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隨著個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)的暴露、房地產(chǎn)貸款“兩條紅線”等樓市監(jiān)管的不斷加碼，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始審慎對(duì)待房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。在此前的調(diào)查過(guò)程中，記者注意到，北京地區(qū)各大銀行開(kāi)始不斷收緊房貸閘口，個(gè)人購(gòu)房者申請(qǐng)房貸難度進(jìn)一步增加。而進(jìn)入四季度，北京地區(qū)的房貸利率雖暫無(wú)變化，但額度方面，有客戶經(jīng)理坦言，“目前額度確實(shí)很緊張”。

房貸利率暫無(wú)調(diào)整

10月18日，記者從多家銀行相關(guān)人士處獲悉，目前北京地區(qū)房貸市場(chǎng)利率依舊未變，工商銀行、中國(guó)銀行等國(guó)有大行及多家股份制銀行均執(zhí)行首套房利率為L(zhǎng)PR+55個(gè)基點(diǎn)(5.2%)、二套房利率LPR+105個(gè)基點(diǎn)(5.7%)這一標(biāo)準(zhǔn)。

記者從工商銀行北京市分行獲悉，該行目前按照首套房利率不低于5.2%、二套房利率不低于5.7%的利率執(zhí)行;中國(guó)銀行北京市分行業(yè)務(wù)部門也向記者反饋稱，該行首套房也執(zhí)行5.2%、二套房5.7%這一利率標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)調(diào)查，北京地區(qū)多家股份行、城商行也均執(zhí)行上述標(biāo)準(zhǔn)。一位股份行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，該行首套房房貸利率為5.2%、二套房房貸利率為5.7%，今年一直保持這個(gè)利率。另一位城商行的個(gè)貸經(jīng)理也表示，“均執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，房貸利率已經(jīng)很久沒(méi)變過(guò)了”。

不過(guò)，記者在調(diào)查中還注意到，雖然各家銀行房貸利率均執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但也有銀行人士表示，可能會(huì)根據(jù)客戶情況進(jìn)行上調(diào)。“貸款的時(shí)候要具體咨詢客戶經(jīng)理根據(jù)自身情況上浮多少。”某國(guó)有大行支行個(gè)貸部人士介紹道。另一國(guó)有大行相關(guān)人士也表示，首套房利率不低于5.2%、二套房利率不低于5.7%是最低線，每家銀行都是一樣的，但在實(shí)際業(yè)務(wù)辦理中，有可能根據(jù)客戶情況資質(zhì)進(jìn)行上調(diào)。

而在貸款審批機(jī)制方面，工商銀行北京市分行表示，對(duì)客戶貸款審核要點(diǎn)主要包括客戶的資信情況、收入負(fù)債情況以及押品的價(jià)值等。

除此之外，部分銀行也提到會(huì)將信用貸、消費(fèi)貸等情況納入審核。一位國(guó)有大行支行個(gè)貸經(jīng)理表示，審批房貸時(shí)會(huì)將個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、信用卡分期等納入，如果沒(méi)結(jié)清就要算入負(fù)債，并要求月收入要不小于月負(fù)債的2倍。前述城商行個(gè)貸經(jīng)理也表示，收入負(fù)債比要低于55%，如果超出會(huì)相應(yīng)提高首付，減少貸款金額。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，將信用貸等納入房貸審核范疇，主要是考慮一些邊緣性的借貸行為，也是希望更全方位考察購(gòu)房者的信用或償債能力。頻頻出現(xiàn)各種借貸行為，容易被認(rèn)為是高風(fēng)險(xiǎn)客戶。類似月收入的約束，本質(zhì)上也是希望償債能力是穩(wěn)健的。

部分銀行額度緊張

伴隨房貸集中度管控政策的執(zhí)行，多家銀行在今年前三季度勒緊了房貸閘口，在彼時(shí)調(diào)查時(shí)，就有多家銀行表示，“行內(nèi)暫無(wú)房貸額度”。如今進(jìn)入四季度，房貸額度是否有所變化?

記者從多家銀行獲悉，大部分銀行房貸額度仍處于收緊狀態(tài)。一位股份行客戶經(jīng)理直言，“什么時(shí)候有額度不好說(shuō)，可能明年有戲”。前述城商行個(gè)貸經(jīng)理也坦言：“目前額度確實(shí)很緊張。”

而國(guó)有大行方面，記者從工商銀行北京市分行處獲悉，該行房貸額度根據(jù)監(jiān)管要求合理控制，有序發(fā)放。中國(guó)銀行北京市分行業(yè)務(wù)部門也回應(yīng)稱，“有額度，按照監(jiān)管部門要求對(duì)客戶申請(qǐng)貸款進(jìn)行審核”。

不過(guò)，值得關(guān)注的是，在調(diào)查過(guò)程中記者發(fā)現(xiàn)，部分國(guó)有大行雖有額度，但明確放款時(shí)間還是要等到明年。前述某國(guó)有大行支行個(gè)貸經(jīng)理介紹稱，“現(xiàn)在個(gè)人住房按揭貸款商貸可以簽約，但放款得等到明年”。另一位國(guó)有大行支行個(gè)貸部人士也表示，目前放款時(shí)間不確定，面簽已經(jīng)約到明年2月了。

談及部分銀行房貸額度仍緊張、放款時(shí)間較長(zhǎng)的原因，某商業(yè)銀行資深宏觀研究員表示，部分區(qū)域銀行房貸額度緊張，主要是房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)背景下，部分銀行房貸存量過(guò)大，導(dǎo)致擠占新增額度。之所以部分銀行房貸審批、放款時(shí)間延長(zhǎng)，一方面是銀行對(duì)涉房貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，對(duì)房貸客戶審核更加嚴(yán)格;另一方面，銀行額度緊張，而銀行通過(guò)延長(zhǎng)房貸審批、放款周期，一定程度也是希望盡可能留住客戶。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，疫情期間購(gòu)房者反而購(gòu)房熱度上升，使得銀行的貸款額度此前有所透支;而在房地產(chǎn)貸款集中度的約束下，此類額度就會(huì)面臨緊張的可能。但他表示，放款的滯后問(wèn)題也屬于正常，從政策定調(diào)寬松到最后購(gòu)房者或房企收到款項(xiàng)，確實(shí)有時(shí)滯，不過(guò)基本上說(shuō)明過(guò)緊的階段已經(jīng)過(guò)去了。

未來(lái)是否會(huì)松動(dòng)

10月15日，央行在2021年三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上傳遞出積極信號(hào)。央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，從數(shù)據(jù)上看，今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

那么后續(xù)房貸額度是否會(huì)有所松動(dòng)?嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，有望逐漸放松，而房貸利率四季度繼續(xù)上升的可能性不大，但是后續(xù)則有可能稍微下降一點(diǎn)。

前述城商行個(gè)貸經(jīng)理也提道，“明年的額度還不好說(shuō)，但是監(jiān)管也提及銀行額度管控不應(yīng)太死板，應(yīng)該會(huì)得到改善”。

不過(guò)，前述商業(yè)銀行資深宏觀研究員則認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)將堅(jiān)持“房住不炒”的理念，國(guó)內(nèi)不會(huì)將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，樓市“三穩(wěn)”是主基調(diào)，各地因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，多渠道保障供給，加快建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，遏制投機(jī)需求，滿足剛需及多元化住房需求。在金融管控方面，國(guó)內(nèi)將滿足房貸合理需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)。(記者 孟凡霞 李海顏)