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”物業(yè)“可以很賺錢
2020年初，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受到了新冠疫情的“挾持”，因成本上漲、外拓和項(xiàng)目承接受阻等因素舉步維艱，但隨著疫情的好轉(zhuǎn)以及利好政策的背景下，物企行業(yè)似乎成為了資本市場的寵兒。
2019年11月，物業(yè)管理行業(yè)被發(fā)改委列為鼓勵(lì)類項(xiàng)目。
2020年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門提出鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)協(xié)商，將開發(fā)企業(yè)自持的房屋改造為養(yǎng)老服務(wù)用房。
2021年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等10部門提出加強(qiáng)智慧物業(yè)管理服務(wù)建設(shè)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等技術(shù)，提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平。
政策的出現(xiàn)為物企行業(yè)指出了一條明路，碧桂園服務(wù)創(chuàng)始人楊國強(qiáng)也說過：“物業(yè)服務(wù)是碧桂園的明天?！?/p>
那么作為資本市場看好的物企行業(yè)的現(xiàn)狀以及未來又如何呢？
多元化
物業(yè)服務(wù)是與我們生活息息相關(guān)的行業(yè)，對我們的生活質(zhì)量有著一定影響。尤其是在疫情之中，需要物業(yè)在社區(qū)中運(yùn)營維護(hù)環(huán)境秩序與安全，從而使得居民們安心。因此物企服務(wù)的成本有所提高，其中包括人工成本以及物資成本。
令人欣喜的是，國家為了支持企業(yè)的健康發(fā)展陸續(xù)發(fā)布了一系列政策。
物業(yè)管理的本質(zhì)是指業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。而物企的基石收入也就是來源于業(yè)主所交的物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)費(fèi)需要根據(jù)國務(wù)院和國務(wù)院建設(shè)的規(guī)定下定制，其服務(wù)價(jià)格主要通過市場競爭形成，因此物企沒有辦法總是通過增長物業(yè)費(fèi)來提高收入。
值得注意的是，當(dāng)前政策也相當(dāng)支持物企拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定，也就是多元化物業(yè)服務(wù)從而提高物企的收入。
現(xiàn)階段，政策鼓勵(lì)加強(qiáng)智慧物業(yè)管理服務(wù)能力建設(shè)，共享城市管理數(shù)據(jù)，匯集購物、家政、養(yǎng)老等生活服務(wù)數(shù)據(jù)，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平。
一方面，物企可以對接各類商業(yè)服務(wù)連接居住社區(qū)周邊餐飲、購物、娛樂等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，對接各類電子商務(wù)平臺，這樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可以通過智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺為客戶提供產(chǎn)品和個(gè)性化服務(wù)，比如一鍵預(yù)約、服務(wù)上門、快遞代收等。
另一方面，智慧服務(wù)還包括實(shí)現(xiàn)車輛管理智能化，增設(shè)無人值守設(shè)備，減少管理人員，這樣一來則降低了運(yùn)營成本，提高車輛通行效率。
不僅如此，在多元化服務(wù)中的開展養(yǎng)老、家政等生活性服務(wù)的業(yè)務(wù)也可以申請相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。
養(yǎng)老服務(wù)的營收是不包括在物業(yè)費(fèi)里的，這也成為了物企提高收入的方式。居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，是指在社區(qū)內(nèi)設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)部門，專門提供助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫(yī)、照料看護(hù)等定制養(yǎng)老服務(wù)。
政策還支持養(yǎng)老服務(wù)品牌化連鎖化經(jīng)營，鼓勵(lì)培養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人員隊(duì)伍，加強(qiáng)崗前培訓(xùn)及定期培訓(xùn)。這些培訓(xùn)業(yè)務(wù)有機(jī)會得到相關(guān)政策的人力資源以及資金補(bǔ)貼，符合條件的養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員也會被納入公租房或政策性租賃住房保障范圍。
有了政策的支持，物企可以開展的業(yè)務(wù)就更加豐富了，不僅提高了居民的的生活品質(zhì)，也給物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了多元化發(fā)展的機(jī)會。
