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這恐怕是中國(guó)樓市最扎實(shí)的一個(gè)城市
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(相關(guān)資料圖)
終于，在年底，讓人沮喪了一年的中國(guó)樓市終于傳出了好消息。
12月5日，蘇州市完成第五輪集中土拍，10塊土地，總出讓面積50萬平方米的土地順利推向市場(chǎng)。
而開發(fā)商也展現(xiàn)了難得熱情，經(jīng)過競(jìng)價(jià)，10宗宅地全部成交，其中工業(yè)園區(qū)3宗地全部溢價(jià)成交（含2宗地塊觸頂搖號(hào)），剩余7宗底價(jià)成交，合計(jì)金額132億元。
我為什么說這是一個(gè)難得的好消息呢？
如果把現(xiàn)在的中國(guó)樓市比喻成一個(gè)在ICU搶救的病人，那么現(xiàn)在的狀態(tài)就是各種醫(yī)生治療，寬融資，給貸款，松限購(gòu)，反正都是屬于政府層面的搶救手段。
然而，開發(fā)商呢？尤其是民營(yíng)開發(fā)商呢？
似乎一直在躺平，似乎一直在等待，沒有出現(xiàn)“自我循環(huán)”的生命過程。
而這次蘇州土拍，則預(yù)示著在中國(guó)的一些優(yōu)秀城市的熱門板塊，開發(fā)商終于要恢復(fù)活力，開始努力干活了。
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從這張表格中就可以看出本次土拍的特點(diǎn)。
第一、優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)搶激烈，雖然還未知花落誰家，但是溢價(jià)已經(jīng)打滿。
第二、普通地塊，成交平淡，多為0溢價(jià)。
第三、未曾出現(xiàn)流拍，這個(gè)倒是在意料之中，畢竟從今年下半年開始，地方政府非常重視這個(gè)問題
但大家不要以為這是一個(gè)好干的“活兒”，很多城市為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)甚至采用了撤拍的手段。
還是這個(gè)蘇州市，就在6月份就撤拍了兩塊太湖新城的土地。
同時(shí)，10月底蘇州的第四次集中土拍，情況還很一般。
18塊土地全部沒有溢價(jià)，底價(jià)成交，還有兩塊流拍，反映了市場(chǎng)的低迷。
然而，這一次，土拍終于有了溢價(jià)，有了波瀾，有了競(jìng)爭(zhēng)。
這預(yù)示著，作為樓市的風(fēng)向標(biāo)的土拍市場(chǎng)，在蘇州這座城市，終于開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。
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很明顯，這次土拍，工業(yè)園區(qū)的三塊土地占據(jù)了C位，競(jìng)爭(zhēng)激烈。
工業(yè)園區(qū)奧體07號(hào)地塊經(jīng)過28輪鏖戰(zhàn)被綠城集團(tuán)以14.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率10%，樓面價(jià)32001元/平方米。
園區(qū)湖東06號(hào)地經(jīng)過42輪競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到最高限價(jià)15.67億元，溢價(jià)率15.05%，樓面價(jià)33364元/平方米；
園區(qū)獨(dú)墅湖66號(hào)地則經(jīng)過了52輪競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到最高限價(jià)20億元，溢價(jià)率為15.26%，樓面價(jià)34578元/平方米，成為蘇州宅地價(jià)格新高峰。
本批次土地拍賣熱度明顯回升，這與蘇州工業(yè)園區(qū)拿出優(yōu)質(zhì)地塊有很大關(guān)系，園區(qū)3宗地塊合計(jì)吸引了近20家房企參與競(jìng)拍。
畢竟，作為蘇州最好的板塊，工業(yè)園區(qū)不但被廣大買房者看好，而且被廣大開發(fā)商看好，但是近些年放出土地很少，一旦出地一定會(huì)引發(fā)爭(zhēng)奪。
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然而，零流拍和出現(xiàn)頂格溢價(jià)還不是最重要的。
最重要的是民營(yíng)房企終于開始努力了，終于開始有所作為。
五塊成交土地中，1宗地塊由本土民企獨(dú)立競(jìng)得，4宗地塊由地方國(guó)資企業(yè)與本土民企聯(lián)合競(jìng)得。
