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雅居樂現(xiàn)金流能過關(guān)嗎？年內(nèi)100億債券到期！半年出售14處資產(chǎn)
債務(wù)面前，眾房企皆平等，綠檔房企雅居樂集團(tuán)（3383.HK）也不例外。
1月10日，雅居樂集團(tuán)在對外發(fā)布公告稱，2021年下半年，集團(tuán)累計出售了14項非核心物業(yè)，總售價28億元。
對此，市場反應(yīng)明顯。當(dāng)天，雅居樂集團(tuán)股票高開高走，截至下午收盤時，港股報價為4.39港元/股，漲幅高達(dá)10.3%。
年內(nèi)100億債券到期
公告中指出，2021年7月1日至12月31日，雅居樂集團(tuán)已就14項非核心物業(yè)的出售簽訂了若干物業(yè)認(rèn)購書及物業(yè)買賣合同。這14項非核心物業(yè)包括：5宗酒店及酒店用地、2宗商場、3宗售樓部、3宗小區(qū)商業(yè)配套和1宗公寓。
圖片來源：雅居樂集團(tuán)公告截圖
目前，上述出售行為中有11.49億元的訂金及銷售款已經(jīng)在2021年收取。根據(jù)合同有關(guān)約定，2022年預(yù)計還可收取現(xiàn)金回款約16.51億元。
雅居樂集團(tuán)方面表示，擬將出售物業(yè)所得的款項凈額用作一般營運資金。
事實上，對于雅居樂集團(tuán)來說，今年的債券兌付是其不可忽視的一道難題。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，雅居樂集團(tuán)目前共有11只境外存續(xù)債券（包括4只永續(xù)債），將于今年年內(nèi)到期的有3筆，總計11億美元（約70.13億元）。
其中，最早到期的一只“雅居樂集團(tuán) 6.7% N20220307”發(fā)行于2019年3月，發(fā)行規(guī)模5億美元（約31.87億元），票面利率6.7%，將于2022年3月7日到期。
而另外兩只將集中在2022年8月到期。包括發(fā)行于2017年8月的“雅居樂集團(tuán) 5.125% N20220814”，發(fā)行規(guī)模2億美元（約12.75億元），票面利率5.125%；以及發(fā)行于2021年9月“雅居樂集團(tuán) 4.85% N20220831”，發(fā)行規(guī)模4億美元（約25.5億元），票面利率4.85%。
圖片來源：Wind數(shù)據(jù)
此外，在境內(nèi)債方面，雅居樂集團(tuán)今年也有兩只債券即將到期，票面利率均為6.2%，總計30億元。
不久前，雅居樂集團(tuán)的評級被摩根大通從“中性”降為 “減持”，目標(biāo)價從6.3港元/股下調(diào)至2.8港元/股，該價格比1月10日收盤價4.39港元/股，減少了36.22%。
而此前的2021年11月，國際評級機構(gòu)穆迪將雅居樂的評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”；標(biāo)普也將長期發(fā)行人信用評級由“BB”下調(diào)至“BB-”，展望“負(fù)面”。
對此，穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示，展望調(diào)整為負(fù)面反映了穆迪的觀點，即在未來6-12個月內(nèi)，艱難的營運和融資條件將削弱雅居樂集團(tuán)的流動性和信貸指標(biāo)。
對于此次出售資產(chǎn)，雅居樂集團(tuán)表示，出售部分非核心物業(yè)的目的是合理經(jīng)營公司資產(chǎn)，最大化資產(chǎn)價值，增強公司的流動性。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析，類似出售資產(chǎn)套現(xiàn)的操作，總體上符合預(yù)期。當(dāng)前房企經(jīng)營過程中需要格外注意現(xiàn)金流問題，現(xiàn)金為王的思路必須具備。而且從動態(tài)看，企業(yè)很容易面臨債務(wù)償付的壓力，所以積極出售，對于后續(xù)償債方面也可以有更好的應(yīng)對能力。
對于即將到期的債務(wù)問題，雅居樂集團(tuán)表示，2022 年，公司將延續(xù)穩(wěn)健財務(wù)風(fēng)格，審慎資金管理，密切關(guān)注融資市場窗口，視債務(wù)到期情況合理安排償債計劃，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
綠檔房企的流動性考驗
雅居樂集團(tuán)最早由陳卓林于1992年在廣東省中山市創(chuàng)辦，起初是一家地產(chǎn)公司。目前已經(jīng)發(fā)展為以地產(chǎn)為主、多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的綜合性企業(yè)集團(tuán)。2005年，雅居樂集團(tuán)控股有限公司在香港聯(lián)交所主板上市。
財報顯示，截至2021年6月30日，雅居樂集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%；凈負(fù)債率為45.3%；現(xiàn)金短債比為1.18倍，三條紅線均在“綠檔”。
圖片來源：罐頭圖庫
但事實上，雅居樂集團(tuán)的流動性壓力在當(dāng)時即可初見端倪。
截至2021年6月30日，雅居樂集團(tuán)總借款為979億元，其中1年內(nèi)到期的有394.87億元；貿(mào)易及其他應(yīng)付款項為779.86億元，一年內(nèi)應(yīng)付約733.15億元。但雅居樂集團(tuán)同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為465.12億元，其中限制現(xiàn)金為106.48億元?？梢?，雅居樂集團(tuán)的短期償債有一定壓力。
