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當(dāng)行情下行時(shí)，總有些樓盤相對(duì)抗跌
最近，隨著看房的人多起來(lái)，不少板塊的中介都比以前忙了一些。
艮北資深中介小佳，除了雙休日忙不停，工作日的晚上也經(jīng)常有帶看。前段時(shí)間，有客戶下班后過(guò)來(lái)看房，每次都要看到晚上10點(diǎn)、11點(diǎn)，誠(chéng)心賣房的房東們?cè)诩依锬托牡却?。小佳呢，為了打起精神，不?ài)喝咖啡的他每天傍晚都要灌自己一杯咖啡。
經(jīng)過(guò)六七個(gè)夜晚的帶看，有位客戶終于在一眾房子中挑選了滿意的一套下了單。是一套楊柳郡約101㎡的洋房，位于9樓，總價(jià)600萬(wàn)元出頭。算算單價(jià)約6萬(wàn)元/㎡，跟三四月份時(shí)的洋房?jī)r(jià)格大差不差。
(資料圖)
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8月份，楊柳郡已經(jīng)網(wǎng)簽和意向簽約的房子，大約有7、8套。跟中間幾個(gè)月份清冷的成交相比，這個(gè)月可謂“熱浪”襲來(lái)。
楊柳郡
成交的房子中，有一套90㎡的三房洋房，總價(jià)約540萬(wàn)元。一套96㎡的高層，總價(jià)約505萬(wàn)元。四房戶型中，一套131㎡的高層，總價(jià)約750萬(wàn)元。一套靠高架的138㎡洋房，總價(jià)約730萬(wàn)元。一套不靠高架的同面積洋房，總價(jià)約830萬(wàn)元。
計(jì)算一下做個(gè)總結(jié)，大面積戶型比小面積戶型單價(jià)高，得房率高的洋房比高層單價(jià)高，有沒(méi)有靠近高架這個(gè)因素，也有100萬(wàn)元的總價(jià)差距。
跟成交30多套房子的三、四月相比，楊柳郡目前的房?jī)r(jià)體系變化不大，洋房維持在了6萬(wàn)元/㎡左右，基本跟過(guò)去持平；高層的平均單價(jià)5.5萬(wàn)元/㎡左右，其中96㎡小戶型單價(jià)、總價(jià)都更便宜一些，單價(jià)5.2-5.3萬(wàn)元/㎡可以成交。
“價(jià)格低的主要也是低樓層這種，中高樓層還是穩(wěn)得住。跟年初比，均價(jià)會(huì)稍微下來(lái)1000元/㎡，降的不多?！毙〖颜f(shuō)。艮北三兄弟中的另兩位——匯港城和云悅灣，成交單價(jià)在5.4-6萬(wàn)元/㎡。
匯港城
匯港城最近一個(gè)月成交了三套。其中最新成交的一套9樓東邊套，138㎡，818萬(wàn)元總價(jià)，單價(jià)接近6萬(wàn)元/㎡。
云悅灣最近幾個(gè)月沒(méi)有高層成交，中介小朱分析是受了離它最近的在售新房的影響。但是云悅灣最近成交了2套排屋。7月份成交的一套排屋175㎡，成交總價(jià)約1830萬(wàn)元，折合單價(jià)10萬(wàn)元/㎡出頭。6月份成交一套176㎡的邊套排屋，總價(jià)1866萬(wàn)，單價(jià)約10.6萬(wàn)元/㎡。
在買方市場(chǎng)的樓市當(dāng)下，有多少房東能成為贏家呢？估計(jì)不多。但相比一些泡沫大、房?jī)r(jià)跌幅超30%甚至40%的板塊，可以說(shuō)，艮北三兄弟房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，比較抗跌。
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不過(guò)并不是板塊內(nèi)所有房子都在二手市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。
艮北三兄弟周邊有好幾個(gè)近幾年交付的次新樓盤，成交單價(jià)基本是5萬(wàn)元/㎡左右，也有些4.8萬(wàn)元/㎡。跟4.44萬(wàn)元/㎡的新房限價(jià)相比，優(yōu)勢(shì)并不明顯。
最近30天，根據(jù)好找房數(shù)據(jù)，博翠碧藍(lán)灣、棠玥灣、天萃名邸等樓盤均無(wú)成交。前灘名邸在8月22日有一套疊墅成交，147.5㎡，網(wǎng)簽單價(jià)5.4萬(wàn)元/㎡。
前灘名邸
這些次新樓盤，其實(shí)在品質(zhì)上各有其亮點(diǎn)。有些是干掛石材或鋁板外立面，有些園區(qū)內(nèi)有會(huì)所、泳池，有些樓盤自然環(huán)境優(yōu)越，河道環(huán)繞，但都“吃虧”在離核心區(qū)遠(yuǎn)了點(diǎn)。
