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給業(yè)主"發(fā)紅包"的小區(qū)火了 公共收益由誰來收??？
17日，大河報以《小區(qū)曬賬倒找錢給1048戶業(yè)主》為題，報道了鄭州市錦繡園小區(qū)業(yè)委會準(zhǔn)備拿出公共收益結(jié)余的20萬元，給業(yè)主“發(fā)紅包”。業(yè)委會為征求業(yè)主對于“發(fā)紅包”一事的意見，特意召開為期半個月的業(yè)主大會，討論這筆“紅包”該怎么發(fā)。新聞上線不足一天，在社會上引發(fā)強烈反響，文章鏈接也在微信各大業(yè)主群內(nèi)傳來傳去……
“今天一早，我們小區(qū)就來了好多家媒體，他們開口第一句話全是‘看了大河報的報道，聽說咱小區(qū)要給業(yè)主發(fā)紅包’。沒想到，我們小區(qū)一夜之間火了!”17日上午10點多，錦繡園小區(qū)業(yè)委會主任羅文峰告訴大河報·大河客戶端記者。
今天，大河報繼續(xù)將社會關(guān)注度極高的“小區(qū)公共收益”相關(guān)問題，給讀者朋友們進行深度解讀。
報道反響 有小區(qū)將部分公共收益用于舉辦業(yè)主運動會
“錦繡園小區(qū)業(yè)委會干得漂亮!”“住了這么多年小區(qū)，看了報道才知道公共區(qū)域竟然還能‘生錢’。”“我是小區(qū)業(yè)委會負責(zé)人，物業(yè)公司要求從公共收益里分成，這合理嗎?”……17日，大河報·大河客戶端記者的手機幾乎被讀者打爆，梳理總結(jié)讀者們關(guān)注的焦點問題，主要集中在公共收益與物業(yè)費二者之間的關(guān)系，公共收益的收取方式和物業(yè)公司是否可以從公共收益中抽成上。
小區(qū)的公共收益，除了給業(yè)主“發(fā)紅包”、補充專項維修資金外，還能干啥?“我們小區(qū)今年9月22日，召開了小區(qū)業(yè)主大會暨業(yè)主趣味運動會，業(yè)委會拿出了一部分小區(qū)的公共收益，給業(yè)主們置辦了豐富的獎品。”17日下午，中牟東工都市家苑小區(qū)南院業(yè)委會主任李剛告訴記者，該小區(qū)業(yè)委會成立于2018年8月份，今年3月份新?lián)Q了物業(yè)服務(wù)公司，“整個活動花銷1萬元出頭，獎品價值有8000多元。”據(jù)李剛介紹，小區(qū)共有12棟住宅樓，約450戶住戶，近三分之一的業(yè)主參與了趣味運動會，“當(dāng)時小區(qū)的公共收益結(jié)余大概有6萬多元，我們想借著運動會的機會團結(jié)更多的業(yè)主，令業(yè)主們切實感受到小區(qū)是屬于大家的，需要大家同治共管”。
小區(qū)賬目公開
解疑釋惑
疑問1：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不公示小區(qū)公共收益的賬目，業(yè)主能否拒交物業(yè)費?或者能否少交物業(yè)費?
“為我們提供服務(wù)的物業(yè)公司從進駐小區(qū)開始，這么多年來從未公示過小區(qū)的公共收益賬目，那么作為業(yè)主的我們，是否有權(quán)拒交物業(yè)費?或者少交些物業(yè)費?”昨日，有不少讀者來電，紛紛咨詢。
河南省社會科學(xué)院法學(xué)所研究員祁雪瑞在受訪時表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)，兩者的關(guān)系、權(quán)利與義務(wù)都是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的，是合同關(guān)系，一方不履行義務(wù)或履行義務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)的話，另一方可以抗辯。因此，物業(yè)公司有提供服務(wù)的義務(wù)，相對而言，業(yè)主有支付物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)，“業(yè)主不交納物業(yè)費，屬民事糾紛當(dāng)中的違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是經(jīng)營性企業(yè)，不是公益機構(gòu)或行政機構(gòu)，其經(jīng)營決策具有市場屬性”。
“那么，什么情況下業(yè)主可以拒交物業(yè)費，就是在物業(yè)公司服務(wù)有重大瑕疵時，但業(yè)主要有證據(jù)能證明這個瑕疵是確實存在的。”祁雪瑞表示，什么是重大瑕疵?不公布小區(qū)的公共收益算不算重大瑕疵?“我個人認(rèn)為屬于重大瑕疵，但這個具體還得法院來判斷，目前沒有官方權(quán)威的解釋，如果法院認(rèn)為不公布公共收益屬于物業(yè)服務(wù)的重大瑕疵，業(yè)主就可拒交物業(yè)費。”
疑問2：小區(qū)物業(yè)管理都有哪些方式?公共收益由誰來收取，是物業(yè)服務(wù)公司還是小區(qū)業(yè)委會?
