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兩天兩份業(yè)績簡報(bào) 華潤置地更正姍姍來遲
當(dāng)大家還在疑惑權(quán)益銷售面積為何遠(yuǎn)超同期合同銷售面積之時(shí)，華潤置地的“更正”姍姍來遲。4月13日，華潤置地再次發(fā)布一份3月銷售簡報(bào)，其中，權(quán)益合同銷售金額及權(quán)益合同銷售建筑面積分別約118.4億元及51.14萬平方米，分別按年減少24.5%及46.3%。這份“新”的銷售簡報(bào)，與4月12日所發(fā)布的相比，有兩個(gè)數(shù)值發(fā)生變化：權(quán)益合同銷售金額由約156.7億元下降至118.4億元;權(quán)益合同銷售建筑面積由約95.3萬平方米下降至51.14萬平方米。烏龍3月報(bào)上演一日游，華潤置地卻并未給出過多解釋。
兩天兩份業(yè)績簡報(bào)
4月12日，華潤置地發(fā)布2022年3月銷售簡報(bào)。公告顯示，2022年3月華潤置地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約208.9億元，合同銷售建筑面積約77.95萬平方米，分別按年減少19.8%及46.2%。同期，權(quán)益合同銷售金額及權(quán)益合同銷售建筑面積分別約156.7億元及95.3萬平方米，分別按年減少24.5%及46.3%。
合同銷售業(yè)績，即企業(yè)將連同合營、聯(lián)營公司所有項(xiàng)目計(jì)入在內(nèi);而權(quán)益銷售業(yè)績，則是指企業(yè)參與開發(fā)項(xiàng)目時(shí)其所占股權(quán)對應(yīng)的銷售業(yè)績。二者關(guān)系常態(tài)是“A大于B”的情況，但此次華潤置地的權(quán)益面積遠(yuǎn)超合同面積?這顯然不符合常理。
如此不合理的業(yè)績簡報(bào)，在經(jīng)歷一日游后，華潤置地才予以“更正”。4月13日，華潤置地再次發(fā)布3月銷售簡報(bào)。其中，權(quán)益合同銷售金額由約156.7億元調(diào)整為118.4億元;權(quán)益合同銷售建筑面積由約95.3萬平方米調(diào)整為51.14萬平方米。前后差別如此之大，華潤置地卻并未給出解釋說明。
華潤置地方面在接受記者采訪時(shí)承認(rèn)第一個(gè)公告錯(cuò)了，聯(lián)交所已予以作廢。
“目前企業(yè)僅僅是更正，沒有披露兩次公告數(shù)據(jù)差距這么大的原因，但按照正常企業(yè)信披邏輯，權(quán)益銷售額和權(quán)益銷售的面積這組數(shù)字不可能是憑空造的。”某房企上市公司董秘分析稱，如果存在這么個(gè)數(shù)據(jù)，可能是企業(yè)在信披周期確實(shí)存在這部分交易，但由于房地產(chǎn)的經(jīng)營數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)較為特殊，從全口徑金額、合同銷售金額、權(quán)益銷售金額到最終符合確認(rèn)營收的數(shù)據(jù)之間，往往存在巨大的差距，可能會存在統(tǒng)計(jì)周期偏差導(dǎo)致的數(shù)據(jù)偏差。
另有分析人士指出，從市場表現(xiàn)看(第一次披露、第二次更改、到第三天市場的盤面表現(xiàn))，華潤置地實(shí)際銷售可能要比所披露的更可觀。
值得一提的是，記者查閱華潤置地往期業(yè)績簡報(bào)，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)很有意思的情況：2021年3月，華潤置地的權(quán)益銷售金額為156.7億元，權(quán)益銷售面積約為95.3萬平方米，這兩個(gè)數(shù)據(jù)，與華潤置地12日更正前的數(shù)據(jù)一模一樣。
信息披露不容忽視