當(dāng)然了，僅僅靠利好政策是不足以支撐一個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，也需要政策的規(guī)范。
比如，國家提倡將房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，從事物業(yè)管理企業(yè)的人員也需要持有職業(yè)資格證書。專項(xiàng)維修資金也需要專款專用，不可以隨意挪用。
隨著政策的規(guī)范與支持，中國物業(yè)管理的規(guī)模也漸漸擴(kuò)大了起來。
行業(yè)擴(kuò)張
在多元化物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，其行業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，行業(yè)集中度也有所提高。
根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研報(bào)，2015年物業(yè)管理行業(yè)的在管總建筑面積為175億平方米，而在2020年已增加至259億平方米，復(fù)合年增長率為8.2%；管面擴(kuò)大帶來的是行業(yè)總收入的提高，我國物業(yè)管理行業(yè)總收入由2015年的3983億元上升至2020年的6232億元，復(fù)合年增長率為9.4%。
作為“宇宙第一物企”的碧桂園服務(wù)其2021年半年度營收已經(jīng)超過了百億，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的業(yè)績增長能力。財(cái)報(bào)顯示，碧桂園服務(wù)的總營業(yè)收入高達(dá) 115.6 億元，同比增長 84.3%，其毛利潤為 38.6 億元，同比增長 65.5%；凈利潤為 22.3 億元，同比增長 66.7%，凈利率達(dá) 19.3%。
總營收高速增長的背后是多項(xiàng)業(yè)務(wù)的共同增長。
碧桂園服務(wù)及時(shí)響應(yīng)國家政策，開啟了多條業(yè)務(wù)線。2018年，碧桂園的主營業(yè)務(wù)僅有三個(gè)分支，分別是物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)。
圖源：嘉和家業(yè)報(bào)告
其社區(qū)增值服務(wù)已形成具規(guī)模的六大業(yè)務(wù)，包括社區(qū)傳媒服務(wù)、本地生活服務(wù)、到家服務(wù)、家裝服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)及園區(qū)空間服務(wù)。社區(qū)增值服務(wù)收入也大幅上升，實(shí)現(xiàn)收入13.98億元，同比增長132.0%，占總收入的比例同比提升2.5個(gè)百分點(diǎn)至 12.1%。
在總營收上升的背景下，其經(jīng)營開支總額卻有所減少，財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年碧桂園服務(wù)的總經(jīng)營開支為13.31億，相比上年同期的20.86億減少了36.19%。其中，銷售及分銷開支，行政開支均有所下降。
經(jīng)營開支的下降離不開運(yùn)營效率的提高，這就不得不提到碧桂園服務(wù)的收購戰(zhàn)略。
2021年2月，碧桂園服務(wù)斥資近50億收購了藍(lán)光嘉寶的股權(quán)，又于9月20日以高達(dá)100億的價(jià)格收購了富良環(huán)球(富力物業(yè)全資附屬公司)。
收購藍(lán)光嘉寶碧桂園服務(wù)后，管理面積大幅擴(kuò)張，碧桂園服務(wù)一次性獲得1.3億平米在管面積和2.1億平米合約面積。
緊接著于2021年9月28日，碧桂園物業(yè)香港（碧桂園服務(wù)間接全資附屬公司 ）與彩生活服務(wù)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議表示，同意收購彩生活服務(wù)100% 股權(quán)。彩生活服務(wù)是花樣年集團(tuán)旗下的資產(chǎn)，成立于2002年，于2014年上市，是物企行業(yè)的領(lǐng)跑者，有著“物業(yè)第一股”的稱號，是中國領(lǐng)先的物業(yè)管理及社區(qū)服務(wù)運(yùn)營商，換言之這是兩大龍頭企業(yè)的合并。
碧桂園通過收購的方式，可以快速擴(kuò)張管理面積，接著在收購的企業(yè)中注入自己的物業(yè)管理模式，從而可以提高運(yùn)營效率。截至2021年6月30日，除三供一業(yè)業(yè)務(wù)外，碧桂園服務(wù)的合同管理面積約為90.07億平方米，收費(fèi)管理面積約為 42.91億平方米。
值得注意的是，2021年10月4日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告表示，彩生活服務(wù)的控股股東花樣年有較大機(jī)會出現(xiàn)對外債務(wù)違約。一旦出現(xiàn)較大機(jī)會的債務(wù)違約，彩生活服務(wù)將無條件根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議質(zhì)押予碧桂園物業(yè)香港。
受到大環(huán)境的影響以及資金面緊張，地產(chǎn)行業(yè)陷入了流動性困局，而出售手中的物管公司，似乎成為了地產(chǎn)公司的出路。
不過并不是所有的收購都是一帆風(fēng)順，但如此高頻率地收購也彰顯了碧桂園服務(wù)資金鏈的充足，以及野心之大。
碧桂園服務(wù)通過業(yè)務(wù)多元化以及收并購的雙重形式高速發(fā)展，在政策與大環(huán)境需求的扶持下，物企服務(wù)未來還是有很大的想象空間。
