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（圖片來(lái)自海洛）

這個(gè)周末，重磅消息一個(gè)接一個(gè)。

先是國(guó)家衛(wèi)健委優(yōu)化防疫要求，接著又有媒體報(bào)道，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布扶持樓市的16條政策。

(資料圖)

這是央行和銀保監(jiān)會(huì)在房企大規(guī)模出險(xiǎn)一年多來(lái)，首次就房地產(chǎn)融資問(wèn)題出臺(tái)專(zhuān)門(mén)性文件。

有媒體援引一位頭部房企負(fù)責(zé)人評(píng)價(jià)， 樓市已出現(xiàn)標(biāo)志性轉(zhuǎn)變。

值得注意的是， 深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管，或?qū)⒂薪鹑跈C(jī)構(gòu)監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓O(jiān)管，業(yè)內(nèi)將此解讀為：政府給金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商之間套上了一層“保險(xiǎn)”。

而 杭州樓市推出新政，認(rèn)房不認(rèn)貸、二套首付四成。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，熱點(diǎn)二線城市或?qū)㈤_(kāi)始新一輪邊際松動(dòng)和救市了。

另外，連日來(lái)，已經(jīng)有浙江義烏、河南開(kāi)封、浙江紹興市越城區(qū)等多個(gè)地區(qū)，延長(zhǎng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策期限或購(gòu)房契稅補(bǔ)貼期限。

// 央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)手放大招 //

11月13日，中國(guó)基金報(bào)等媒體相繼披露，央行、銀保監(jiān)會(huì)出手，出臺(tái)十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

具體措施包括：

1、 穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)房企一視同仁；

2、支持個(gè)人住房貸款合理需求；

3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；

4、 支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；

5、保持 債券融資基本穩(wěn)定；

6、 保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；

7、支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款；

8、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持；

9、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持；

10、積極探索市場(chǎng)化支持方式；

11、鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息；

12、切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益；

13、 延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排；

14、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策；

15、優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù)；

16、拓寬租房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)對(duì)此報(bào)道稱，與以往主要是口頭表態(tài)不同， 這是央行和銀保監(jiān)會(huì)在房企大規(guī)模出險(xiǎn)一年多來(lái)，首次就房地產(chǎn)融資問(wèn)題出臺(tái)專(zhuān)門(mén)性文件。該通知涵蓋了開(kāi)發(fā)貸、信托、并購(gòu)貸等內(nèi)容在內(nèi)的十六條支持樓市內(nèi)容。

該報(bào)道援引一位頭部房企負(fù)責(zé)人評(píng)價(jià)，這是標(biāo)志性的轉(zhuǎn)變，具體包括：

首先， 監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持或救助，從口頭指導(dǎo)變成紅頭文件，下達(dá)銀行、銀保監(jiān)、信托、資管機(jī)構(gòu)等。

此前，無(wú)論是4月央行召集商業(yè)銀行開(kāi)會(huì)，商議對(duì)12家房企開(kāi)展并購(gòu)和不良資產(chǎn)處置等問(wèn)題，還是點(diǎn)名示范性房企給予融資支持，或是8月中債增進(jìn)公司推動(dòng)擔(dān)保性發(fā)債，抑或是11月的“第二支箭”，都是通過(guò)會(huì)議、窗口指導(dǎo)等形式口頭傳達(dá)。

其次，此次通知由央行、銀保監(jiān)聯(lián)合發(fā)布執(zhí)行。一位地方政府人士解釋?zhuān)胄泻豌y保監(jiān)分別是貨幣政策和金融監(jiān)管職能，從實(shí)操來(lái)看，此次央行能聯(lián)動(dòng)銀保監(jiān)部門(mén)，政策推行力度會(huì)更大。

第三，央行和銀保監(jiān)不僅提供了方向性指導(dǎo)，還細(xì)化地明確了免責(zé)條款。為了打消金融機(jī)構(gòu)從業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)融資產(chǎn)品出現(xiàn)不良、影響個(gè)人執(zhí)業(yè)履歷的顧慮，新政 提出新發(fā)放配套融資形成不良的相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員，可予免責(zé)，前提條件是“已盡職”。

// 深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管將改革 //

根據(jù)中國(guó)基金報(bào)報(bào)道，近日，深圳市人大常委會(huì)官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于《暫時(shí)停止適用〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例〉有關(guān)規(guī)定的決定（草案）》（下稱《決定》）公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告。

公告稱，為加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，市政府組織起草了《關(guān)于暫時(shí)停止適用〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例〉有關(guān)規(guī)定的決定（草案）》（以下簡(jiǎn)稱《草案》）。

公告稱，暫停上述《轉(zhuǎn)讓條例》中與“金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管”相關(guān)的部分規(guī)定，并明確深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式正在推進(jìn)改革，政府將接替商業(yè)銀行成為監(jiān)管主體。征求意見(jiàn)截至日期為2022年11月16日。

