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【聚看點】22城首輪土拍收官：收金5000億同比降超50% 深圳最熱、天津最冷
隨著6月22日鄭州首輪集中土拍收金107億元，今年22城首輪集中土拍全部完成。
有研究機構(gòu)統(tǒng)計，22城共計推出涉宅用地469宗，最終成交397宗，成交規(guī)劃建筑面積3907萬平米，總成交金額4969億元，與去年首輪相比降幅超5成。其中，深圳平均溢價率為14.98%，是本輪熱度最高城市；天津流拍與撤牌地塊宗數(shù)最多，顯出冷意。22城有8城底價成交地塊宗數(shù)占比超過80%，土地市場熱度較為平靜。
值得注意的是，首輪集中土拍的拿地企業(yè)仍以央國企、地方平臺為主，部分城市地方平臺拖底明顯。其中，北京、深圳、廈門、深圳、重慶央國企拿地宗數(shù)占比均在50%以上，南京更是超9成，僅合肥民企拿地宗數(shù)占比超過50%。
(相關(guān)資料圖)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，22城首輪集中土拍成交量顯著不及去年首輪，競拍熱度也仍處于低熱狀態(tài)。由于多數(shù)房企上半年銷售回款不及預(yù)期，當(dāng)下的發(fā)力點仍將以促銷售、促回款為主，因而接下來的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態(tài)，拿地企業(yè)也將延續(xù)以央企、國企、地方平臺為主的格局。
鄭州土拍熱度微有回升
6月22日，鄭州首輪土拍收官。這次土拍是在鄭州出臺19條穩(wěn)樓市新政以及重啟棚改貨幣化安置、房票安置的背景下進(jìn)行的。
據(jù)了解，此次共計成交地塊15宗，收金107億元。其中，有10宗為城改及安置用地，這些地塊的意向房企早已敲定，均為底價成交；有5宗公開出讓，3幅地底價成交，僅有2宗產(chǎn)生較高溢價，溢價率分別為8%和12%。
本輪最受關(guān)注的地塊是北龍湖3號地塊，區(qū)位優(yōu)越，出讓地價較此前周邊成交地塊價格明顯下調(diào)，地價房價差超過2萬元/平方米，盈利空間充裕，因而競拍熱度相對較高，最終由保利以13.09億元、溢價8%競得。
另外，管城金岱園區(qū)地塊區(qū)位也比較佳，周邊項目近期去化表現(xiàn)不錯，同時該項目此次出讓地價明顯下調(diào)，吸引力倍增，亦吸引了多家房企競拍，最終由龍湖以9.35億元、溢價12%競得。
而在10宗城改地塊中，有超過一半土地為鄭州國企及平臺公司摘得，政府托底意圖明顯。
克而瑞研究中心指出，為了防止大規(guī)模流拍，鄭州在此次供地正式掛牌前動作頻繁，不僅試行了土地出讓預(yù)申請機制，還在3月1日出臺的“穩(wěn)地產(chǎn)十九條”中提出了降低土拍保證金比例、允許土地價款分期繳納等相關(guān)措施。一方面，通過預(yù)申請機制可摸底房企的拿地意愿，能有效減少土地流拍現(xiàn)象的發(fā)生。另一方面，降低土拍保證金比例及允許土地價款分期繳納等措施意圖減輕房企拿地壓力，提振房企拿地積極性。此外，對于此前撤牌或流拍地塊，鄭州和其它城市一樣，采取了下調(diào)地價、上提住宅限價等手段，來吸引房企競拍。
克而瑞研究中心認(rèn)為，與去年第三輪集中土拍相比，鄭州本輪土拍熱度微有回升：平均溢價率由去年第三輪的0.43%漲至1.9%，無一宗地塊流拍。
不過，中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤則表示，從鄭州首輪土拍成交結(jié)果來看，企業(yè)參拍并不激烈，在鄭州目前的房地產(chǎn)市場背景下，銷售依然承壓，整體市場仍然處于底部恢復(fù)期，房企拿地普遍極為謹(jǐn)慎，企業(yè)當(dāng)下的主要發(fā)力點仍是促銷售，促回款。
克而瑞研究中心也指出，面對不斷下行的樓市，鄭州早在今年3月初就發(fā)布了穩(wěn)樓市19條措施，包括有針對性取消限購，允許部分家庭新購一套住房，明確取消認(rèn)房又認(rèn)貸，降低房貸利率，并推行貨幣化安置等多項措施，是重點城市中樓市調(diào)控放松力度最大的城市。其后，擴大首次購房補貼發(fā)放范圍、落實首套房貸利率執(zhí)行下限標(biāo)準(zhǔn)、降低二套房首付比例、開啟房票安置等政策相繼出臺，開啟全面救市。但從近期樓市成交表現(xiàn)來看，政策效果卻并不及預(yù)期，當(dāng)前樓市仍在信心筑底期。
