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風暴眼｜“華南五虎”富力之殤：董事長張力行賄被抓、負債超3000億
鳳凰網(wǎng)《風暴眼》出品
12月的地產(chǎn)圈，注定波瀾四起。在恒大老板許家印被傳“跳樓”后不到十日，富力地產(chǎn)創(chuàng)始人、現(xiàn)年69歲的內(nèi)地富豪張力，被傳捕于8000公里外的英國倫敦。
“行賄美國官員”“天價保釋金”“海外私人投資”......眾多敏感詞匯令這一消息迅速成為市場焦點，有關(guān)張力和富力地產(chǎn)的傳聞甚囂塵上。而就在半月前，也就是張力被捕的前一天，他還以名譽會長身份出現(xiàn)在全聯(lián)房地產(chǎn)商會視頻連線中，彼時看起來并無異樣。
(資料圖片)
11月29日，張力在全聯(lián)房地產(chǎn)商會上的視頻發(fā)言（圖源：全聯(lián)房地產(chǎn)商會官網(wǎng)）
盡管富力集團和富力地產(chǎn)分別在12日深夜和13日早晨予以回應(yīng)，但依舊未能抵擋外界猜測。13日，受張力被捕消息的影響，富力地產(chǎn)低開10%，股價全天未見起色，最終收盤跌11.52%，市值單日縮水10.5億港元。
鳳凰網(wǎng)《風暴眼》發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)加速衰落始于2017年。這一年里，富力多番接盤萬達文旅酒店項目，并致自身債臺高筑。
值得注意的是，就在一個月前，富力地產(chǎn)剛剛因466億元債務(wù)成功展期而獲得喘息之機，但如今張力被捕再度令這家老牌房企陷于危機。
1、張力被捕細節(jié)曝光：經(jīng)中間人牽線，多次宴請美國官員并送酒
張力被捕源于一則外媒報道。報道稱，他被美國指控通過提供回扣和資金的方式，拿下了在美國加州的商務(wù)合同。
“供出”張力的，是深陷腐敗案件的美國舊金山公共事業(yè)部原主管穆罕默德·努魯（Mohammed Nuru），他在舊金山負責公共合同、許可證和建設(shè)項目等。
而這起行賄事件的另一關(guān)鍵“中間人”，則是一個名為黃永樂（Walter Wong）的華裔商人，他曾在一名中國開發(fā)商的倫敦幾個大型開發(fā)項目中擔任顧問，也曾是中華總商會成員之一，在舊金山政商界人脈廣闊。
穆罕默德·努魯（Mohammed Nuru）（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
綜合多方消息，此番事件或追溯到7年前。
2015年8月起，張力通過旗下公司Z&L Properties，開發(fā)了一個位于舊金山海耶谷的高端住宅項目“555 Fulton”，項目占地近2英畝，共計建設(shè)兩棟高層公寓樓，容納643間房屋。黃永樂作為顧問，在這一項目推進過程中介紹了張力與穆罕默德相識。
2018年，穆罕默德到中國旅行，全程住在由富力提供的五星級酒店。此外，他還受邀參觀了張力的私人宅邸，并接受了一瓶價值2070美元的葡萄酒，但并未依法上報。正因這些行為，張力被指控為“行賄”——“通過這些行為拿下了幾份在加州的商務(wù)合同”。
上述事實也得到了穆罕默德的承認。他稱，曾多次與富力方面的人員共進晚餐，并討論其項目，但從不付飯錢。同時他還曾收受該開發(fā)商的免費旅游、禮物和福利。
他也承認，作為交換條件，他曾幫助富力為其在舊金山的價值數(shù)百萬美元的大型混合用途項目獲得必要的批準。比如，每當富力的員工通知他有問題時，他都會指示手下一名經(jīng)理解決問題并加快流程，并利用他對其他市政府官員的影響力來解決富力遇到的問題。
2022年8月，穆罕默德獲刑7年，并被處3.5萬美金的罰款。黃永樂也于同年6月被指控串謀詐騙公眾和洗錢等罪名，并選擇認罪配合政府調(diào)查。
值得注意的是，據(jù)富力地產(chǎn)13日早間公告稱，富力地產(chǎn)在Z&L Properties Inc.中并無權(quán)益，而是由張力及其關(guān)聯(lián)方擁有。據(jù)悉，2014-2015年間，Z&L 曾大手筆在美國購買資產(chǎn)，“555 Fulton”即為其中之一。
除了張力被捕外，傳聞還稱，張力在周一以1500萬英鎊（約合1.29億元人民幣）的保釋金獲得保釋，并向美方就引渡提出異議。而這份“天價保釋金”由富力地產(chǎn)提供1000萬英鎊，張力個人提供500萬英鎊，創(chuàng)造了英國法院有史以來最高的聯(lián)合保釋金。
但這一傳聞很快被富力地產(chǎn)否認。13日公告中，富力地產(chǎn)澄清稱“并無就保釋提供任何保證金”，并稱“該案件不會對公司業(yè)務(wù)及運營有任何重大不利影響。”
而就在這份公告前，12日深夜，富力集團還通過官微發(fā)布聲明稱，張力因在中國宴請美國舊金山前公共事業(yè)部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄，富力方面正針對此錯誤指控采取法律行動。