中國(guó)基金報(bào)援引國(guó)家高端智庫(kù)研究員宋丁表示，過(guò)去單純依賴商業(yè)銀行無(wú)法保證預(yù)售資金的安全，此前出現(xiàn)的爛尾樓、購(gòu)房者停貸、停供等現(xiàn)象，歸根結(jié)底都是資金監(jiān)管層面出現(xiàn)了問(wèn)題。

宋丁指出，金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管和行政監(jiān)管這兩種模式目前在國(guó)內(nèi)仍是“一城一策”，但從現(xiàn)在的實(shí)施效果來(lái)看，顯然是行政監(jiān)管更加有利和有效。

他表示，行政監(jiān)管相較金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管最大的優(yōu)勢(shì)就在于，政府給金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商之間套上了一層“保險(xiǎn)”。 政府介入監(jiān)管后，資金挪用、提前支付等現(xiàn)象能夠得到有效規(guī)避，有利于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程中資金的合理配置，進(jìn)而有助于房地產(chǎn)更加平穩(wěn)健康的發(fā)展。

// 杭州樓市認(rèn)房不認(rèn)貸、二套首付四成 //

據(jù)錢(qián)江晚報(bào)消息，杭州某銀行近日下發(fā)給各支行、分行營(yíng)業(yè)部及個(gè)貸經(jīng)營(yíng)中心《關(guān)于調(diào)整杭州市個(gè)人住房按揭貸款政策的緊急通知》（下稱“《通知》”），將執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸、二套首付四成”的新政。

《通知》顯示，本次政策調(diào)整自2022年11月11日開(kāi)始執(zhí)行，以購(gòu)房網(wǎng)簽合同日期為準(zhǔn)，即2022年11月10日及以前的網(wǎng)簽合同，仍按原政策執(zhí)行。

《通知》稱，調(diào)整杭州市差別化往房貨款政策事項(xiàng)，是為堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)杭州市住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

證券時(shí)報(bào)援引專(zhuān)家觀點(diǎn)表示，本次杭州樓市調(diào)控政策通過(guò)降低首付比、下調(diào)首套房貸利率等實(shí)現(xiàn)全方位降低購(gòu)房成本，支持了剛需和改善性購(gòu)房需求，積極發(fā)揮穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期作用。隨著年底房企或?qū)_刺業(yè)績(jī)推出各類(lèi)優(yōu)惠，預(yù)計(jì)11月杭州樓市成交規(guī)模將有所回升。而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)、房地產(chǎn)支持政策積極落地，四季度我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)。

另有業(yè)內(nèi)人士表示， 杭州樓市限貸松動(dòng)是一個(gè)信號(hào)，意味著熱點(diǎn)二線城市或?qū)㈤_(kāi)始新一輪邊際松動(dòng)和救市了。

// 多地購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策期限延長(zhǎng) //

據(jù)《新京報(bào)》11月13日?qǐng)?bào)道，連日來(lái)，已經(jīng)有浙江省義烏市、河南省開(kāi)封市、浙江省紹興市越城區(qū)等多個(gè)地區(qū)延長(zhǎng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策期限，其中義烏市等部分地區(qū)已經(jīng)將購(gòu)房契稅補(bǔ)貼延長(zhǎng)至年底。

11月10日，義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員透露，現(xiàn)在只是政策的延期，還沒(méi)有開(kāi)始相關(guān)補(bǔ)貼申報(bào)的流程，具體推進(jìn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)尚不清楚。

對(duì)此，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示， 此類(lèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策會(huì)保持持續(xù)和穩(wěn)定，短期內(nèi)不會(huì)收緊。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，多地延期執(zhí)行購(gòu)房契稅減免、補(bǔ)貼政策也是在預(yù)料之中。早在9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限；9月30日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)新政，今年10月1日至明年底，符合條件的居民換購(gòu)住房可退個(gè)人所得稅。從而可以看出，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)，相關(guān)優(yōu)惠政策在今年第四季度繼續(xù)執(zhí)行是一個(gè)大的方向。

李宇嘉從市場(chǎng)角度分析認(rèn)為，今年三四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)并不好，從近期的樓市表現(xiàn)來(lái)看，將上述購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)、公積金購(gòu)房等方面優(yōu)惠政策繼續(xù)疊加實(shí)施，可以進(jìn)一步降低購(gòu)房成本和門(mén)檻、鼓勵(lì)更多需求入市，以及降低開(kāi)發(fā)商交易成本等，從而保持樓市的穩(wěn)定。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從房地產(chǎn)市場(chǎng)行情看， 當(dāng)前房地產(chǎn)方面的壓力還是比較大，上述政策的延期還是符合預(yù)期的。但是，這些政策尤其是契稅會(huì)涉及財(cái)政壓力，有些地方不會(huì)將政策時(shí)間拉得很長(zhǎng)，根據(jù)各地環(huán)境確定不同的執(zhí)行時(shí)間。整體來(lái)看，各地的相關(guān)政策肯定還要保持一個(gè)連續(xù)性、穩(wěn)定性，一般不會(huì)發(fā)生政策收緊現(xiàn)象，這也體現(xiàn)出對(duì)購(gòu)房市場(chǎng)積極予以支持的政策導(dǎo)向。