22城首輪土拍收金同比降超5成
隨著鄭州首輪集中土拍收金107億元，今年22城首輪集中土拍全部完成。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，22城共計推出涉宅用地469宗，最終成交397宗，成交規(guī)劃建筑面積3907萬平米，總成交金額4969億元。
由于今年首輪集中供地期間，部分城市將全年土拍輪次調(diào)整為4輪，導(dǎo)致首輪供地規(guī)模較去年首輪明顯下降6成，因此今年首輪總成交金額較去年首輪縮減了5成以上，較去年第三輪減少908億元，占去年全年成交總額的21.9%。
從首輪土拍成交結(jié)果來看，各城市土地市場熱度分化顯著，部分城市土拍市場回溫加速。
其中，深圳、合肥兩個城市觸頂成交地塊占比最多，深圳觸頂成交地塊占比100%，是本次集中供地?zé)岫茸罡叱鞘校缓戏视|頂?shù)貕K占比62.5%，位列其次；杭州、上海觸頂成交地塊占比分別為39%和33%。從成交溢價看，深圳本次8宗成交平均溢價率為14.98%，合肥24宗成交地塊平均溢價率為11.2%。
同時，有部分城市多數(shù)地塊底價成交，土拍市場熱度較為平靜。22城有8個城市底價成交地塊宗數(shù)占比超過80%，另有7個城市底價成交宗數(shù)占比超過50%。其中，長春、沈陽兩城市底價成交占比均100%。
另外，有部分城市略顯冷意，出讓地塊流拍與撤牌占據(jù)主流。其中，天津土拍意外地塊流拍宗數(shù)最多，出讓30宗地中有15宗提前撤牌9宗流拍，流拍與撤牌率83%；長春僅出讓2宗涉宅用地，成交前1宗南關(guān)地塊撤牌，僅成交綠園區(qū)1宗宅地，流拍率50%。
中指研究院指出，2022年以來，土拍規(guī)則延續(xù)調(diào)整趨勢，減少或取消競自持竟配建部分，從降低成本到降低實際成本；在地塊的利潤空間方面有明顯的提升，如此前流拍地塊降低地價后重新掛牌，以及提高限售價格，都在不同程度上提高了企業(yè)的拿地積極性。
從拿地企業(yè)來看，仍以央國企、地方平臺為主，部分城市地方平臺拖底明顯。北京、深圳、廈門、深圳、重慶央國企拿地宗數(shù)占比均在50%以上，其中南京超9成。另外，地方平臺拿地比例逐漸提高，無錫、天津、蘇州等城市地方平臺拿地宗數(shù)占比均超七成。而民企拿地積極性不足，南京、深圳、蘇州拿地企業(yè)中無民企獲取，北京、廈門、廣州、寧波、天津僅在一成左右，僅合肥民企拿地宗數(shù)占比超過50%。
下半年土拍熱度仍將維持低熱
對于當(dāng)前的土地市場形勢，克而瑞研究中心認(rèn)為，雖然多數(shù)城市首拍門檻較去年第三輪進(jìn)一步降低，但受樓市成交復(fù)蘇不及預(yù)期、房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎等因素影響，22城首輪集中土拍成交量顯著不及去年首批，競拍熱度也仍處于低熱狀態(tài)：16個城市的首拍溢價率不及5%，14個城市仍有土地遭遇流拍，其中樓市銷售承壓的天津、沈陽、濟南、長春等地，首批熱度更是跌至谷底。
展望下半年的土地市場，克而瑞研究中心認(rèn)為，當(dāng)前，重點城市第二輪集中土拍潮已經(jīng)開啟。在首拍普遍低熱的背景下，已掛牌城市中南京、廣州、成都等均進(jìn)一步放松了競拍規(guī)則，也相繼放松了樓市調(diào)控政策。但由于多數(shù)房企上半年銷售回款不及預(yù)期，當(dāng)下的發(fā)力點仍將以促銷售、促回款為主，因而接下來的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態(tài)，拿地企業(yè)也將延續(xù)以央企、國企、地方平臺為主的格局。
中指研究院預(yù)計，下半年土拍規(guī)則繼續(xù)放寬，降門檻、降地價、提利潤，提升企業(yè)拿地意愿；土地成交熱度分化加劇，深圳、杭州、合肥等城市表現(xiàn)相對較好，而部分庫存去化承壓或市場處于深度調(diào)整期的城市，如天津、濟南、福州土拍熱度延續(xù)去年三批次低溫?zé)岫?，短期仍難以改善；拿地企業(yè)仍以央國企為主，民企拿地愈加謹(jǐn)慎，地方平臺托底意愿下降。
