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“目前面臨的爛尾樓問題怎么解決?當然靠設立房地產(chǎn)基金,支持保交樓,靠因城施策、用好政策工具,靠新的城鎮(zhèn)化的推力來化解或者提供助力?!眹医y(tǒng)計局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華在8月9日舉辦的2022博鰲房地產(chǎn)論壇上表示,不管怎么說,短期房地產(chǎn)是困難的,但是未來還是有希望。2022年經(jīng)歷風風雨雨,2023年還有風雨,但也有陽光。
目前的爛尾樓到底有多大?邱曉華說,根據(jù)歷史累計新開工面積減去房屋歷史累計竣工面積,再減去當前房屋竣工面積來測算,國內(nèi)共有39.7億平方米的住宅處于停工、半停工的狀態(tài)。假設全國期房爛尾比例有20%,對應的期房爛尾面積大致接近3億平方米,爛尾金額接近2.2萬億元,大致對應的信貸風險敞口就是1.3萬億元,占居民個人購房貸款的比重為3.4%左右。
“因此房地產(chǎn)發(fā)展還在嚴冬,正處于大變局時代?!鼻駮匀A認為,中國從上世紀80年代后期房地產(chǎn)進入大發(fā)展時期,經(jīng)歷90年代的黃金時期有一個很大的發(fā)展,進入本世紀后,伴隨政策與市場變化,房地產(chǎn)發(fā)展起起落落,但總體上保持著前行的態(tài)勢,但是從2021年下半年以來,房地產(chǎn)發(fā)展開始進入一個前所未有的困難時期,特別是民營地產(chǎn)公司遭遇了行業(yè)的至暗時刻,一個行業(yè)大變局時代開始來臨,未來的房地產(chǎn)發(fā)展究竟走向何方需要作出決斷。
邱曉華認為,除了爛尾樓問題,當前房地產(chǎn)市場的嚴冬還表現(xiàn)在如下方面。第一,房地產(chǎn)投資持續(xù)下降,到目前為止房地產(chǎn)投資依然處于負數(shù)。第二,土地市場處于近10年來最差水平,盡管7月略有好轉,但總體上還是大幅度降溫趨勢。第三,商品房銷售狀況迅速惡化,到6月國內(nèi)商品房銷售面積連續(xù)近一年下降,從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,6月短暫好轉,7月降幅繼續(xù)擴大,70個大中城市的房地產(chǎn)銷售價格還是連續(xù)三個月下降。第四,房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源也大幅度萎縮,從年初以來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金迅速惡化,截至今年6月房地產(chǎn)開發(fā)貸累計降幅創(chuàng)歷史新高。
結構上,國內(nèi)貸款及預售款下滑最為顯著。存量上,房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況也在惡化,房地產(chǎn)貸款余額增速自2017年初以來持續(xù)下跌,在貸款中的比重快速回落,信貸資金正從房地產(chǎn)領域轉向其它領域。居民對房價上漲的預期在快速弱化,這就意味著買漲不買落的情況還是在客觀上影響著銷售。