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金地集團(tuán)逆勢(shì)擴(kuò)張：權(quán)益土儲(chǔ)占比偏低 項(xiàng)目違規(guī)及事故時(shí)有發(fā)生
曾聲稱(chēng)“不以規(guī)模論英雄”的金地集團(tuán)，在行業(yè)調(diào)整周期突然發(fā)力，開(kāi)始逆勢(shì)擴(kuò)張。
金地集團(tuán)近日披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積710.3 萬(wàn)平方米，同比上升22.44%;累計(jì)簽約金額1418.4 億元，同比上升33.70%。
克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)1-9月的全口徑銷(xiāo)售金額在所有房企中位列第14位。曾與金地集團(tuán)在地產(chǎn)界并稱(chēng)“招保萬(wàn)金”的萬(wàn)科、保利、招商蛇口，同期銷(xiāo)售金額分別為4755.7億元、3470億元和1620.2億元，排名分別為第2、第5和第12。
早在2017年1月，金地集團(tuán)高級(jí)副總裁徐家俊曾公開(kāi)表示，公司將在三年內(nèi)沖擊2000億元，以此推算，金地集團(tuán)2019年的銷(xiāo)售目標(biāo)已完成70.9%?；蛟S是為確保2000億銷(xiāo)售目標(biāo)完成，金地集團(tuán)加快了推盤(pán)速度。公告顯示，金地集團(tuán)10-11月有新推或加推盤(pán)計(jì)劃的項(xiàng)目超過(guò)60個(gè)，其中有2個(gè)位于北京。
權(quán)益土儲(chǔ)占比偏低
銷(xiāo)售規(guī)模擴(kuò)張離不開(kāi)土儲(chǔ)的支撐，金地集團(tuán)近幾年也加快了拿地節(jié)奏。中指研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，金地集團(tuán)的拿地金額為463億元，在所有房企中排第10位，而上年同期的拿地金額為328億元，排第15位。
不過(guò)，在所有的土儲(chǔ)中，金地集團(tuán)的權(quán)益占比偏低。半年報(bào)顯示，截至2019年6月，金地集團(tuán)的總土地儲(chǔ)備約4760萬(wàn)平方米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備約2550萬(wàn)平方米，權(quán)益土儲(chǔ)比例約53.5%。而2018年全年的新增土儲(chǔ)中，金地集團(tuán)的權(quán)益占比僅為45%。
有房地產(chǎn)評(píng)論員告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“政策縮緊導(dǎo)致的一線城市拿地難、開(kāi)發(fā)難，房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)常見(jiàn)，但權(quán)益占比僅為一半比較少見(jiàn)。在流量金額千億以上的房企中，絕大部分企業(yè)的權(quán)益占比都在70%以上。”該評(píng)論員指出，這意味著金地集團(tuán)擁有大量合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或許是希望借此模式撬動(dòng)更大的規(guī)模，快速實(shí)現(xiàn)2000億元的規(guī)模目標(biāo)。
還有業(yè)內(nèi)人士表示，在規(guī)?？焖贁U(kuò)張中，大量的合作開(kāi)發(fā)雖然能起到降低成本和快速提振規(guī)模的作用，但是合作開(kāi)發(fā)畢竟是把雙刃劍，長(zhǎng)期銷(xiāo)售權(quán)益比例太低，并且總土儲(chǔ)資源不是非常充足，或?qū)?dǎo)致業(yè)績(jī)與營(yíng)收規(guī)模的增長(zhǎng)乏力，而銷(xiāo)售規(guī)模增幅逐漸收窄、營(yíng)收規(guī)模的下降，都可能降低外界資本對(duì)企業(yè)的前景預(yù)期。
隨著大筆投資買(mǎi)地，金地集團(tuán)的資金狀況備受關(guān)注。截至2019年6月30日，金地集團(tuán)的總負(fù)債為2420.20億元，較去年年末增加了300億元;資產(chǎn)負(fù)債率77.86%，而去年年末為76.12%;凈負(fù)債率為78.01%，較去年年末提高了超過(guò)20個(gè)點(diǎn)，達(dá)近五年來(lái)最高水平，也逼近了公司此前80%的紅線。
此外，自2017年以來(lái)，金地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~也連續(xù)告負(fù)。2017年、2018年和2019年上半年的這個(gè)數(shù)據(jù)分別為-69.89億、-18.28億和-70.56億元。
旗下項(xiàng)目處罰事故“齊飛”
中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，金地集團(tuán)在追求規(guī)模擴(kuò)張的過(guò)程中，也發(fā)生了一些不合規(guī)事件。
今年9月，金地集團(tuán)華北地區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目接連因違規(guī)被監(jiān)管部門(mén)通報(bào)處罰。北京市住建委官方微信9月26日通報(bào)，門(mén)頭溝金地華宸項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中存在不實(shí)宣傳、補(bǔ)充協(xié)議中存在不合理?xiàng)l款、樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際交房標(biāo)準(zhǔn)不符等違規(guī)行為，北京市住建委責(zé)令其立即整改。項(xiàng)目介紹顯示，該項(xiàng)目由金地集團(tuán)和電建地產(chǎn)聯(lián)袂打造。
人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)干部留言板顯示，今年9月初，有居民投訴天津南開(kāi)區(qū)雙峰道金地悅千峯項(xiàng)目存在夜間施工情況。天津南開(kāi)區(qū)委督查室回應(yīng)，該項(xiàng)目確實(shí)存在夜間施工噪聲擾民問(wèn)題，區(qū)生態(tài)環(huán)境局已現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展執(zhí)法檢查，對(duì)該違法行為進(jìn)行立案處理。該項(xiàng)目此前已因夜間擅自施工被罰款2萬(wàn)元。天眼查顯示，金地集團(tuán)持有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司天津金地風(fēng)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司58.34%的股權(quán)。
此外，在今年6月，有媒體報(bào)道稱(chēng)，金地大湖風(fēng)華項(xiàng)目在沒(méi)拿到預(yù)售許可的情況下就排場(chǎng)鎖定房號(hào)、凍結(jié)客戶資金，其行為構(gòu)成無(wú)證售房，顯屬違規(guī)。
除了被監(jiān)管部門(mén)點(diǎn)名，金地集團(tuán)旗下項(xiàng)目還發(fā)生了多起事故。據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，今年金地集團(tuán)涉及4起事故，造成4人死亡。其中在一季度，金地集團(tuán)旗下地產(chǎn)項(xiàng)目20天內(nèi)連續(xù)發(fā)生2起死亡事故。
3月13日，湖北省武漢市硚口區(qū)紅星村城中村改造K3地塊(金地悅江時(shí)代K3)二期發(fā)生高處墜落事故，死亡1人，該項(xiàng)目的建設(shè)單位為武漢新居城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司;2月25日，江蘇省蘇州市金閶區(qū)蘇地2017-WG-29號(hào)地塊工程發(fā)生高處墜落事故，死亡1人，該項(xiàng)目建設(shè)單位為蘇州金安悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
金地集團(tuán)2018年年報(bào)顯示，武漢金地悅江是其名下項(xiàng)目，權(quán)益比例為16%;蘇州金安悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司由其間接持股94.1%。
針對(duì)上述問(wèn)題，記者聯(lián)系到了金地集團(tuán)相關(guān)部門(mén)，但截至發(fā)稿未收到任何回復(fù)。
