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美國樓市將出現(xiàn)二戰(zhàn)后的第二次蕭條
?作者：鐘灝
(相關(guān)資料圖)
?來源：米筐投資（ID:mikuangtouzi)
昨天美國公布了10月的CPI數(shù)據(jù)，同比7.7%，比之前的幾個月明顯放緩。
連起來看，美國通脹指標(biāo)已經(jīng)構(gòu)筑完成了見頂下降趨勢：
這個數(shù)據(jù)一公布，美股隨即來了一波暴漲，納斯達克當(dāng)天暴漲7%。
我大a股也在第二天高開高走，大漲2%。
因為通脹降下來了，大家就會預(yù)期美聯(lián)儲加息會放緩，這對資產(chǎn)價格構(gòu)成利好。
好巧不巧，我在五天前剛發(fā)文《美元加息的第一波沖擊即將結(jié)束》，講的就是美元加息或放水會在全球造成資金潮汐現(xiàn)象，而現(xiàn)在隨著通脹走低和經(jīng)濟衰退信號顯現(xiàn)，美聯(lián)儲隨后放緩加息節(jié)奏幾乎是必然的——
因此，原來由于過度緊縮的預(yù)期形成對資產(chǎn)價格的壓制，將會出現(xiàn)一波反彈。
但，這僅是第一波沖擊的結(jié)束。
后面還有第二波。
像股市這樣高流動性的資產(chǎn)，會及時反應(yīng)貨幣政策的變動。而像樓市這樣流動性很差的資產(chǎn)，就會把這種中短期波動抹平了——
拉長時間看，美國樓市將進入一輪漫長的下行周期。
1
我們觀察美國經(jīng)濟的溫度和狀態(tài)，房地產(chǎn)是不能忽略的一個因素。
很多人以為美國的高科技產(chǎn)業(yè)強，經(jīng)濟不依賴房地產(chǎn)了，所以就不需要去推高房價來拉動經(jīng)濟。
這是對經(jīng)濟自組織模式缺乏足夠的理解，才會有的想法。
以為什么產(chǎn)業(yè)都是由一個“高高在上的力量”來拉動，這是錯的。
這本質(zhì)上仍然是一種陰謀論思維。
最近我剛好也在課程當(dāng)中講了陰謀論思維的成因和破解之道，相信看過的朋友都能理解。
不管是產(chǎn)業(yè)的興衰還是資產(chǎn)價格的起伏，起決定性力量的都是億萬個個體組成的自發(fā)秩序，而不是由某個超然的力量。
房地產(chǎn)市場也是如此。
并不是依賴它它才強，而是：
它是對經(jīng)濟前景和貨幣環(huán)境這兩個因素的疊加反應(yīng)。
房地產(chǎn)的本質(zhì)是生產(chǎn)力的載體；
房價的本質(zhì)是地均產(chǎn)值（當(dāng)然，還要加上對未來二三十年地均產(chǎn)值的預(yù)期）。
所以越是產(chǎn)業(yè)強勁，經(jīng)濟強勁，房地產(chǎn)也就越強勁。
反之同樣成立。
只有門外漢才會認(rèn)為房地產(chǎn)繁榮會影響實體經(jīng)濟和科技創(chuàng)新。好像房地產(chǎn)衰敗了，實體經(jīng)濟才能好，科技創(chuàng)新才能蓬勃發(fā)展一樣。
2
我在三個月前發(fā)文《美國樓市，離崩不遠(yuǎn)了》，判斷美國這一輪房價就要見頂了，即將進入下跌周期：
成交量銳減，房價卻還在上漲，這是量價背離。
隨著量價背離愈發(fā)明顯，而加息收水（在物價下來之前）的子彈仍然在飛，那么房價頂部就一定會到來。
但沒想到來得這么快，本來認(rèn)為明年上半年才會見頂，結(jié)果現(xiàn)在就見頂了。
美國有一家抵押貸款數(shù)據(jù)供應(yīng)商，叫Black Knight（黑暗騎士），專門分析房地產(chǎn)貸款金融相關(guān)的數(shù)據(jù)。
11月7號，它發(fā)了一份報告，這份報告顯示：
整個美國房地產(chǎn)市值在第三季度下降了1.3萬億美元；抵押住房的凈值從今年五月的峰值下降了將近1.5萬億美元。
在過去的四個月里，資不抵債的房主數(shù)量增加了27.5萬戶。
這家數(shù)據(jù)還是比較可信的，也初步驗證了我的推斷。
要知道，現(xiàn)在美國的房貸利率已經(jīng)飆升到7%以上了，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國。
這在發(fā)達國家是十分罕見的——一般的規(guī)律是，經(jīng)濟越發(fā)達，利率就越低。
而升到7%的這個過程，就是在今年短短的十個月之內(nèi)完成的。所以這樣劇烈的加息進程壓制房產(chǎn)價格是再正常不過了。
我們要明白：
這次美元的加息進程可能會持續(xù)較長的時間。
我們說第一波沖擊結(jié)束，只是說在明年上半年會有一段緩和期。
后面還會有第二波甚至第三波。
在這個較長的加息進程當(dāng)中，只有出現(xiàn)某種程度的緊急事件或者危機的時候，美聯(lián)儲才會再次充當(dāng)最后貸款人的角色——即便是這樣，我們也可以參考2008年金融危機之后，美國qe也沒有把房價推上來，美國房價從2006年的高位一直跌到2012年。
這一輪上漲，決定性因素是美國的財政補貼，把大量貨幣撒給居民，在居民端形成購買力，把房價給推了上去。但這種特殊情形短時間內(nèi)不會重現(xiàn)。
基于這個判斷，我們可以推測未來美國房地產(chǎn)將大概率進入一個長周期的下跌。
這次下跌可能會媲美2006~2012年間的跌幅。這將是二戰(zhàn)以來的第二次大周期下跌。
3
曾經(jīng)美國人和我們一樣，在1946~2006年之間，一直信奉房價總會上漲。
這長達60年的上漲周期，足以把人們的思維固化成一種信仰。說起房價下跌，那簡直不可思議。
直到2006年~2012年間美國房價下跌了27%，這種信仰才遭遇到挑戰(zhàn)。
這就是線性外推會犯的錯誤：
當(dāng)事情長時間朝著一個方向發(fā)展，我們就會以為未來它也一直會朝著這個方向發(fā)展。
或許，我們以為的“一直朝著某一個方向發(fā)展”，僅僅是我們的視野不夠開闊，只看到了更長周期中的一小段。
現(xiàn)在，大邏輯確認(rèn)發(fā)生了轉(zhuǎn)折，接下來的冬天可能會很長，但也會有階段性艷陽天。