中惠相城高新聯(lián)合體、亨通地產(chǎn)吳江城建聯(lián)合體、常潤(rùn)黃橋國(guó)資聯(lián)合體、嘉盛高鐵新城發(fā)展聯(lián)合體4家地方國(guó)資企業(yè)與本土民企聯(lián)合體均競(jìng)得1宗地塊，金額在11億~13億元
民營(yíng)房企，在國(guó)家年底“三支箭”的融資放寬，積極救助的政策下，終于有了反應(yīng)。
因?yàn)?，他們敢下?chǎng)拿地了，他們敢自己出錢了，他們信心一定程度的恢復(fù)了。
為啥，我只能說是“一定程度上的”。
因?yàn)?，大部分的民營(yíng)出手，還是以“民營(yíng)+國(guó)企”，尤其是“民營(yíng)+城投”的名義出現(xiàn)，這既表現(xiàn)出了民營(yíng)企業(yè)部分意愿的恢復(fù)，也表現(xiàn)出了這種意愿依舊不足。
當(dāng)然，這種“民營(yíng)+國(guó)企”的拍地模式，對(duì)雙方都是有利的。
對(duì)于民營(yíng)企業(yè)，終于可以自我循環(huán)了，從優(yōu)質(zhì)土拍土地中分得一份利潤(rùn)。
對(duì)于國(guó)有，特別是城投企業(yè)，可以部分的規(guī)避財(cái)政部126號(hào)文的政策要求，從純粹的左手倒右手的土拍，變成了真正意義上的土拍。
因?yàn)槊駹I(yíng)企業(yè)的參與，這些土地會(huì)快速變成實(shí)質(zhì)性的市場(chǎng)供應(yīng)（這對(duì)于市場(chǎng)意義很大），開始出現(xiàn)回款（這對(duì)于財(cái)政意義很大）。
另外，蘇州既然開了這個(gè)頭，在2023年，這種“民營(yíng)+國(guó)企”的模式一定會(huì)有越來越多的城市和開發(fā)商開始模仿。
畢竟，這一年，地方城投的獨(dú)角戲，唱的太辛苦。
截至2022年三季度末，全國(guó)城投公司拿地超過1300幅，占比41%，拿地金額超過1萬億元，占比30%。從2022年10月的集中供地情況看，濟(jì)南、南京等城市的城投公司拿地比例高達(dá)80%以上。
而對(duì)于未來的買房買房者也有好處，不管未來開發(fā)主體是誰，有了國(guó)企的參與，項(xiàng)目也算穿了黃馬褂，有了紅頂子，也不怕中途爛尾了。
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那么，為什么這次轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)出現(xiàn)在蘇州？
因?yàn)椋?strong>蘇州是中國(guó)樓市最扎實(shí)的一個(gè)城市。
這種扎實(shí)反應(yīng)在蘇州整個(gè)城市的優(yōu)質(zhì)性方面。
它是中國(guó)GDP最高的一個(gè)非省會(huì)，非直轄市，非計(jì)劃單列市的一個(gè)普通城市。
它同時(shí)擁有中國(guó)最好的工業(yè)，尤其是高新制造業(yè)的基礎(chǔ)和設(shè)施，每年的工業(yè)產(chǎn)值，從全國(guó)來數(shù)都是前三名的存在，和上海深圳不相伯仲。
而巨量的高新制造業(yè)，也會(huì)吸引大量的人口，同時(shí)為人口提供較多的高收入崗位。而這種人口+財(cái)富的積累，一定會(huì)反應(yīng)到樓市。
這張圖就是蘇州這15年的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖，大家可以看到，蘇州的房?jī)r(jià)屬于那種相對(duì)比較穩(wěn)，比較扎實(shí)的走勢(shì)。除了2016年出現(xiàn)了暴力拉升，這是由于全國(guó)去庫(kù)存行情的影響，其他時(shí)間段都是屬于較為平和型的慢增長(zhǎng)。
平和增長(zhǎng)意味著泡沫少，那么，什么叫做樓市泡沫？
樓市泡沫就是房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，不能和人口財(cái)富的增長(zhǎng)相匹配。
同時(shí)樓市供應(yīng)量的增長(zhǎng)，不能和人口的增長(zhǎng)相匹配。
從這個(gè)角度講，或許蘇州樓市未來房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速拉升的機(jī)會(huì)也不大，但是蘇州未來一定是中國(guó)房?jī)r(jià)最扎實(shí)的一個(gè)城市。
這種扎實(shí)的基礎(chǔ)就是強(qiáng)大的工業(yè)化產(chǎn)業(yè)+產(chǎn)業(yè)帶來的巨量人口流入+產(chǎn)業(yè)提供的較高收入。
這應(yīng)該就是我們都能看懂的未來中國(guó)樓市明牌。
全文完。
