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二線城市率先取消樓市限購!中介:相比新政,更盼望小老板手里有錢

圖片來源:視覺中國

“你們統(tǒng)一口徑,約客戶的時候,跟客戶輸出現(xiàn)在已經(jīng)有二十多個(二手房)業(yè)主暫時停售和調(diào)高價格了”,在佛山全面取消限購之后,中介林思思(化名)收到了公司給的最新銷售說辭。


(資料圖片)

從過往多年的經(jīng)驗來看,限購政策調(diào)整往往會帶動大量外來購買力,而強勁的需求又會推動房價上漲,二手房業(yè)主會因此產(chǎn)生惜售的心理。類似的營銷話術(shù),正是利用了購房者對房價上漲的擔憂,通過制造緊張感,促使他們在買房這件事上更快地做出決定。

在今年6月,佛山已將限購范圍縮減由11個鎮(zhèn)街至3個,但林思思并沒有感受到市場在明顯回暖。

市場的持續(xù)低迷需要一個更寬松的政策來刺激,12月9日,佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》,從12月10日起,對佛山僅存的3個限購鎮(zhèn)街暫停實施住房限購政策。至此,佛山執(zhí)行了6年的限購政策全面取消。

這不僅是佛山6年來的首次,也是第一個全面取消限購的萬億級城市,而在今年9月,蘇州、青島出臺相關(guān)政策不久后卻被緊急叫停,佛山的成功調(diào)整讓熱點城市看到了可能性。新政不僅影響了佛山房產(chǎn)中介的營銷話術(shù),連遠在東莞的同行們也連帶著激動了起來。時代財經(jīng)了解到,在佛山全面取消限購之后,“下一站東莞”成為了不少東莞中介的說辭,他們希望能借此調(diào)動買房積極性。

與佛山類似,今年 7月初,東莞住房限購區(qū)域由全市32個鎮(zhèn)街及一個高新區(qū),縮減至主城區(qū)4個街道和松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。當?shù)刭Y深房產(chǎn)中介王雋武(化名)告訴時代財經(jīng),限購調(diào)整之后自己幾乎每天在帶客戶看房,但客戶還是以觀望者居多,且這樣忙碌的日子只持續(xù)了大約一個月,“(現(xiàn)在)客戶真的少得可憐,經(jīng)常(閑得)不知道干什么”。

盡管目前未有更多的熱點城市明確地加入全面取消限購的隊伍,但在業(yè)內(nèi)人士看來,相比幾個月前,如今的政策基調(diào)已變?yōu)橐龑袌鲱A期和修復市場,因此未來將會有越來越多的熱點城市取消限制性政策。

“今年新客戶特別難找”

“其實(佛山)解除限購政策,對我本人來說,沒有太多的影響”,今年6月2日,也就是端午小長假的前一天,佛山第一次調(diào)整限購政策,林思思告訴時代財經(jīng),雖然其所在的佛山公司在端午期間創(chuàng)下了今年最高的單日成交量,但她所在門店的業(yè)績卻沒有太大起色。

此前,佛山全市一共有11個鎮(zhèn)街實施限購,占佛山總面積不到三分之一,而新政之后8個鎮(zhèn)街宣布解除限購,其中6個位于臨廣板塊。多年來,廣州和佛山兩市致力于打破行政壁壘,進行區(qū)域一體化建設,由于佛山房價相對便宜,吸引了不少來自廣州的購房者,尤其是生活、交通便利的臨廣板塊。

新政加快了購房者的入市步伐。當時,廣州客李霄瑞(化名)考慮到購房資格受限等因素,原本打算在佛山相對偏僻但沒有限購的區(qū)域買房,但新政給了她“上車”老城區(qū)的機會,最終李霄瑞在禪城某樓盤下定,“這里確實是不錯的選擇,畢竟佛山市中心,沒想到兩天就定了,原本還以為會多看幾套對比一下”。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),今年6月,佛山一手住宅成交97萬平方米,環(huán)比增長47%,同比仍減少26%。

