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新城控股一年半跌去61%市值蒸發(fā)700億 激勵(lì)計(jì)劃被迫終止
千億房企新城控股(601155.SH)也未能逃過行業(yè)下行的影響，業(yè)績下滑之際，旗下樓盤也是維權(quán)不斷。
近日，因?yàn)橐粭l“業(yè)主維權(quán)被開發(fā)商粗暴掀翻在地”的視頻，讓新城控股再度被推到輿論的風(fēng)口浪尖之上。
長江商報(bào)記者注意到，該事件中涉及的吾悅廣場，是新城控股旗下的綜合體項(xiàng)目，也是其努力打造的第二增長線。但在當(dāng)前市場環(huán)境持續(xù)遇冷的境遇下，新城控股大肆融資，將吾悅廣場的30%抵押融資，并且還不斷發(fā)債補(bǔ)血。
業(yè)績方面，2021年，因大幅計(jì)提資產(chǎn)減值54億元，導(dǎo)致新城控股陷入“增收不增利”困境，并延續(xù)至今年第一季度。與此同時(shí)，新城控股的毛利率也從2018年的36.69%降至今年一季度的19.05%，近乎腰斬。
從銷售額來看，今年1—7月公司累計(jì)合同銷售金額約760.50億元，同比下降43.48%;累計(jì)銷售面積約765.07萬平方米，同比下降38.42%。
二級市場上，自去年2月高點(diǎn)的50.56元/股算起，新城控股一年半跌去61%，市值蒸發(fā)約700億元。
業(yè)績下滑，激勵(lì)計(jì)劃被迫終止
新城控股在2021年的業(yè)績就已出現(xiàn)增收不增利的情況。
財(cái)報(bào)顯示，新城控股2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元，同比增長15.64%，雖然依舊實(shí)現(xiàn)增長，但增速在近5年排在倒數(shù)第一。此外，凈利潤137.6億元，同比下降16.43%;歸母凈利潤為125.98億元，同比減少17.42%;扣非歸母凈利潤僅102.45億元，同比大幅下滑21.53%，自2015年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。
新城控股表示，凈利潤大幅下降的原因是其報(bào)告期內(nèi)大額計(jì)提資產(chǎn)減值，共計(jì)54.04億元，其中計(jì)提壞賬準(zhǔn)備、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額分別為5.54億元、48.51億元，對歸母凈利潤的影響達(dá)到34.40億元。
此外，雖然新城控股房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)收入保持增長，但由于營業(yè)成本的大幅上漲，導(dǎo)致其毛利率下滑較快，從2018年的36.69%降至今年一季度的19.05%，近乎腰斬。
此外，因業(yè)績下滑，新城控股的激勵(lì)計(jì)劃也受到了影響。7月27日，新城控股發(fā)布了股權(quán)激勵(lì)限制性股票回購注銷實(shí)施公告。因2021年扣除非經(jīng)常性損益后的歸屬于上市公司股東的凈利潤較2018年增長率僅為34.86%，未達(dá)較激勵(lì)計(jì)劃要求增長率不低于120%，公司擬對激勵(lì)對象已獲授的共計(jì)305.07萬股限制性股票進(jìn)行回購注銷。
2022年第一季度，新城控股雖然實(shí)現(xiàn)營收186.78億元，同比上漲5.91%，但歸母凈利潤卻出現(xiàn)5.94%的下滑，僅存5.09億元。
銷售低迷，評級遭遇下調(diào)
業(yè)績下滑，新城控股開始收斂拿地，今年前5個(gè)月，新城控股僅有其一家全資子公司出手拿下河南商丘一宗地塊，其他再無入手土地。
為了促銷，新城控股更是絞盡腦汁，在6月份其位于南京的項(xiàng)目推出“西瓜換房，最高抵10萬元”的活動(dòng)，宣布以10元一斤的價(jià)格沖抵房款。
在業(yè)內(nèi)人士看來，采用瓜果蔬菜抵首付的促銷活動(dòng)主要目的還是加速去庫存，加強(qiáng)銷售回款。
新城控股最新發(fā)布的7月經(jīng)營業(yè)績顯示，7月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約108.9億元，同比下降35.52%，銷售面積約107.87萬平方米，同比下降30.58%，再度出現(xiàn)銷售面積與金額的雙雙大幅下滑。今年前7個(gè)月，新城控股的累計(jì)合同銷售金額與銷售面積，同樣出現(xiàn)大幅下滑。
