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北京市住建委發(fā)新規(guī) 嚴(yán)禁樣板間貨不對(duì)板虛假不實(shí)宣傳
繼7月初向社會(huì)公開(kāi)征集意見(jiàn)后，北京市住建委于8月16日正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。完善修改后的《通知》依然保持了五部分15條的結(jié)構(gòu)，包括：規(guī)范設(shè)置交付樣板間、規(guī)范新建商品住房銷售推廣、落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗(yàn)制度、壓實(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)主體責(zé)任等五部分內(nèi)容。
嚴(yán)禁樣板間“貨不對(duì)板”、虛假不實(shí)宣傳，是此次發(fā)布《通知》的亮點(diǎn)之一。通知明確，新建商品房交付樣板間的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)做到與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容、購(gòu)房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，以及項(xiàng)目實(shí)際交房狀況均保持一致。同時(shí)，諸如噪音、污染、采光、喪葬等不利因素，應(yīng)全面向購(gòu)房人公示。
嚴(yán)禁“貨不對(duì)板”
樣板間須與實(shí)際交房狀況一致
新房購(gòu)買(mǎi)前后“貨不對(duì)板”，這一購(gòu)房者置業(yè)過(guò)程中反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，有望得到明顯改善。從北京市住建委最新發(fā)布的《通知》內(nèi)容來(lái)看，在預(yù)售辦理、樣板間設(shè)置等新建商品住房入市前后的多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，監(jiān)管層均加大了監(jiān)管力度。
具體來(lái)看，在新建商品住房預(yù)售辦理環(huán)節(jié)，《通知》明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)按出讓合同、掛牌文件中約定的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)(全裝修、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案)，在預(yù)售方案中列出使用的主要材料、設(shè)施、設(shè)備清單，并標(biāo)明名稱、品牌、型號(hào)、材質(zhì)、施工工藝等信息，主材產(chǎn)品可在同一檔次提供1～3個(gè)產(chǎn)品目錄。實(shí)際裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)高于出讓合同、掛牌文件約定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按實(shí)際建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在預(yù)售方案中列出相應(yīng)事項(xiàng)。
在預(yù)售商品住房樣板間設(shè)置環(huán)節(jié)，《通知》明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)審查合格的施工圖紙以及預(yù)售方案中確定的戶型樣式、結(jié)構(gòu)尺寸、交付標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝設(shè)置交付樣板間，并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板區(qū)。其中，項(xiàng)目有多個(gè)戶型的，應(yīng)設(shè)置主要戶型(不少于兩個(gè))交付樣板間，且交付樣板間和工藝樣板區(qū)應(yīng)至少保留至項(xiàng)目交付三個(gè)月后。
《通知》還強(qiáng)調(diào)，銷售過(guò)程中，因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致交付樣板間與實(shí)際交房狀況不符的，應(yīng)在交付樣板間和工藝樣板區(qū)內(nèi)增設(shè)設(shè)計(jì)變更前后的實(shí)體對(duì)比展示內(nèi)容。此外，正式發(fā)布的《通知》還明確，現(xiàn)房銷售的，應(yīng)向購(gòu)房人全面展示實(shí)際交付房屋。
為確保購(gòu)房人“所見(jiàn)即所得”，通知提出“三一致”和“一不得”：即交付樣板間的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購(gòu)房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項(xiàng)目實(shí)際交房狀況保持一致，不得增加交付標(biāo)準(zhǔn)以外的其他裝飾和設(shè)施。
值得一提的是，此次正式發(fā)布的《通知》也相應(yīng)增加了一條規(guī)定，即設(shè)置在建設(shè)范圍內(nèi)臨建中的交付樣板間，確因竣工驗(yàn)收需要無(wú)法保留的，開(kāi)發(fā)商可以拆除，但應(yīng)對(duì)交付樣板間和工藝樣板區(qū)布設(shè)內(nèi)容委托第三方公證。同時(shí)，未設(shè)置交付樣板間的，不得設(shè)置展示(宣傳)樣板間。開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售許可前，區(qū)住建設(shè)部門(mén)應(yīng)對(duì)樣板間設(shè)置情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查。
嚴(yán)禁虛假不實(shí)宣傳
噪音、喪葬等不利因素應(yīng)全面告知
除了要求落實(shí)樣板間“所見(jiàn)即所得”，開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓盤(pán)的銷售推廣也被列入監(jiān)管范疇。
《通知》明確，開(kāi)發(fā)商在制作展板、沙盤(pán)、樓書(shū)、圖冊(cè)、APP軟件等各類銷售宣傳材料時(shí)，項(xiàng)目范圍內(nèi)展示內(nèi)容應(yīng)與規(guī)劃許可內(nèi)容一致，建筑物、構(gòu)筑物、綠地景觀、小區(qū)道路等比例關(guān)系應(yīng)與規(guī)劃許可總平面圖一致;項(xiàng)目以外的展示內(nèi)容應(yīng)與現(xiàn)狀保持一致，不得展示未建設(shè)內(nèi)容。