富力集團聲明（圖源：富力集團官微）
資料顯示，張力1953年出生于廣州，1994年與香港商人李思廉共同創(chuàng)辦富力，目前持有富力地產(chǎn)27.77%股權(quán)，擔任聯(lián)席董事長兼行政總裁一職，主要負責購地、工程開發(fā)、成本控制及公司運作管理。2010年2月，張力入選《福布斯》全球億萬富豪榜，排第556名。2022年，張力、張量父子以190億財富位列《2022衡昌燒坊·胡潤百富榜》第296位。
張力、張量父子（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
據(jù)悉，目前張力被監(jiān)視居住于倫敦塔橋公寓43層，公寓內(nèi)部有5張床，由前軍事人員每12小時輪班站崗，并布置了監(jiān)控攝像頭。消息稱，這些監(jiān)視措施每月將花費約20萬英鎊，而張力本人目前被禁止連接任何互聯(lián)網(wǎng)設(shè)備。
有市場人士分析稱，對張力來說，在繳納保證金獲釋后，目前他正面臨引渡至美國受審風險。對此，鳳凰網(wǎng)《風暴眼》13日致電富力集團，接線員工稱“不知情”后表示轉(zhuǎn)至對接部門，但隨后一直無人接聽。
2、負債3000億，靠賣資產(chǎn)求生
經(jīng)營現(xiàn)金流凈額大幅下滑，賣資產(chǎn)求生
截至2022年上半年，富力地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物20.24億元（人民幣，下同），受限制現(xiàn)金132.96億元，總現(xiàn)金及銀行存款（包括受限制現(xiàn)金）為人民幣153.20億元；而截止到2021年末，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金及銀行存款（包括受限制現(xiàn)金）總額為211.04億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物62.59億元。
值得一提的是，2020年時，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物尚有256.73億元。這意味著，不到三年時間，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物已嚴重縮水90%以上。
與此同時，這家老牌房企的現(xiàn)金流情況也不容樂觀。今年上半年，富力地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額自2020年6月后再度出現(xiàn)負值，為-31.10億元。而對比2021年同期，這一指標還能維持在79.33億元。
不僅如此，2020年以來，富力地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流凈額也出現(xiàn)持續(xù)凈流出，公司再融資壓力巨大，流動性承壓。
圖源：Wind
富力也承認了缺錢的現(xiàn)實。“由于產(chǎn)生現(xiàn)金流是首要任務(wù)，雖然市況欠佳，本集團不得不犧牲利潤，專注于銷售需求仍然強勁的物業(yè)?！惫驹?021年年報中表示，“任何可獲得的流動資金已直接用于項目完工、交付的施工資本開支及增加可售資源以產(chǎn)生未來經(jīng)營現(xiàn)金流。”
為加快銷售、加速現(xiàn)金回流，富力地產(chǎn)自去年起開啟了“賣賣賣”模式。用董事長李思廉的話說，“資產(chǎn)出售的規(guī)模及速度前所未有?！?/p>
2021年初，富力地產(chǎn)將其位于廣州的物流資產(chǎn)70%權(quán)益出售給黑石關(guān)聯(lián)基金，交易對價63億元；同年12月，富力地產(chǎn)又將剩下30%股權(quán)全部出售給黑石集團，100%股權(quán)合計交易總額為73億元；
2021年9月，富力地產(chǎn)將富力物業(yè)100億賣給了碧桂園，而后者曾經(jīng)一度尋求獨立上市，并于2021年4月26日公開在港交所遞交招股書；
今年4月，富力地產(chǎn)9570萬英鎊完成出售倫敦的Vauxhall Square；很快又以26.6億港元將Thames City出售予中渝置地創(chuàng)始人張松橋；
5月30日，富力地產(chǎn)將海南首府項目以10.01億元的價格出售給力量能源。
不僅靠出售資產(chǎn)回籠資金，今年9月，李思廉及張力還給予富力地產(chǎn)合共約80億港元的無息財務(wù)支持。
資產(chǎn)頻繁變現(xiàn)，與富力地產(chǎn)的業(yè)績和負債有著密切關(guān)系。
