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進擊中西部 看老牌閩企怎樣全國化布局
企投資熱點區(qū)域，據(jù)億翰智庫研究，2018年1-4月中西部top10房企拿地建筑面積高達3812萬平，將近超越長三角70%，位居四大城市群第一位。
究其原因，我們認為有以下三點：
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第一，熱點區(qū)域被調(diào)控，土拍門檻較高。長三角、珠三角等熱點區(qū)域城市土拍門檻不斷提高，房企拿地困難，如上海實施土拍打分制度，對企業(yè)技術(shù)標、環(huán)評、開發(fā)資質(zhì)、綜合實力等多方面進行評定，資格審核之嚴前所未有。
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第二，中西部受政策紅利帶動，發(fā)展空間巨大。2017年國家發(fā)改委出臺《西部大開發(fā)“十三五”規(guī)劃》，規(guī)劃指出打造內(nèi)陸和沿邊開放試驗區(qū)、加快培育重點城市群等舉措，結(jié)合“一帶一路”建設三大戰(zhàn)略，發(fā)展壯大城市群，規(guī)劃引導城市群有序發(fā)展。作為海上絲綢之路的重要門戶，西南地區(qū)綜合經(jīng)濟實力大幅躍升，經(jīng)濟增速引領全國。
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第三，中西部核心城市規(guī)劃加速，存在投資機遇。昆明、成都等近期都提出了新一輪的城市規(guī)劃，規(guī)劃中對城市定位及未來發(fā)展制定了明確的目標，如昆明將打造成“中國面向南亞東南亞開放”的門戶城市等。
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成都市場成為中西部投資熱點，
房企加速進行布局
從中西部核心九市來看，成都、長沙、西安、昆明、南昌等近期土地成交量大幅增長。其中成都增長尤其明顯，2018年1-4月成都住宅+商辦用地成交建筑面達1335萬平，同比增幅達145%。
表：2018年1-4月中西部核心城市土地出讓建筑面積
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究其原因，我們發(fā)現(xiàn)成都有以下兩大優(yōu)勢，促使眾多品牌房企紛紛在成都投資布局：
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第一，區(qū)位優(yōu)勢。成都是我國西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心。在第一財經(jīng)發(fā)布的15個“新一線”城市中，成都已連續(xù)三年占據(jù)新一線城市榜首。
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第二，規(guī)劃優(yōu)勢。2017年，成都中心城區(qū)進行拓容，“東進、南拓、西控、北改、中優(yōu)”規(guī)劃正式啟動，逐步推進建設“全面體現(xiàn)新發(fā)展理念的國家中心城市”的計劃。城市布局也由原來的“兩山夾一城”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;一山連兩翼”，以龍泉山為界，未來的成都將邁向“雙城時代”。
表：近兩個月房企在成都土地市場拿地情況
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經(jīng)信息梳理，我們發(fā)現(xiàn)融僑是通過合作的方式首次進入成都，而在前不久的5月4日融僑剛剛在重慶南CBD競得一宗地塊，融僑為何會在一周之內(nèi)頻頻在西南區(qū)域拿地?
融僑在今年年初“千億戰(zhàn)略”發(fā)布會上提出“深耕省會及強二線城市，輻射環(huán)熱點城市群的三線城市”全國化布局戰(zhàn)略，此次連續(xù)在西南區(qū)域開疆拓土也標志著此項戰(zhàn)略正式實施落地。
“聚焦核心經(jīng)濟區(qū)”戰(zhàn)略，
西南區(qū)域是戰(zhàn)略布局重要一環(huán)
城市布局一直都是房企關注的焦點，融僑起源于福州，即以福建區(qū)域為大本營，后續(xù)土儲主要分布在福州、天津、鄭州、合肥、武漢、南京等核心強二線城市，但是進駐的城市數(shù)量以及土儲顯然不能支撐融僑業(yè)績的持續(xù)增長以及企業(yè)做大做強的訴求。
對于城市布局，從同行的角度看，除了恒大、碧桂園等全地域覆蓋的龍頭企業(yè)外，其他房企大多屬于“片區(qū)+節(jié)點”的布局方式，即全方位深耕大本營區(qū)域及核心區(qū)域，節(jié)點性深耕其他點狀核心城市。
目前融僑也采取此類布局方式即：重點布局省會及強二線城市，伺機進入環(huán)熱點城市群的三線城市，深耕布局長三角、海西、中部及京津冀四大核心經(jīng)濟區(qū)，今年全力開拓成渝和廣深。
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長三角經(jīng)濟區(qū)（上海、南京、無錫、蘇州、淮安）
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海西經(jīng)濟區(qū)（福州、廈門、龍巖、莆田、福清）
