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銀行貸款三十年已還5年等額本息，還要轉(zhuǎn)換成LPR嗎？
現(xiàn)在到了5月份了，銀行關(guān)于存量房貸的轉(zhuǎn)換推進(jìn)工作也在加快，很多貸款人都收到了銀行要求轉(zhuǎn)換的電話通知。那么，房貸究竟是選固定利率還是轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR呢，眾說(shuō)紛紜，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，因?yàn)槊總€(gè)貸款人的情況可能不一樣，對(duì)于LPR將來(lái)的走勢(shì)的判斷也不一致。
但是無(wú)論轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)，有幾個(gè)問(wèn)題需要了解清楚：
1.并不是LPR降了，房貸利率就必然降低。我們都知道，從去年8月份開(kāi)始公布LPR以來(lái)，目前10個(gè)月中，LPR降了有三次，從最初的4.85%降到了4.65%，但是很多人的房貸利率并沒(méi)有實(shí)際下降。如題主所述，你當(dāng)初的房貸利率就是4.9%的基準(zhǔn)利率，既沒(méi)有優(yōu)惠，也沒(méi)有上浮;因?yàn)橐呀?jīng)過(guò)了1月1日的重新定價(jià)日，即便轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR，經(jīng)過(guò)加點(diǎn)后，其今年的實(shí)際利率也仍然是4.9%。只不過(guò)新的房貸利率的計(jì)算方式變?yōu)樵璍PR+加點(diǎn)數(shù)值，即4.8%+0.10%(0.10%為加點(diǎn)，一直不變)。
如果明年的LPR降了，比如降到了4.5%，那么到時(shí)候的房貸執(zhí)行利率為4.5%+0.1%=4.6%，那還是能減少一些月供金額的;但是如果明年的LPR還漲了，比如到了4.9%的話，那么新的房貸執(zhí)行利率就變?yōu)榱?.9%+0.1%=5.0%，月供不僅不會(huì)少，反而會(huì)增加。
所以，你需要判斷LPR的長(zhǎng)期走勢(shì)是高還是低，畢竟你的房貸還有15年。盡管根據(jù)國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，大家預(yù)判3-5年內(nèi)LPR大概率是走低的，但是再長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)來(lái)看呢?還會(huì)繼續(xù)走低嗎?未必，如果從相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)崛起的角度來(lái)看的話，一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，以后走高的概率也是相當(dāng)大的。從這點(diǎn)來(lái)看，就有點(diǎn)賭國(guó)運(yùn)了!
2.如果轉(zhuǎn)換成LPR，還要看LPR的重新定價(jià)日。目前銀行給出了兩個(gè)選擇：一是每年的1月1日;二是房貸放款日，第二年生效。一旦確定以后，當(dāng)年的LPR就不會(huì)再變。因此，如前所說(shuō)，即便現(xiàn)在的LPR已經(jīng)降到了4.65%，很多人的房貸還是沒(méi)變的。
如果是從銀行吸儲(chǔ)的角度來(lái)看，一般每年的1月份資金較為緊張，而第三季度的789這三個(gè)月相對(duì)寬松，如果房貸放款日是這幾個(gè)月，那么選擇放款日作為重新定價(jià)日比1月1日要更劃算。至于今年的就不要想了，轉(zhuǎn)換了也不會(huì)變，需要考慮的是明年的LPR走勢(shì)。
到底要不要轉(zhuǎn)?
首先，我們要強(qiáng)調(diào)的是，很少有人一套房供一輩子的?，F(xiàn)實(shí)中很少有人因?yàn)榘唇伊?0年，就真的會(huì)供滿30年，大多數(shù)都會(huì)提前還貸，所以理論上的利息支付年限，基本上就大大縮短了，這也意味著要支付的利息總額也會(huì)相應(yīng)地大大減少。而無(wú)論采取怎樣的利息計(jì)算方式，如果貸款期有限、總額不高，則利息總額的差距不會(huì)大到讓人無(wú)法選擇。
其次，如果非要作一個(gè)選擇，就上述分析來(lái)看，要不要轉(zhuǎn)可以結(jié)合當(dāng)前的存量房貸的不同情況來(lái)分析：
如果過(guò)去利率低于基準(zhǔn)利率的，享受了折扣優(yōu)惠的，比如7折到85折之間的，建議選擇固定利率。
如果是9折到基準(zhǔn)利率之間的，則無(wú)論選哪一個(gè)，區(qū)別不會(huì)很大。因?yàn)榍懊?年還的利息占了大半，剩余利息對(duì)月供的占比相對(duì)來(lái)說(shuō)是逐步減少的，對(duì)利息的節(jié)省有限。
如果現(xiàn)在利率大于基準(zhǔn)利率的，也就是在基準(zhǔn)利率上上浮了的那部分人(2017年下半年后購(gòu)房的)，建議選擇LPR。
當(dāng)然，這些選擇都是有利有弊，并不絕對(duì)。所以，就題主這樣的剛好卡在基準(zhǔn)利率上的房貸利率，轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)對(duì)利息的影響并不大。轉(zhuǎn)了省得也不多，不轉(zhuǎn)就更省事。具體取舍就看自己嫌不