數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，雅居樂集團(tuán)營收增速在下滑，毛利及毛利率也在下降。截至2021年6月30日，雅居樂集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)總收入為385.88億元，同比增長15.11%，增長速率較去年同期的23.53%下滑了8.42個百分點。而集團(tuán)上半年的毛利總額為108.49億元，同比下降5.85%；毛利率為28.11%，較去年34.36%下降了6.25個百分點。
不過，雅居樂集團(tuán)毛利率下降不僅表現(xiàn)在2021年中期。事實上，自2018年至2020年，其銷售毛利率分別為43.95%、30.48%、30.04%，逐年下降。
與此同時，雅居樂集團(tuán)還有高額的永續(xù)債。2018年至2020年，雅居樂集團(tuán)的永續(xù)債余額分別為83.35億元、135.67億元和136.37億元。以今年上半年為例，截至2021年6月30日，雅居樂集團(tuán)永續(xù)債余額為130.14億元，永久資本證券持有人獲得收益總額為5.08億元，永續(xù)債的利息償付在也一定程度上壓縮了公司的利潤空間。
圖片來源：雅居樂集團(tuán)財報
而在2021年下半年，雅居樂集團(tuán)還先后償還了票面利率為3.85%的2億美元優(yōu)先票據(jù)、33.45億港元貸款（約27.34億元）以及6000萬美元貸款（約3.82億元），這使其手中的現(xiàn)金狀況進(jìn)一步受到影響。
可以說，平穩(wěn)渡過2021年后，面對2022年更高規(guī)模的債券到期，雅居樂集團(tuán)或許也將面臨更嚴(yán)峻的流動性考驗。
第二曲線能否帶來轉(zhuǎn)機？
近兩年來，面對復(fù)雜的市場環(huán)境，多元化布局成為不少房企尋求營收增長點的主要關(guān)鍵詞。
據(jù)雅居樂集團(tuán)董事局主席陳卓林此前透露，早在2015年，公司就提出了多元化戰(zhàn)略，表示將從過去“以地產(chǎn)為重”調(diào)整為“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”。
2016年，“雅居樂地產(chǎn)控股有限公司”宣布更名為“雅居樂集團(tuán)控股有限公司”，啟動多元化布局。更名后的雅居樂集團(tuán)，除主營業(yè)務(wù)地產(chǎn)板塊以外，還成立了雅居樂雅生活集團(tuán)、雅居樂環(huán)保集團(tuán)等，形成了多種業(yè)務(wù)聯(lián)動的發(fā)展模式。
截至目前，雅居樂已形成地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、雅城科技、資本五大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)協(xié)同發(fā)展的格局，業(yè)務(wù)覆蓋國內(nèi)外200多個城市。
圖片來源 ：雅居樂環(huán)保集團(tuán)官網(wǎng)
11月30日，據(jù)雅居樂集團(tuán)的公告中顯示，雅居樂集團(tuán)將通過D輪優(yōu)先股購買協(xié)議聯(lián)合協(xié)議、行使期權(quán)等形式，獲得威馬汽車4.58%股權(quán)。這意味著雅居樂集團(tuán)在多元業(yè)務(wù)領(lǐng)域又增添一筆新能源汽車的布局。
雅居樂集團(tuán)表示，2021年上半年，雅居樂多元業(yè)務(wù)營收為64.96億元。其中，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)收入與多元化業(yè)務(wù)收入占比分別為83.2%及16.8%，多元化業(yè)務(wù)收入占比較去年同期上升了4.2 個百分點。
不過，雖然多元化業(yè)務(wù)營收占比在增長，但整體仍與主營業(yè)務(wù)地產(chǎn)規(guī)模有一定差距，而想要實現(xiàn)雅居樂集團(tuán)此前提到的“未來50%業(yè)績來自多元化”的目標(biāo)更是任重而道遠(yuǎn)。
對此，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，雅居樂這種多元布局方式是從投資的角度切入，試圖培育新的業(yè)務(wù)增長點和尋找第二曲線實現(xiàn)為主業(yè)分憂。但是要真正形成規(guī)?；涂梢砸劳械诙鳂I(yè)，除了要處理好投資的多元化與經(jīng)營的專業(yè)化之間的關(guān)系之外，還需要時間。而時間的長短與企業(yè)選擇的切入方式也有很大關(guān)系。
對于當(dāng)前眾多房企都在進(jìn)行多元化布局的現(xiàn)象，嚴(yán)躍進(jìn)分析，多元化很大程度上反而使得房企增加了流動性風(fēng)險，尤其是在經(jīng)濟(jì)形勢不好的情況下，對企業(yè)經(jīng)營來說將是巨大的挑戰(zhàn)。因此企業(yè)需要謹(jǐn)慎對待此類操作，要在基于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和企業(yè)資源稟賦的基礎(chǔ)上規(guī)劃企業(yè)業(yè)務(wù)。
不過，嚴(yán)躍進(jìn)同時也表示，多元化業(yè)務(wù)模式雖然是頗受爭議的商業(yè)模式，但是類似股權(quán)投資的方式，因風(fēng)險會比較小，則相對可以推崇。所以企業(yè)要走多元化，如果選擇盲目鋪大餅式的投資，則很容易形成風(fēng)險，因此建議還是在細(xì)分領(lǐng)域深耕，這個是最為核心和關(guān)鍵的。而就類似多元化操作來看，其大方向仍是有成長性，關(guān)鍵要看宏觀經(jīng)濟(jì)是否可以走出低谷。
