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今天下午，深圳第四批集中供地成功出讓，這也是深圳今年內(nèi)土拍收官戰(zhàn)。

本次土拍共掛牌7宗地塊，最終1宗流拍、2宗底價、3宗觸頂，收金97.27億元，總建設(shè)用地面積約22.89萬㎡，總規(guī)劃建筑面積約96.3萬㎡。其中，華潤置地、中海、深鐵、人才安居集團(tuán)、華僑城、南通亞倫各得1宗，“國家隊”依舊是土拍最大贏家。

(資料圖片僅供參考)

“國家隊”包攬大部分地塊

深圳此次第四批出讓的7宗涉宅地，分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、深汕等5區(qū)，均屬于限售價地塊。其中，4宗地普通商品房銷售限均價區(qū)間為3.74萬元-7.24萬元/平方米，最便宜的為龍崗坪地街道宅地，3.74萬元/平方米，最貴的為龍華民治街道宅地，為7.24萬元/平方米，其余2宗分居龍崗街道、光明鳳凰街道，分別限均價3.95萬元、4.89萬元。還有3宗均用于建設(shè)安居型商品房，限售均價區(qū)間為8900元-4.43萬元/平方米；最便宜的為深汕合作區(qū)宅地，限均價8900元/平，另2宗分居龍崗龍城街道及寶安新安街道，分別限均價2.22萬、4.43萬。

從成交結(jié)果來看：

位于龍華民治A806-0403號地塊經(jīng)過42輪競價達(dá)到觸頂，最終由華潤置地以上限價15.88億元摘得，溢價率14.99%，成交樓面價33076元/平方米。該地塊為二類居住用地，土地面積8720.51平方米，建筑面積48010平方米，起始價13.81億元。

位于光明區(qū)的A503-0100號地塊由中海地產(chǎn)以31.92億元摘得，溢價率0.95%，成交樓面價19662元/平方米。該地塊為二類居住用地+道路用地，土地面積28564.79平方米，建筑面積162340平方米，起始價31.62億元，上限價36.36億元。

位于龍崗區(qū)坪地街道的G10203-0499號地塊起始總價最高，由深圳地鐵集團(tuán)以底價39.63億元摘得，成交樓面價7565元/平方米。該地塊為二類居住用地，土地面積131619.81平方米，建筑面積523832平方米，上限價45.57億元。值得注意的是，此前，在深圳土拍三批次中，深鐵集團(tuán)還以49.38億元獲坪山坑梓兩宗相鄰地塊，兩宗地塊同為深鐵14號線昂鵝車輛段上蓋綜合開發(fā)地塊。

H2022-0003號深汕特別合作區(qū)鲘門鎮(zhèn)地塊由深圳人才安居集團(tuán)以底價1.49億元摘得，成交樓面價900元/平方米。該地塊為二類居住用地，土地面積50158平方米，建筑面積165521平方米，上限價1.71億元。

寶安新安A002-0091地塊、龍崗龍城G01019-0042地塊兩宗純安居房地塊由于門檻低、風(fēng)險小，且搖號情況下利潤率仍超10%，備受房企追捧。

其中，A002-0091地塊有28家房企參與競買，包括華潤、中海、招商、保利、華僑城、深業(yè)、天健、金茂、越秀、龍湖等企業(yè)，最終價格觸頂后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，由江蘇南通亞倫房地產(chǎn)以上限價6億元摘得，溢價率14.94%，成交樓面價18440元/平方米。該地塊為二類居住用地，土地面積5425.03平方米，建筑面積32538平方米，起始價5.22億元。

G01019-0042地塊也有17家房企報名競買，中海、保利、招商、華僑城、龍湖等企業(yè)依舊在列，還有多家外地企業(yè)參與，最終價格觸頂后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，由華僑城觸頂2.35億元摘得，溢價率14.63%，成交樓面價7578元/平方米。該地塊為二類居住用地，土地面積5918.41平方米，建筑面積31010平方米，起始價2.05億元。

位于龍崗區(qū)龍崗街道G01117-0080號地塊因無人報價而流拍。

涌現(xiàn)民企新面孔

據(jù)統(tǒng)計，今年深圳總共集中供應(yīng)了38宗宅地，其中成功出讓34宗，達(dá)到最高溢價進(jìn)入競拍的有22宗，進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)的共有10宗，底價成交8宗，流拍4宗，總攬金736.17億元！

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳本輪土拍整體來看，依舊不溫不火，雖然“國家隊”依然是主導(dǎo)，但應(yīng)該看到一些新的民企面孔也正在涌現(xiàn)。