“我們想知道，公共收益到底由誰來收取，是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)委會呢?”這也是昨天讀者關(guān)注的焦點問題之一。
福澤門小區(qū)業(yè)委會主任范長江在受訪時表示，目前，物業(yè)管理在業(yè)界大致分為“包干制”“酬金制”“自管”三種，隨著不斷的發(fā)展和創(chuàng)新，全國各地因地制宜陸續(xù)出現(xiàn)了其他形態(tài)的模式，比如信托制、陽光共管模式、半包干制、業(yè)主眾籌等。
小區(qū)的公共收益和物業(yè)費如何收取和分配也因不同物業(yè)管理制度而有所區(qū)別。“整體來說，首先要滿足物業(yè)服務(wù)所需，公開透明是核心。”范長江稱。
那么，公共收益這筆可觀的費用，誰來收，又是如何收的?據(jù)記者了解，在錦繡園小區(qū)和福澤門小區(qū)的現(xiàn)實操作中，由于代表業(yè)主權(quán)利執(zhí)行主體的業(yè)委會不具備法人資格，無法開具發(fā)票，通常采取簽訂三方合同的形式，業(yè)委會代表全體業(yè)主作為甲方，委托乙方即物業(yè)公司與作為丙方的經(jīng)營性公司簽訂合同。
“同時公開透明公告全體業(yè)主，物業(yè)公司扣除稅費和因服務(wù)而產(chǎn)生的費用部分后，把歸屬廣大業(yè)主的資金部分打入業(yè)主大會(業(yè)主委員會)賬戶。用于補充維修基金或經(jīng)業(yè)主大會表決用于其他方面。”范長江表示。
疑問3：小區(qū)產(chǎn)生公共收益后，物業(yè)公司是否可以從中分成?
“我們小區(qū)今年在公共區(qū)域新建了幾十個停車位，物業(yè)服務(wù)公司向我們提出要從這個停車場獲取的公共收益里分成，‘三七分’，物業(yè)占大頭，業(yè)委會占小頭，這合理嗎?”鄭州市中原區(qū)一小區(qū)業(yè)委會負責(zé)人向記者咨詢。
國內(nèi)知名業(yè)主事務(wù)專家、河南財經(jīng)政法大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)客座教授舒可心在受訪時表示，“如果物業(yè)服務(wù)公司確實幫業(yè)主們獲得了公共收益，是否可以拿到分成，這個問題其實是可以協(xié)商的。需要注意的是，一些公共收益的獲取確實存在成本，比方說停車管理的收益，本身就有管理成本，所以在公開成本并將其扣除以后，剩下的收益才是小區(qū)全體業(yè)主的。在這個情況下，我們可以考慮要不要給幫我們弄來收益的人一些分成或獎勵”。
關(guān)于公共收益的凈收益，要不要給管理人酬金，舒可心認(rèn)為“當(dāng)然要”。公共收益有兩部分，一部分是沒有成本的，比如廣告收益;還有一些含成本的，比如停車管理，“物業(yè)服務(wù)公司要從中獲取酬金，必須簽訂合同，酬金的金額或所占百分比也要合理”。
互動征集
有人說，“抓住錢袋子”就抓住了小區(qū)事務(wù)的根本。您所在的小區(qū)，公共收益如今在哪兒，有多大金額，您知道嗎?您是否要求過為小區(qū)提供服務(wù)的物業(yè)公司或業(yè)委會，對小區(qū)的公共收益進行公開?關(guān)于小區(qū)公共收益和賬目公開，您還想了解些什么，解決哪些問題?請與我們聯(lián)系吧。