“房企的業(yè)績公告，只有年報(bào)是強(qiáng)制審計(jì)，月度銷售簡報(bào)比季報(bào)要求更低一些，算是主動披露內(nèi)容。”某上市公司董秘介紹，一般企業(yè)遇到這類信息出現(xiàn)問題，只要及時(shí)更正便可以過關(guān)，但如果反復(fù)出現(xiàn)同類情況，則可能會影響年度信披考核的評級，嚴(yán)重的可能被取消直通車資格。
所謂上證直通車是指上市公司通過上交所信披電子化系統(tǒng)自行登記和上傳信披文件，并直接提交至交易所網(wǎng)站及其他指定媒體披露。
上證直通車不但實(shí)現(xiàn)了公告登記和傳送方式的電子化，也讓交易所從事前審批向事后監(jiān)管轉(zhuǎn)型，可以促使上市公司更及時(shí)了解投資者的信息需求，及時(shí)發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)輿情，并迅速采取行動，發(fā)布相關(guān)公告，澄清相關(guān)情況。
根據(jù)此前交易所披露的信息，未在規(guī)定期限內(nèi)披露定期報(bào)告、年報(bào)被注冊會計(jì)師出具無法表示意見、財(cái)報(bào)存在重大會計(jì)差錯(cuò)或者虛假記載、年度業(yè)績快報(bào)或年度業(yè)績預(yù)告與年度報(bào)告披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)盈虧性質(zhì)不同且情節(jié)嚴(yán)重等，均會被交易所給出D。
以港交所為例，截至目前，已經(jīng)有包括花樣年集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)、陽光100中國等近20家房企延期發(fā)布年報(bào)。“基本都是因?yàn)榻?jīng)營情況，也不排除可能會出現(xiàn)的財(cái)務(wù)問題。”某十強(qiáng)房企董秘直言，在這種大環(huán)境下，無論是投資者還是監(jiān)管，對房企經(jīng)營情況的透明度和真實(shí)性將更加重視，房企在信息披露需要更加注意。
權(quán)益銷售“擠水分”
在地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”，房地產(chǎn)企業(yè)對于規(guī)?？是笸?，也出現(xiàn)了許多規(guī)模短期內(nèi)快速擴(kuò)張的千億房企，而此類企業(yè)大多以全口徑銷售披露“充門面”，利用聯(lián)合開發(fā)的手段實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。
如今，房地產(chǎn)市場下行，聯(lián)合開發(fā)亦成為抵御風(fēng)險(xiǎn)的手段，越來越多的房企參與其中，甚至有房企公開表示“要加大聯(lián)合開發(fā)力度，持續(xù)推進(jìn)戰(zhàn)略”。
房企聯(lián)合開發(fā)模式不斷增多，相應(yīng)的權(quán)益占比下降將成為趨勢，最直觀的表現(xiàn)就是少數(shù)股東權(quán)益大幅增長。少數(shù)股東權(quán)益的增長，一定程度上可以增加公司的現(xiàn)金流，在企業(yè)擴(kuò)張的同時(shí)也能夠保持較低的負(fù)債率，但企業(yè)在規(guī)模上會處于“虛胖”的狀態(tài)。房企的凈利潤被“注水”，凈利潤指標(biāo)也逐漸失效。
將合營、聯(lián)營公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績，也使得市場在判斷企業(yè)真實(shí)“成色”時(shí)容易出現(xiàn)誤差。怎樣才能證明自己更安全呢?那就是擠出“水分”，以權(quán)益銷售額為披露維度。
目前，以權(quán)益銷售額為披露維度的房企包括碧桂園、龍光集團(tuán)等，龍湖、萬科也正在向這方面靠攏。
從另一個(gè)層面來看，房企之所以選擇對外公布權(quán)益銷售，也是因?yàn)檫@個(gè)指標(biāo)更能體現(xiàn)銷售回款的“成長”，展示企業(yè)的安全性，畢竟當(dāng)下現(xiàn)金流才是王道。(記者王寅浩)