坐地鐵不方便倒在其次，艮北的商業(yè)主要集中在七堡花園城周邊，這些樓盤的業(yè)主想去商場(chǎng)吃個(gè)飯、買個(gè)東西，都要跑半里路、一里路的，確實(shí)不太方便。
相比之下，核心區(qū)的三兄弟優(yōu)勢(shì)太突出了。除了緊鄰地鐵口、綜合體，云悅灣綠化率高，外立面是石材干掛，小區(qū)內(nèi)有會(huì)所有泳池，會(huì)所負(fù)二層還有籃球場(chǎng)。
云悅灣
匯港城也有會(huì)所、恒溫泳池，石材外立面，南北是玻璃幕墻，這個(gè)小區(qū)樓間距大，戶型做得好。
楊柳郡體量大，有4800多戶，是TOD未來(lái)社區(qū)，目前在艮北是內(nèi)部配套最充足的。小區(qū)里有2所幼兒園，小學(xué)是采實(shí)教育集團(tuán)澎致小學(xué)。此外，小區(qū)內(nèi)有2個(gè)公園，有好街商業(yè)街，還有養(yǎng)老院，不管是買菜、吃飯，還是散步、遛娃、小朋友的培訓(xùn)，從老到小都能在小區(qū)內(nèi)部解決。
楊柳郡
日益成熟的艮北，承載著來(lái)自下沙、丁橋、臨平等地改善人群的夢(mèng)想，也有些住慣西湖區(qū)、拱墅區(qū)老房子的人，會(huì)用新的眼光看待這里。
他們或者為孩子讀書考慮，或者為了改善而來(lái)。
小佳的客戶就是考慮到孩子讀書，先是在西湖區(qū)、上城區(qū)的老牌學(xué)校周邊看二手房，覺(jué)得無(wú)法接受“老破小”，所以來(lái)艮北買了房，這下教育和居住環(huán)境都能滿足。
也有買家是板塊內(nèi)置換的。比如說(shuō)最近成交的2套四房洋房，就是周邊業(yè)主把小面積房子賣了，置換到這里。
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在杭州樓市，艮北是個(gè)新發(fā)展起來(lái)的宜居板塊。
艮北距離武林廣場(chǎng)10公里左右，坐地鐵20分鐘就能到從武林廣場(chǎng)到達(dá)艮北。整拆整建的艮北，開(kāi)發(fā)于地鐵1號(hào)線通車后。杭州地鐵1號(hào)線一期于2012年11月開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，艮北板塊第一個(gè)商品房項(xiàng)目是2013年拿地并首開(kāi)的世茂東壹號(hào)，首開(kāi)單價(jià)1.58萬(wàn)元/㎡。
楊柳郡項(xiàng)目地塊于2014年10月拿地，2015年10月底首開(kāi)，當(dāng)時(shí)均價(jià)1.89萬(wàn)元/㎡。
楊柳郡
從2013年開(kāi)始，經(jīng)過(guò)2019年新房限價(jià)，艮北的新房?jī)r(jià)格從1.58萬(wàn)元/㎡，經(jīng)過(guò)2萬(wàn)+、3萬(wàn)+、4萬(wàn)+的逐步上升，到限價(jià)4.04萬(wàn)元/㎡、4.24萬(wàn)元/㎡、4.44萬(wàn)元/㎡的三級(jí)跳。
二手房市場(chǎng)上，2019、2020年之后，艮北的次新房?jī)r(jià)基本維持在5萬(wàn)元/㎡以上，高峰時(shí)三兄弟都到過(guò)單價(jià)6.7-6.8萬(wàn)元/㎡。然后跟隨大環(huán)境，艮北次新二手房逐漸回落至5-6萬(wàn)元/㎡。
跟一些熱門板塊相比，艮北二手房?jī)r(jià)格的波動(dòng)沒(méi)有大起大落，二手房?jī)r(jià)格跟新房的價(jià)格倒掛也并不太大。從板塊內(nèi)樓盤位置、周邊配套以及交付周期等方面衡量，這種一二手之間的倒掛也相對(duì)“合理”。
有了新房限價(jià)的托底，對(duì)自住改善來(lái)說(shuō)，入手時(shí)安全系數(shù)更高一些。
潮聽(tīng)明月公寓
最近3年，艮北也時(shí)不時(shí)有新盤推出。雖然板塊存在感遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如鄰近的錢二、江河匯，但艮北也是開(kāi)發(fā)商們的爭(zhēng)搶之地。不過(guò)眼下似乎還沒(méi)有新盤可以跟板塊內(nèi)次新房抗衡。
閱房無(wú)數(shù)的中介們，聽(tīng)到新房都會(huì)笑：你看看他的品質(zhì)怎么樣，哪個(gè)涂料盤比現(xiàn)在次新房品質(zhì)好？
一位中介更是直言：你買艮北不需要考慮新房。
不管是地段還是品質(zhì)，短時(shí)間內(nèi)都沒(méi)有來(lái)自新房的威脅。艮北三兄弟的地位，估計(jì)還會(huì)繼續(xù)牢固下去。