不過,很快新政的效應開始減弱??硕鸬臄?shù)據(jù)顯示,今年7月-11月期間,僅9月在傳統(tǒng)樓市旺季和房企促銷的雙重作用下達成60萬平方米的成交量,環(huán)比、同比雙增長;在9月相同因素的基礎上,疊加央行下調(diào)首套房貸款利率下限、國稅局的購房退稅政策,10月數(shù)據(jù)環(huán)比繼續(xù)增長,但同比仍然下跌;其余月份的成交量則呈現(xiàn)環(huán)比、同比雙跌的趨勢,其中11月,佛山一共成交了46萬平方米,環(huán)比下跌31%,同比下跌33%。

林思思告訴時代財經(jīng),“我自己手上很多的客戶,都是之前出來看過房子的,最近一段時間都說暫時不看,想等年后再說”。而觀望的背后是“追漲不追跌”的心態(tài)。

實際上,自2021年底以來,全國多地開始在需求端調(diào)整房地產(chǎn)政策,隨著時間的推移,調(diào)整的尺度逐漸小幅加大,主要涉及限購、限貸、限價、限售、首付、稅收等多個方面,其中,最受關(guān)注的是限購政策,從過往多年的經(jīng)驗來看,限購政策的調(diào)整往往能有效地撬動購房需求。財聯(lián)社在11月23日的報道中援引中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年已有近50城發(fā)布超百條限購優(yōu)化政策,包括16個省會城市以及青島、大連、天津、蘇州等熱門城市。

不過,從最終數(shù)據(jù)來看,大多數(shù)限購調(diào)整的城市最終效果都不算理想。王雋武告訴時代財經(jīng),在今年5月東莞出臺“莞七條”和7月大幅縮減限購范圍后市場開始回暖,自己確實忙碌了一陣,“從5月份到現(xiàn)在我一共成交三套了,但今年(的收入)就靠這三套房了”,而樓市仍在高位運行的2021年上半年,王雋武平均每個月能成交三套。

值得一提的是,“莞七條”和限購調(diào)整是東莞今年力度最大的兩項房地產(chǎn)政策。其中,“莞七條”最受關(guān)注的措施包括“合理確定商業(yè)性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率”、縮短限售年限和增值稅免征年限,而更令市場興奮的是東莞取消28個鎮(zhèn)街的限購措施,包括大部分臨深片區(qū),限購措施僅在4個鎮(zhèn)街和1個高新區(qū)保留。

“之前累積了一些深圳客戶,放開限購之后就邀他們來東莞看房了”,有將近一個月的時間,王雋武幾乎整天都在帶客戶看房,但很多人看房過后都沒什么動靜,“就連深圳的樓市也在跌,東莞怎么可能吸引外來的買家呢?”

王雋武稱,5月至今成交的三套房全部由東莞本地客買下,“基本都是老客戶,一個我維系了三年,一個維系了兩年多。今年新客戶特別難找,以前在網(wǎng)絡房產(chǎn)平臺開端口,花個二三十塊錢可以獲得一個意向客戶,現(xiàn)在你花兩三百都未必能得到”。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示,2022年5月-11月,東莞全市的月度成交面積在5月-7月、10-11月呈現(xiàn)環(huán)比增長,僅在8月份出現(xiàn)同比11%的增幅,其余月份的同比跌幅介于11%至63%之間。

只盼東莞小老板手里有錢

實際上,在限購政策局部松動的刺激下,多地樓市并未出現(xiàn)明顯回暖,今年9月,蘇州、青島等熱點城市曾試圖在優(yōu)化限購政策上邁出更大的步伐。

9月14日,隨著蘇州市工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)對非本地戶籍的購房者取消社?;騻€稅的認繳時限要求,蘇州市區(qū)范圍(注:不含縣級市)全域放開限購,在當時,蘇州是第一個如此大力度松限的萬億級城市。青島緊跟其后,9月15日青島住房和城鄉(xiāng)建設局公布了“二手住房不再限購”的政策。

