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商業(yè)地產(chǎn)并購有什么法律風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)地產(chǎn)并購有什么法律風(fēng)險(xiǎn)
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目狀況風(fēng)險(xiǎn)
對于擬收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，土地使用權(quán)取得是否合法，項(xiàng)目用地的性質(zhì)、占用空間、使用年限、項(xiàng)目的功能和土地用途是否符合受讓方的需求(若不符合需求可否依法變更);項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度情況(是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn));相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)依法辦好(項(xiàng)目開發(fā)的真正主體與審批文件中的主體是否一致、實(shí)際建設(shè)的項(xiàng)目與審批的項(xiàng)目是否一致);項(xiàng)目規(guī)劃是否合理、有無存在超規(guī)劃的情況;項(xiàng)目用地是否存在被征收或征用的可能性;目標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身是否存在對外債務(wù)(如工程款)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)屬是否明確、清晰、無瑕疵(如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有它項(xiàng)權(quán)利的登記、是否被國家權(quán)力部門查封、是否對外提供擔(dān)保以及擔(dān)保范圍);項(xiàng)目的相鄰關(guān)系是否存在潛在危機(jī)(如因采光權(quán)、光污染、建設(shè)工地噪音等原因引發(fā)糾紛或者訴訟，導(dǎo)致工期拖延和經(jīng)濟(jì)賠償雙重?fù)p失)等等都是直接影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購價(jià)格。
(資料圖片僅供參考)
二、項(xiàng)目公司勞動(dòng)人事法律風(fēng)險(xiǎn)
雖然受讓方并購的目標(biāo)資產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但是采取項(xiàng)目公司并購方式，不得承接項(xiàng)目公司的一攬子現(xiàn)狀，作為被并購的項(xiàng)目公司中高層管理人員的處置、項(xiàng)目公司的薪資、規(guī)章制度、工作交接等問題是否妥善解決，都將直接影響該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的未來良好運(yùn)行。
三、項(xiàng)目公司股東出資風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，公司股東應(yīng)當(dāng)足額繳納所認(rèn)繳的出資額，因此，項(xiàng)目公司設(shè)立時(shí)，股東是否足額出資，對于項(xiàng)目受讓方來說也是將來可能要承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)之一。
四、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目公司并購中，項(xiàng)目公司與原債權(quán)債務(wù)人并未因?yàn)榘l(fā)生并購，而改變債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系，因此項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將直接影響受讓方受讓項(xiàng)目公司后的正常運(yùn)行。
五、項(xiàng)目公司重大合同風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常會(huì)涉及重大的合同，例如和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目承包人的建筑工程合同、重大資產(chǎn)采購合同等等，這些重大合同是否能夠適當(dāng)履行，作為受讓方來說必須全面的了解分析其中的法律風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎可能會(huì)給公司帶來重大的訴訟或仲裁，將直接影響項(xiàng)目公司運(yùn)營。
六、項(xiàng)目公司或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
或有債務(wù)問題是公司并購中必須注意的問題，作為項(xiàng)目公司的受讓人來說無法徹底了解項(xiàng)目公司對外擔(dān)保以及項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓方的不實(shí)陳述，一旦或有債務(wù)發(fā)生，將有可能給項(xiàng)目公司帶來不可估量的損失，因此如何解決項(xiàng)目公司并購中的或有債務(wù)問題，是項(xiàng)目受讓方不得不慎重問題。
七、重大訴訟仲裁風(fēng)險(xiǎn)
作為項(xiàng)目公司的受讓方來說，了解項(xiàng)目公司的是否涉及重大訴訟和仲裁，是項(xiàng)目公司并購中必要程序，同時(shí)要正確的評估項(xiàng)目公司涉訴將會(huì)給項(xiàng)目公司帶來的不利后果。
八、項(xiàng)目公司并購中的其他法律風(fēng)險(xiǎn)
除了以上必須要關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)外，作為項(xiàng)目公司受讓方還必須關(guān)注項(xiàng)目公司并購中是否存在國有股權(quán)、是否存在行政處罰(工商、稅務(wù)等行政機(jī)關(guān)處罰)、項(xiàng)目公司的股東持有項(xiàng)目公司的股權(quán)比例及股東會(huì)決議、土地使用權(quán)出讓條款中是否存在限制項(xiàng)目公司并購的條款，等等這些都項(xiàng)目公司并購不得不考慮的法律風(fēng)險(xiǎn)。
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