2021年，新城控股全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2337.75億元，銷售面積2354.73萬平方米，均較2020年數(shù)據(jù)有所下滑，其中合同銷售金額不僅未能完成2600億元的銷售目標(biāo)，而且較上年減少約172億元，降幅6.85%，是其近八年來首次未能完成銷售目標(biāo)。
在2021年年報(bào)中，新城控股披露了2022年商業(yè)發(fā)展目標(biāo)：全年計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場25座、到2022年底開業(yè)總數(shù)達(dá)到155座，全年商業(yè)運(yùn)營總收入目標(biāo)為105億元。
但目前新城控股未公開2022年度業(yè)績目標(biāo)，不過按照2021年2600億元的銷售目標(biāo)來算，截至目前新城控股僅達(dá)成19.68%，就此來看去年的銷售目標(biāo)新城控股也難以達(dá)成。
銷售低迷下，今年5月，穆迪將新城控股的家族評級從“Ba1”下調(diào)至“Ba2”，其高級無抵押評級從“Ba2”下調(diào)至“Ba3”。僅兩個(gè)月后，穆迪再次將其企業(yè)家族評級下調(diào)至“Ba3”。
穆迪預(yù)計(jì)2022年及2023年新城控股的合同銷售額將下降至1850億元和1800億元，并表示在市場環(huán)境不佳的情況下，該公司可能會(huì)提供價(jià)格折扣，以支持其合同銷售，從而給其利潤率帶來壓力。
債務(wù)承壓，抵押發(fā)債拓寬融資
新城控股雖然“三道紅線”指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，但也面臨不小的債務(wù)壓力。
截至2021年末，新城控股貨幣資金同比減少約72億元，為552.26億元，剔除受限資金90.18億元后的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為462.08億元。流動(dòng)資產(chǎn)的下滑也造成其年末的總資產(chǎn)比2020年末減少約35億元。
而同期，新城控股短期借款有5.59億元;應(yīng)付票據(jù)達(dá)66.82億元，略有減少;一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為293.5億元，短債合計(jì)365.91億元。其中短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債分別上漲24.28%和4.69%，債務(wù)壓力加大。
另外，新城控股應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款分別為66.82億元、532.46億元，合計(jì)599.28億元。不足以被貨幣資金覆蓋，需要依靠銷售回款，但其今年銷售額出現(xiàn)大幅下滑，讓其資金壓力較大。
據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2022年第一季度，新城控股已償還境內(nèi)外公開市場債券46.31億元，公司的合聯(lián)營公司權(quán)益有息負(fù)債合計(jì)為99.11億元。
現(xiàn)金流方面，去年其投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額都出現(xiàn)下滑，分別減少了約65億元和260.6億元，為-224.6億元及-113.4億元，同為負(fù)數(shù)，這足以看出其現(xiàn)金流入并不樂觀。
穆迪副總裁稱，這反映了新城控股家族銷售和財(cái)務(wù)指標(biāo)疲軟，流動(dòng)性緩沖降低，融資渠道受限，以及財(cái)務(wù)靈活性的降低。
債務(wù)壓力和銷售額的下滑也直接使新城控股償債資金減少，只能通過自有資金及發(fā)債融資來償還。
僅五月份，新城控股就發(fā)行了今年首期總額10億元的中期票據(jù)，之后又向上交所提交注冊金額為61.72億元的小公募，月底其子公司新城環(huán)球也發(fā)行了一筆1億美元的短期票據(jù)。
此外，5月31日，新城控股華西-新城吾悅綠色建筑資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”，抵押品為吾悅廣場，擬發(fā)行金額達(dá)13.16億元。據(jù)悉，在目前現(xiàn)有的吾悅廣場中，光用來被抵押融資的占比就已經(jīng)高達(dá)30%，其中十座吾悅廣場的融資方案是在今年設(shè)立。