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中部經(jīng)濟區(qū)（鄭州、武漢、合肥）
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京津冀經(jīng)濟區(qū)（天津）
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今年全力開拓西南區(qū)域（成都、重慶）
全國布局戰(zhàn)略支撐下，
融僑加大各區(qū)域投資力度
今年以來，融僑在全國范圍已快速投資拓展10余幅優(yōu)質(zhì)地塊。新增土儲建面高達104萬平，同比增長121%，土地投資力度空前。
表：融僑2018年1-5月部分招拍掛拿地情況
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在資源獲取方面，融僑拿地方式靈活，除傳統(tǒng)招拍掛外，還通過收并購、戰(zhàn)略投資合作等方式獲取優(yōu)質(zhì)土地。目前已與首開股份、陽光城、招商蛇口、華夏幸福、新城控股、中晟集團等多家房企形成戰(zhàn)略合作。
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2月13，融僑與華夏幸福簽訂合作協(xié)議，華東區(qū)域?qū)⒊蔀殡p方合作首批重點推進區(qū)域。通過與華夏幸福合作，將深化融僑在長三角區(qū)域的全局優(yōu)勢，并將融僑在長三角的戰(zhàn)略布局輻射到華東六省一市。
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4月26日，融僑與鄭州中晟集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得鄭州城西兩宗土地的開發(fā)權(quán)，總建筑面積超過40萬平方米，實現(xiàn)了融僑鄭州“一城六子”的戰(zhàn)略布局。
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5月9日，融僑集團通過投資合作方式獲取成都大豐地塊開發(fā)權(quán)，首次進駐成都，擴張西南區(qū)域，近期成都土地市場火熱，地王頻出，通過合作方式拿地在一定程度上降低了土地成本。
據(jù)不完全統(tǒng)計，未來2到3年，融僑完工、在建及擬建的地產(chǎn)項目近70個。目前，融僑集團在地產(chǎn)板塊土地儲備已逾500萬方，可售貨值預估超1700億。
堅持投資“四導向”支撐投資戰(zhàn)略有效落地
在確認了城市布局下，如何進行投資是支撐戰(zhàn)略落地的重要環(huán)節(jié)。據(jù)億翰智庫研究發(fā)現(xiàn)，融僑在投資布局時堅持“四導向”，支撐企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)的戰(zhàn)略發(fā)展目標。
導向一：提高投資效率為導向
區(qū)位選擇：選擇有人口、教育、交通、景觀等核心資源優(yōu)勢支撐的地段進行投資，提高投資效率
深耕聚焦：對已進駐的優(yōu)質(zhì)區(qū)域進行聚集深耕，充分挖掘區(qū)域價值
導向二：提高周轉(zhuǎn)效率為導向
聚焦住宅：投資項目以純住宅類快周轉(zhuǎn)項目為主，加快現(xiàn)金流回正時間，控制自持運營類如長租公寓、商業(yè)、辦公、酒店等和小鎮(zhèn)類大盤運作項目的比例
小盤優(yōu)先：項目布局選擇城市中心城區(qū)和近郊，輻射衛(wèi)星城和都市副中心的快周轉(zhuǎn)小盤項目
導向三：打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為導向
打造特色產(chǎn)品線：樹立標準化，打造出特色產(chǎn)品線
提升產(chǎn)品溢價：注重綠色建筑、施工工藝、健康智能、社區(qū)服務、優(yōu)質(zhì)配套等方面，提升產(chǎn)品溢價能力，提高投資利潤率實現(xiàn)
導向四：多元化拿地為導向
業(yè)務發(fā)展多元化：結(jié)合自身資源拓展具有稀缺的景觀資源、規(guī)?；?、低成本、交通便捷的小鎮(zhèn)項目；同時積極關注存量市場，探索獲取城市更新機會
融資渠道多元化：區(qū)域公司積極自身造血，提高投資金額滾動運用能力，拓展外部融資渠道，積極尋找投行、基金等進行合作拿地
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根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，融僑在2017年的合約銷售額在562億，在房企中排名34，按照權(quán)益銷售額來看，融僑的546億排名第29，甚至要高于綠城。在此背景下，我們認為融僑未來的發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮摹?/p>
在規(guī)?；偁幍臅r代，房企紛紛在追求規(guī)模擴張。融僑此時提出“深耕省會及強二線城市，輻射環(huán)熱點城市群的三線城市”的全國化布局戰(zhàn)略，是符合行業(yè)發(fā)展趨勢的，在融僑的城市布局思路和土儲量雙重支撐之下，我們相信融僑的千億目標一定會順利達成。
