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【環(huán)球新視野】滄州預售資金監(jiān)管意見稿：如房款不進入監(jiān)管賬號，購房合同無效
7月12日，河北省滄州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于征求<滄州市商品房預售資金監(jiān)管辦法>（征求意見稿）意見的公告》（以下簡稱“《意見稿》”）。
【資料圖】
購房合同中須注明：“購房款不進入監(jiān)管賬號，此合同無效”
監(jiān)管賬戶信息實時傳輸給監(jiān)管部門?！兑庖姼濉凤@示，監(jiān)管銀行在監(jiān)管部門指導、監(jiān)督下，預售人可選擇監(jiān)管銀行，對監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管。與開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協議后，須在監(jiān)管項目售樓處設置監(jiān)管賬戶專用存儲設備，且能夠與監(jiān)管部門信息系統聯網，達到監(jiān)管賬戶信息即時傳遞與交換。
預售人申請商品房預售許可前，應當選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預售許可申請對應唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預售資金監(jiān)管協議。
商品房預售資金監(jiān)管協議格式文本由滄州市住房和城鄉(xiāng)建設局、中國人民銀行滄州市中心支行和中國銀行保險監(jiān)督管理委員會滄州監(jiān)管分局共同擬定。設立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。
未設立監(jiān)管賬戶的項目，相關部門不得辦理商品房預售許可和商品房網簽備案。
對施工、材料購置等資金額度重點監(jiān)管
對于監(jiān)管賬戶資金的使用，《意見稿》明確提出，商品房預售資金應全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行對監(jiān)管賬戶中用于建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設工程等費用的資金額度進行重點監(jiān)管（以下簡稱“重點監(jiān)管資金額度”）。
文件明確了重點監(jiān)管資金的額度，即根據工程項目實際情況確定，計算方法為：項目規(guī)劃總建筑面積×4000-4500元/平方米。
為使監(jiān)管資金有效利用，滄州市提出，預售資金達不到重點監(jiān)管資金額度，可以憑其監(jiān)管銀行以外的符合條件的商業(yè)銀行或金融機構出具不可撤銷見索即付現金保函，免除同等額度的重點監(jiān)管資金額度。
房地產開發(fā)企業(yè)應當承諾保函到期前不發(fā)生保函違約情形。出現保函違約情形的，監(jiān)管部門應當按照規(guī)定向保函出具銀行或機構發(fā)起索賠，索賠資金額度為通過銀行或機構保函已撥付的重點監(jiān)管資金。
監(jiān)管部門根據工程形象進度節(jié)點逐步降低重點監(jiān)管資金額度，降低梯度為重點監(jiān)管資金額度減去工程進度款。
建立商品房預售資金直接收取機制，售樓處設監(jiān)管賬戶專用設備
為保證預售資金進入監(jiān)管賬戶，滄州市在《意見稿》中提出，商品房預售所得款項，應全部存入監(jiān)管賬戶，預售人不得直接收存房價款。購房人申請按揭貸款的，貸款銀行或住房公積金管理中心應當將按揭貸款或住房公積金貸款直接發(fā)放到該監(jiān)管賬戶。
同時，滄州市將建立商品房預售資金直接收取機制，由購房人將購房款（包括定金等一切形式的購房款）直接存入監(jiān)管項目售樓處設置的監(jiān)管賬戶專用設備。
預售人應當自簽約之日起30日內，向監(jiān)管部門辦理商品房網簽備案手續(xù)。
房地產開發(fā)企業(yè)應將商品房預售資金監(jiān)管相關規(guī)定告知購房人，并在銷售現場顯著位置公示預售資金監(jiān)管協議監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬號。
資金撥付：直接支付給收款人
重點監(jiān)管資金收存足額后，在相應的工程形象進度節(jié)點，監(jiān)管賬戶實際留存重點監(jiān)管資金超出應當留存額度的，房地產開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管部門申請使用超出部分的重點監(jiān)管資金，支付工程款項。
重點監(jiān)管資金原則上支付對象為項目工程施工單位，房地產開發(fā)企業(yè)在申領商品房預售許可證之前確已提前支付工程款項，經監(jiān)管部門審核符合條件的，該部分資金可以撥付到房地產開發(fā)企業(yè)。
資金撥付流程顯示，預售人申請使用商品房預售款時，提交《商品房預售款使用申請表》及下列相關資料：
1.用于支付工程款的：提供施工單位出具的工程款發(fā)票和施工合同，原件查驗后留存復印件，直接劃入施工單位賬戶。
2.用于購買建筑材料、設備的：提供供貨單位出具的購銷合同和發(fā)票，原件查驗后留存復印件，直接劃入供貨單位賬戶。
3.用于支付設計、監(jiān)理費用的：提供設計和監(jiān)理單位出具的合同和發(fā)票，原件查驗后留存復印件，直接劃入設計和監(jiān)理單位賬戶。
4.用于支付行政事業(yè)收費或稅款的：提供繳款（稅）通知書，原件查驗后留存復印件，直接劃入行政事業(yè)收費或納稅賬戶。
5.用于歸還銀行貸款的：提供借款合同和余額明細，經監(jiān)管部門審核同意后劃撥。
6.用于退房退款的：提供退房說明申請和已注銷的商品房買賣合同，直接撥入退房人賬戶。
意見稿明確各方責任
監(jiān)管銀行應當按照監(jiān)管規(guī)定履行監(jiān)管協議，對進入專用賬戶的預售資金收支情況進行日常管理，定期向當地監(jiān)管部門報送專用賬戶收支情況。
未經監(jiān)管部門同意，監(jiān)管銀行不得自行“抽貸”、“斷貸”，如有違反，則視為“監(jiān)守自盜”行為。遇有司法查封、凍結、劃扣的情形，監(jiān)管銀行要按照最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行聯合下發(fā)《關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》規(guī)定執(zhí)行。
監(jiān)管項目的施工、監(jiān)理等單位提供虛假證明或者采取其他方式協助預售人違規(guī)使用商品房預售資金的，應當承擔相應的法律責任，并由監(jiān)管部門將其行為記入企業(yè)的誠信檔案，實施聯合懲戒。
監(jiān)管銀行違反本辦法規(guī)定，拒收、拒付或擅自撥付商品房預售資金，或者違規(guī)使用商品房預售資金，造成預售資金被挪用，導致工程無法按期竣工的，除承擔相應法律責任外，由其上級主管部門依法處理，并不得再承擔商品房預售資金的監(jiān)管;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
