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貸款二十年已還5年等額本息,還要轉換成LPR嗎?

現在到了5月份了,銀行關于存量房貸的轉換推進工作也在加快,很多貸款人都收到了銀行要求轉換的電話通知。那么,房貸究竟是選固定利率還是轉換為LPR呢,眾說紛紜,沒有標準答案,因為每個貸款人的情況可能不一樣,對于LPR將來的走勢的判斷也不一致。

但是無論轉不轉,有幾個問題需要了解清楚:

1.并不是LPR降了,房貸利率就必然降低。我們都知道,從去年8月份開始公布LPR以來,目前10個月中,LPR降了有三次,從最初的4.85%降到了4.65%,但是很多人的房貸利率并沒有實際下降。如題主所述,你當初的房貸利率就是4.9%的基準利率,既沒有優(yōu)惠,也沒有上浮;因為已經過了1月1日的重新定價日,即便轉為LPR,經過加點后,其今年的實際利率也仍然是4.9%。只不過新的房貸利率的計算方式變?yōu)樵璍PR+加點數值,即4.8%+0.10%(0.10%為加點,一直不變)。

如果明年的LPR降了,比如降到了4.5%,那么到時候的房貸執(zhí)行利率為4.5%+0.1%=4.6%,那還是能減少一些月供金額的;但是如果明年的LPR還漲了,比如到了4.9%的話,那么新的房貸執(zhí)行利率就變?yōu)榱?.9%+0.1%=5.0%,月供不僅不會少,反而會增加。

所以,你需要判斷LPR的長期走勢是高還是低,畢竟你的房貸還有15年。盡管根據國內外的經濟形勢,大家預判3-5年內LPR大概率是走低的,但是再長遠一點來看呢?還會繼續(xù)走低嗎?未必,如果從相信中國經濟崛起的角度來看的話,一旦經濟復蘇,以后走高的概率也是相當大的。從這點來看,就有點賭國運了!

2.如果轉換成LPR,還要看LPR的重新定價日。目前銀行給出了兩個選擇:一是每年的1月1日;二是房貸放款日,第二年生效。一旦確定以后,當年的LPR就不會再變。因此,如前所說,即便現在的LPR已經降到了4.65%,很多人的房貸還是沒變的。

如果是從銀行吸儲的角度來看,一般每年的1月份資金較為緊張,而第三季度的789這三個月相對寬松,如果房貸放款日是這幾個月,那么選擇放款日作為重新定價日比1月1日要更劃算。至于今年的就不要想了,轉換了也不會變,需要考慮的是明年的LPR走勢。

到底要不要轉?

首先,我們要強調的是,很少有人一套房供一輩子的?,F實中很少有人因為按揭了30年,就真的會供滿30年,大多數都會提前還貸,所以理論上的利息支付年限,基本上就大大縮短了,這也意味著要支付的利息總額也會相應地大大減少。而無論采取怎樣的利息計算方式,如果貸款期有限、總額不高,則利息總額的差距不會大到讓人無法選擇。

其次,如果非要作一個選擇,就上述分析來看,要不要轉可以結合當前的存量房貸的不同情況來分析:

如果過去利率低于基準利率的,享受了折扣優(yōu)惠的,比如7折到85折之間的,建議選擇固定利率。

如果是9折到基準利率之間的,則無論選哪一個,區(qū)別不會很大。因為前面5年還的利息占了大半,剩余利息對月供的占比相對來說是逐步減少的,對利息的節(jié)省有限。

如果現在利率大于基準利率的,也就是在基準利率上上浮了的那部分人(2017年下半年后購房的),建議選擇LPR。

當然,這些選擇都是有利有弊,并不絕對。所以,就題主這樣的剛好卡在基準利率上的房貸利率,轉不轉對利息的影響并不大。轉了省得也不多,不轉就更省事。具體取舍就看自己嫌不

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