自去年底以來,雖對限購政策進行調(diào)整是全國多地提振樓市的主要政策工具,但基本上是局部調(diào)整,比如對非本市戶籍縮短社保或個稅的時限要求,或取消個別區(qū)域的限購措施。在當時,雖各大城市普遍受到住宅成交量、價下行的困擾,但采取的優(yōu)化措施相對謹慎,相對之下,蘇州和青島的做法較為“大膽”,相關(guān)政策很快被叫停。

也因此,在12月9日宣布對僅存的3個限購鎮(zhèn)街暫停實施住房限購政策的佛山,取代蘇州成為全面取消限購的萬億級城市。

“蘇州、青島這些城市在當時面臨的形勢跟現(xiàn)在是不一樣的,因為當時對房地產(chǎn)還是堅持一個比較緊的政策姿態(tài),更多地強調(diào)‘房住不炒’,強調(diào)‘不依賴房地產(chǎn)刺激短期經(jīng)濟’。全面退出限購政策本質(zhì)上是激活買多套房的人,這些人很明顯就是(為了)投資?!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

李宇嘉進一步指出,佛山在12月全面取消限購之時,政策基調(diào)和數(shù)月前相比已然不同,“當房地產(chǎn)下行已經(jīng)累及社會穩(wěn)定、經(jīng)濟增長、地方財政、金融風險的時候,投資需求(也)已經(jīng)全面退出了,這個時候就需要恢復房地產(chǎn)對上述幾個方面的貢獻,所以就有了佛山這樣的舉措。(而且)佛山相對于蘇州、青島,在城市知名度和城市能級方面還是要差一些,它放開(限購)造成的影響要比其它兩個城市小一些”。

實際上,今年11月以來,政策在多方面頻頻加大對房地產(chǎn)的支持力度。12月19日,據(jù)新華社,中央財辦有關(guān)負責同志就中央經(jīng)濟工作會議精神和當前經(jīng)濟熱點問題作深入解讀時,表示“在住房消費等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策”,并稱“這些消費潛力要予以釋放”?;谶@樣的背景,李宇嘉認為未來會有越來越多的熱點城市退出限制性政策。

就近期全面取消限購的佛山而言,林思思告訴時代財經(jīng),公司位于解限范圍的幾家門店同事都反映最近客戶咨詢量、看房量都有提升。在此前多月沒有成交的同事這個月還成交了2套二手房。

林思思指出,新政的效果在二手房方面展現(xiàn)得比較明顯,“有部分業(yè)主,在政策出來之后說要漲價,也有之前想降價的現(xiàn)在說價格先不降了”。

不過,對于新政的效果能夠持續(xù)多久,林思思心中存在較大的疑問,“目前客戶還是佛山的居多,我自己這邊有幾個廣州客戶也在關(guān)注政策,只是稍微了解一下,一方面是因為投資屬性比較多,另一方面解除限購的3個區(qū)域房價相對高一點,他們還是(主要)關(guān)注之前看過的一些區(qū)域”,而且目前購房者的觀望心態(tài)仍然占上風,“大部分(客戶)都是這么想的,他們感覺現(xiàn)在市場好像無底洞,房價一直在下降,想著再等等”。

王雋武與林思思有著相似的感受,他不再寄希望于東莞全面取消限購刺激樓市,“政策越收緊,購房者就越緊張,如果放松,他們就覺得還會跌還會再放松”,王雋武把希望放在了防疫政策調(diào)整之后實體企業(yè)的恢復上,這樣更多的東莞“小老板”將有錢買房。

王雋武告訴時代財經(jīng),在過往,除了深圳客,東莞當?shù)氐男±习逡彩撬闹饕蛻?,市場下行、深圳客撤退之后,東莞小老板的購買力雖減弱但猶在,他今年成交的三套房中總價最高的一套便是小老板買下的。

“東莞工廠做外貿(mào)的非常多,很多生意都是會回來的,特別是外貿(mào)。他好,我也好,大家好”,王雋武說道。

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