現(xiàn)實(shí)中，案場(chǎng)銷售人員通過(guò)虛假宣傳等手段誘導(dǎo)客戶購(gòu)房的情況，一直被購(gòu)房者視為買(mǎi)房中的一大痛點(diǎn)。對(duì)此，《通知》明確提及，銷售人員在銷售過(guò)程中嚴(yán)禁虛假不實(shí)宣傳、嚴(yán)禁誤導(dǎo)客戶處置占有公共部位、嚴(yán)禁宣傳周邊未建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、嚴(yán)禁渲染緊張氛圍促銷。
為方便購(gòu)房人全面了解樓盤(pán)、保障個(gè)人權(quán)益，《通知》還明確要求開(kāi)發(fā)商須在售樓處準(zhǔn)確全面公示項(xiàng)目不利因素。
具體來(lái)看，須在銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示的內(nèi)容，包括以下三個(gè)方面：一是項(xiàng)目?jī)?nèi)外可能對(duì)合同訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的情況，尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風(fēng)、采光、裝修、喪葬等不利因素，應(yīng)準(zhǔn)確、全面地向購(gòu)房人公示。二是經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)審查合格的分層平面圖和立面圖，以便購(gòu)房人掌握采光通風(fēng)井、設(shè)備平臺(tái)位置等情況。三是配建公租房和保障性租賃住房的，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)公示配建公租房和保障性租賃住房分布、物業(yè)管理區(qū)域劃分、設(shè)施設(shè)備共用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況。
據(jù)《通知》，在項(xiàng)目銷售前，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本情況、不利因素內(nèi)容、銷售政策法規(guī)、規(guī)范推廣用語(yǔ)等方面。
對(duì)于違規(guī)者，《通知》中也提及了明確的懲戒手段。據(jù)了解，若銷售人員未將不利因素告知購(gòu)房人并由購(gòu)房人在《商品房銷售合同》簽訂中進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)的，市、區(qū)住建部門(mén)將責(zé)令開(kāi)發(fā)企業(yè)限期整改，整改期間暫停網(wǎng)簽鑰匙盤(pán)服務(wù)功能。
落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗(yàn)制度
熱銷項(xiàng)目?jī)?yōu)先本市無(wú)房家庭
落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗(yàn)制度，也被確定?！锻ㄖ诽岢?，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在房屋竣工驗(yàn)收前開(kāi)展不少于2次的“工地開(kāi)放日”活動(dòng)，“工地開(kāi)放日”活動(dòng)中購(gòu)房人對(duì)工程質(zhì)量的意見(jiàn)建議，開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)解釋說(shuō)明，屬于質(zhì)量缺陷的應(yīng)及時(shí)維修整改并反饋購(gòu)房人。
同時(shí)，針對(duì)未來(lái)的熱銷項(xiàng)目，此次也新增了公證搖號(hào)的要求。根據(jù)規(guī)定，如項(xiàng)目出現(xiàn)登記意向客戶超過(guò)批準(zhǔn)銷售房源三倍的情況，就將被視為熱銷，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取公證搖號(hào)的方式，即邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)以獨(dú)立第三方身份在現(xiàn)場(chǎng)公證搖號(hào)。熱銷項(xiàng)目將優(yōu)先面向符合本市限購(gòu)政策的本市無(wú)房家庭、屬地居民家庭、周邊單位職工家庭，具體優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)順序和購(gòu)房家庭條件，由屬地住建設(shè)部門(mén)確定，并在項(xiàng)目預(yù)售方案中明確。
“以往房企在銷售樓盤(pán)時(shí)，存在過(guò)度裝飾樣板間、過(guò)分美化樓盤(pán)展示、利用不實(shí)宣傳吸引客戶等違規(guī)行為。上述商品房銷售新規(guī)的發(fā)布，為開(kāi)發(fā)企業(yè)戴上了‘緊箍咒’。這有利于持續(xù)規(guī)范新建商品住房銷售行為，提高交付品質(zhì)，切實(shí)保障購(gòu)房人合法權(quán)益。”在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，上述購(gòu)房者反映強(qiáng)烈、意見(jiàn)較大的問(wèn)題，有望在北京商品房銷售新規(guī)之下得到規(guī)范。
據(jù)悉，為保證商品房銷售新規(guī)落地后的成效，《通知》還強(qiáng)調(diào)要壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任。要求企業(yè)加強(qiáng)銷售管理，對(duì)熱銷項(xiàng)目(客源/戶數(shù)超過(guò)3的)，要在區(qū)住建部門(mén)指導(dǎo)下，公證搖號(hào)優(yōu)先面向無(wú)房家庭、屬地家庭、周邊企事業(yè)單位員工家庭出售。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《通知》正式印發(fā)后，將盡快組織開(kāi)發(fā)企業(yè)和屬地管理部門(mén)展開(kāi)政策宣貫，確保各項(xiàng)管理措施落地，務(wù)求取得實(shí)效。同時(shí)，將結(jié)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部委下發(fā)的《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門(mén)關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》(建房〔2021〕55號(hào))以及我市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作的通知》(京建發(fā)〔2021〕115號(hào))要求，以群眾反映、媒體報(bào)道、輿情關(guān)注為線索，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、銷售機(jī)構(gòu)及銷售人員違法違規(guī)行為，堅(jiān)決予以打擊治理、從嚴(yán)懲處、公示曝光，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房群眾合法利益，確保市場(chǎng)秩序平穩(wěn)。