李宇嘉認(rèn)為深圳一直堅持新的出讓模式，并向穩(wěn)定市場預(yù)期的長效供地模式轉(zhuǎn)變，即限地價、限房價、定或競配建，將商品住房和公共住房結(jié)合起來，保持商品住房回歸普通住房主導(dǎo)，土地市場不能太熱，從根本上控制樓市的熱度。同時，根據(jù)樓市溫度變化，出于穩(wěn)定市場、避免大起大落的考慮，積極調(diào)整定或競的配建的內(nèi)容。本質(zhì)上講，深圳就是要控制土拍溫度，就是要降低過去的過熱拿地的情況，從根本上穩(wěn)定樓市，回歸普通商品住房主導(dǎo)。

值得注意的是，本次土拍涌現(xiàn)了較多民企新面孔。主要還是地價比較低，地塊區(qū)位較優(yōu)，政府讓利較足。目前，深圳新房庫存消化周期也不算高，市場漸進(jìn)開始筑底企穩(wěn)，部分企業(yè)有了補(bǔ)倉的需要和積極性，因此此批次供地具有吸引力。而且，在出讓前進(jìn)行了相應(yīng)的溝通協(xié)調(diào)，促進(jìn)了供需雙向溝通。值得注意的是，近期資金面的政策利好，也在預(yù)期上有促進(jìn)作用。

對于其中兩宗安居房用地?zé)岫容^高的原因，李宇嘉認(rèn)為，主要還是因為需求有了新的變化。近年來，對深圳房價上漲的預(yù)期扭轉(zhuǎn)，導(dǎo)致買商品房的預(yù)期下降。市場需求，特別是近年來涌入的大學(xué)生和各類人才，有轉(zhuǎn)向可售型的人才房，安居房的傾向。一方面，這類房子價格低，購房門檻低，限定特定對象，不是誰都想買就能買到的，這個紅利是定向的；另一方面，未來可以出售，分享價格長期上漲，也是深圳長期發(fā)展的紅利。當(dāng)前，深圳安居房輪候約19萬批，公租房輪候約42萬批。據(jù)南方日報統(tǒng)計，2020年至2022年兩年間，安居房輪候增加約2.7萬批，公租房輪候增加1.1萬批。特別是近2個月，安居房輪候增加1.3萬批，公租房輪候增加1.6萬批。

未來民企拿地動力會提升

第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿認(rèn)為，深圳本次土拍的地塊位置多為片區(qū)的核心區(qū)域，顯示了政府一方面在優(yōu)化空間資源配置，另一方面也希望提高房企拿地積極性。

吳睿認(rèn)為，今年深圳增加土拍次數(shù)有利于政府更靈活調(diào)整供地策略和節(jié)奏，同時可讓房企有更多機(jī)會參與競拍。限售價格一定程度上調(diào)表明政府穩(wěn)定市場預(yù)期，提振房地產(chǎn)行業(yè)信心，希望房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。而持續(xù)加大公共住房供給力度是因為安居型商品房物業(yè)類型可優(yōu)化公共住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時，安居型商品房可售能增加項目銷售收入，有利于開發(fā)商維持一定利潤水平。

對于本次土拍依舊是“國家隊”主導(dǎo)，吳睿認(rèn)為主要是因為目前大部分房企資金仍比較緊張，尤其是民企由于短期內(nèi)融資難，從而拿地?zé)崆椴桓?。而央企、國企中長期發(fā)展更有支撐，有持續(xù)的拿地能力。預(yù)計在房地產(chǎn)金融16條等政策下，明年民企拿地動力會有所提升。

整體來說，本輪土拍為深圳今年最后一輪，出讓數(shù)量較少、位置較為核心、且有多宗地塊總地價較低，表明政府希望提高房企拿地積極性，多吸引開發(fā)商參與競拍。但是由于仍受到樓市調(diào)控、房企自身資金情況等方面的影響，房企大多對后市持觀望態(tài)度，尤其民企參與熱情不高。相信隨著房地產(chǎn)金融16條等政策的逐步落實，能增強(qiáng)房企對未來的信心，尤其是提高民企整體拿地的積極性。

距離今年全年結(jié)束仍有1個多月的時間，目前已有12個城市完成第四批次供地的推出，預(yù)計最終22城平均的全年供地計劃完成率將在60%左右。2022年的土地市場總體處于相對低位狀態(tài)，賣地收入規(guī)模較去年有所降低，平均溢價率亦較低，因此成為有實力房企“備貨”的窗口期。