據(jù)披露，在監(jiān)管機構(gòu)頒布“三道紅線”監(jiān)管規(guī)則以來，富力地產(chǎn)長期處于“紅檔”的巨大壓力下，2019年下半年起，其開始執(zhí)行“控負債、降杠桿的戰(zhàn)略目標，通過采取“促銷售、抓回款、控支出、盤活資產(chǎn)”等措施改善現(xiàn)金流。
負債3064億，有息債務(wù)高達1262億元
截至今年上半年，富力地產(chǎn)資產(chǎn)總額為3825.52億元，負債總額為3064.61億元，資產(chǎn)負債率80.11%。其中，短期借款高達749.33億元，但當期公司手持貨幣資金僅有153.20億元。
一路“賣賣賣”后，富力地產(chǎn)有息負債規(guī)模從2019年末的1971億元有所減少。根據(jù)富力地產(chǎn)披露2022年公司債券中期報告顯示，截至報告期末，富力地產(chǎn)口徑有息債務(wù)余額仍高達1262.45億元。
其中，公司信用類債券余額469.3億元、銀行貸款余額579.77億元，分別占有息債務(wù)余額的37.17%、45.92%；非銀行金融機構(gòu)貸款、其他有息債務(wù)余額分別為123.93億元、89.45億元。
圖源：富力地產(chǎn)公告
較高的有息負債讓富力地產(chǎn)每年需要支付巨額的利息，僅今年上半年，富力地產(chǎn)就支付了37.22億利息。
據(jù)2021年報披露，富力地產(chǎn)已有本金總額為298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。
不過，11月10日，富力發(fā)出公告，已發(fā)行的全部境內(nèi)債券共8筆獲得展期，加權(quán)平均到期期限從4個月左右延長至3年以上，總額為135億元。
事實上，早在4個月前，富力地產(chǎn)就已對10筆美元債打包展期，還款期限全部延長了3-4年，涉及金額49.43億美元（約合人民幣332.37億元）。之所以順利推行，主要是富力將倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣作為增信擔保。
可以說，將總計約466億元的境內(nèi)外債務(wù)兩次集中打包展期，為張力、李思廉暫獲3年以上喘息時間，也令市場對富力“起死回生”增添了一份信心。然而隨著張力境外被捕，富力還能撐多久再度被打上問號。
值得一提的是，wind數(shù)據(jù)顯示，2006年至今，富力地產(chǎn)累計凈利潤912.49億元，累計現(xiàn)金分紅402億元，而分紅的最大受益者是張力和李思廉，截至2022年上半年，張力和李思廉持有富力地產(chǎn)55.65%股權(quán)。
3、“接盤”王健林，壓死富力的最后一根稻草
在廣州，流傳一個說法：“廣州每一根煙囪倒下，都有富力一份功勞?！?/p>
作為富力的大本營，廣州也是張力出生、成長的地方。20世紀90年代，廣州開始舊城改造，許多國有企業(yè)面臨外遷，張力和李思廉看到商機后果斷進軍房地產(chǎn)。
1994年，二人拆遷廣州嘉邦化工廠后，建設(shè)了名震一時的“富力新居”從而賺得第一桶金。此后，富力多次上演“拆舊廠、建新房”的好戲，十年時間開發(fā)了廣州數(shù)百個項目，富力地產(chǎn)也從2000萬規(guī)模做到了20億。
就這樣，富力成為了以房地產(chǎn)開發(fā)為主，同時涉足酒店發(fā)展、商業(yè)運營、文體旅游等領(lǐng)域的綜合性房企，與恒大、碧桂園、雅居樂、合生一起被譽為“華南五虎”。
2017年，是富力的高光時刻，也是命運分水嶺。當年7月，焦頭爛額的王健林正四處尋找買家，而彼時的富力正在大舉擴張。于是，雙方達成交易，富力拿下了萬達77家城市酒店資產(chǎn)包，成為全球最大豪華酒店業(yè)主。
左三至左六依次為張力、王健林、孫宏斌、李思廉（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
值得一提的是，王健林原定價格336億的酒店資產(chǎn)包，當時被富力砍價砍到了192億。在當時外界的解讀中，富力無疑是“撿漏”的大贏家。
除拿下萬達資產(chǎn)包外，2017年，富力還以86億港元的價格，收購了恒基兆業(yè)位于沈陽、鞍山、鐵嶺、大連及廣州的9個項目，同年收購了位于英國倫敦的多個地產(chǎn)項目。但事實卻是，正是這些激進擴張引爆了富力之后的現(xiàn)金流危機。
2019年下半年，富力開始出現(xiàn)資金壓力，公開表態(tài)暫停拿地；2020年“三道紅線”新規(guī)實施后，“三道紅線”全踩的富力地產(chǎn)不得不最終走上王健林的舊路。隨之而來的降薪、裁員等種種消息都給這家老牌房企貼上了“缺錢”的標簽。
一時間，昔日風光無兩的“抄底”也被赤裸裸的現(xiàn)實改寫為“接盤”。
如今，富力地產(chǎn)仍未走出當年親手鑄成的債務(wù)泥淖，而張力海外被捕帶來的不確定性更是給這家房企的走向蒙上陰影。危機四伏的富力能否找回昔年“華南五虎”的風采？鳳凰網(wǎng)《風暴眼》將持續(xù)關(guān)注。
