底，多項(xiàng)重磅政策落地，“金融16條”允許房企債務(wù)展期并加大對(duì)房企融資支持力度，“第二支箭”“第三支箭”接連落地，政策整體呈現(xiàn)出落地快、范圍廣、規(guī)模大的特點(diǎn)。
況偉大表示，整體來看，今年以來，樓市利好政策不斷，不過當(dāng)前，全國(guó)樓市仍未恢復(fù)。
從年底的走勢(shì)來看，市場(chǎng)仍然在進(jìn)一步的尋底之中。
在本輪樓市調(diào)整中，二三四線城市的房地產(chǎn)首先經(jīng)歷了市場(chǎng)的洗禮，量?jī)r(jià)大跌，但北上廣深樓市長(zhǎng)時(shí)間巋然不動(dòng)。中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，2022年各線城市住房成交規(guī)模同比均下降，其中一線城市降幅最小，二線城市同比降幅最大，重慶、武漢等大體量城市市場(chǎng)尤為低迷。土地市場(chǎng)也是如此，一線城市表現(xiàn)相對(duì)較好，三四線城市成交規(guī)模和樓面價(jià)降幅均較大。
不過，近段時(shí)間，除了深圳房?jī)r(jià)環(huán)比降幅較大之外，廣州、上海也陸續(xù)呈現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)，北京也首次出現(xiàn)了下滑勢(shì)頭。
2022年11月份，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%，而在2022年10月，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.1%。
整體看，2022年11月份，一線城市一手住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂向中國(guó)新聞周刊表示，盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策的底部早就出現(xiàn)，但市場(chǎng)的底遲遲沒能出現(xiàn)。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華告訴中國(guó)新聞周刊，從市場(chǎng)運(yùn)行情況來看，樓市的需求、購(gòu)房者的收入和信心都沒有恢復(fù)，樓市自然受到抑制。
光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華告訴中國(guó)新聞周刊，今年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)遭遇內(nèi)外因素沖擊，宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)超出預(yù)期；同時(shí)，國(guó)內(nèi)穩(wěn)樓市政策措施效果釋放存在一定滯后，樓市情緒恢復(fù)需要一個(gè)過程。
2023年樓市會(huì)見底嗎？
這個(gè)過程究竟還要多久？這無疑是當(dāng)前樓市各方都在關(guān)注的焦點(diǎn)。
在被銀行催著補(bǔ)交本金的時(shí)候，上述的深圳博主發(fā)帖感慨：比起補(bǔ)交50萬元更難受的是，由于房?jī)r(jià)大跌，他的房子更難賣了。
目前來看，購(gòu)房者對(duì)于后市的預(yù)期并不樂觀。日前，央行公布的《2022年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，未來三個(gè)月，16%的居民打算購(gòu)房，這一比例大幅低于三季度的17.1%，并創(chuàng)下了近6年來的新低。
對(duì)下季房?jī)r(jià)，14.0%的居民預(yù)期“上漲”，低于三季度調(diào)查的14.8%；53.7%的居民預(yù)期“基本不變”，低于三季度的56.6%；18.5%的居民預(yù)期“下降”，高于上季度的16.3%，預(yù)期“下降”的在增多。
報(bào)告還顯示，61.8%的居民傾向于“更多儲(chǔ)蓄”，比上季增加3.7個(gè)百分點(diǎn)；15.5%的居民傾向于“更多投資”，比上季減少3.7個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于后市，周茂華預(yù)計(jì)，明年樓市有望逐步企穩(wěn)回暖，主要是國(guó)內(nèi)不斷優(yōu)化防疫措施，加之一攬子經(jīng)濟(jì)政策措落地見效，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)，就業(yè)改善，市場(chǎng)信心恢復(fù)，以及居民購(gòu)房綜合成本降至歷史低位等，房地產(chǎn)有望企穩(wěn)回暖。
況偉大表示，目前支持剛需以及房地產(chǎn)企業(yè)的政策已經(jīng)非常寬松，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)觸底反彈，實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。
另外，對(duì)于樓市企穩(wěn)的時(shí)機(jī)，多家機(jī)構(gòu)的判斷又有所區(qū)別。
許小樂認(rèn)為，當(dāng)前，抑制市場(chǎng)的壓力正在減輕，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)進(jìn)一步明朗，市場(chǎng)的底部已經(jīng)相對(duì)確定，最快在2023年春天，市場(chǎng)將迎來穩(wěn)步的復(fù)蘇。
黃瑜表示，短期來看，宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)較為緩慢，購(gòu)房者收入預(yù)期、置業(yè)信心修復(fù)仍需時(shí)間，預(yù)計(jì)銷售市場(chǎng)最快或在二季度企穩(wěn)。2023年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)或?qū)⑹?，“銷售量?jī)r(jià)趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢(shì)難改，投資或繼續(xù)下行”。
鄒琳華認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前的樓市而言，關(guān)鍵在于提升購(gòu)房者信心。
日前，中央有關(guān)方面明確表態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)定位為“支柱產(chǎn)業(yè)”。
2022年12月份以來，佛山、重慶、武漢等多地，相繼在供給端與需求端優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，一些抑制住房消費(fèi)需求釋放的限制性舉措被取消。
黃瑜表示，房地產(chǎn)的穩(wěn)定對(duì)2023年宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定恢復(fù)至關(guān)重要，在支柱產(chǎn)業(yè)定位之下，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)供需兩端政策的優(yōu)化和完善也將更直接和迅速，力度有望進(jìn)一步加大。
許小樂認(rèn)為，支柱產(chǎn)業(yè)的定位是經(jīng)歷了多年調(diào)控之后得出的客觀定性，后市在預(yù)期和需求端方面，要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力需要予以釋放。
他進(jìn)一步表示，不過，取消行政性干預(yù)，意在恢復(fù)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制，并不是鼓勵(lì)進(jìn)一步加杠桿炒房。在“房住不炒”的政策框架下，市場(chǎng)會(huì)向中樞水平靠攏，難以出現(xiàn)報(bào)復(fù)式大漲。
況偉大認(rèn)為，明年樓市政策還需在堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)下進(jìn)行微調(diào)，政策幅度和力度有所調(diào)整，但不會(huì)也不能改變“房住不炒”定位。
