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濱江集團(tuán)：激進(jìn)擴(kuò)土儲之下 回款率走低、負(fù)債水平升高
濱江集團(tuán)在回款率走低的同時，還面臨負(fù)債水平升高、杠桿較高等問題。
2018年，濱江集團(tuán)在房企銷售額中的排名為37名，銷售額為850億元。但其近三年的回款情況卻逐年惡化，2016年至2018年回款率分別為66.24%、32.38%、25.91%，2018年回款率甚至不足30%。
在此之下，濱江集團(tuán)仍在加杠桿，其2018年資產(chǎn)負(fù)債率較2017年上升5.1個百分點至77.9%，但其2018年預(yù)收賬款規(guī)模卻與2017年基本持平，為252.5億元，同比下降1.3%。
值得關(guān)注的是，濱江集團(tuán)2018年的資產(chǎn)受限之困開始顯現(xiàn)。雖然從貨幣資金儲備和短期借款及一年內(nèi)到期流動負(fù)債的規(guī)模來看，濱江集團(tuán)短期償債壓力并不大，但其2018年度受限資產(chǎn)期末賬面價值高達(dá)282.06億元，較去年同期大幅上漲1108.69%，總資產(chǎn)受限率達(dá)27.06%。
具體受限資產(chǎn)包括貨幣資金1217.5萬元、固定資產(chǎn)963.9萬元、存貨266.3億元、投資性房地產(chǎn)15.2億元、無形資產(chǎn)3133.7萬元，除貨幣資金外的資產(chǎn)受限原因均為“為借款提供抵押擔(dān)保”。
值得一提的是，8月6日，濱江集團(tuán)剛公布了“關(guān)于為控股子公司簽署共同承擔(dān)債務(wù)協(xié)議”的公告，對其控股子公司19億元的債務(wù)按50%的控股比例承擔(dān)共同還款責(zé)任。
高杠桿之下，濱江集團(tuán)沖擊千億目標(biāo)的拿地?zé)崆橐彩指邼q。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2019年上半年，濱江集團(tuán)一次拿下杭州西湖兩宗商地、杭州江干區(qū)彭埠單元商住地、浙江金華婺城區(qū)商地、浙江金華永康宅地、義烏臺州溫嶺市商住地，其中浙江金華永康宅地溢價率高達(dá)83.1%。而濱江集團(tuán)2018年經(jīng)營現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)，也是因為在擴(kuò)充突出的過程中支付的土地出讓金及契稅額度顯著增加，從而使“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”大幅增加所致。但從濱江集團(tuán)近三年的回款率來看，其激進(jìn)擴(kuò)張土儲規(guī)模后的開發(fā)及去化壓力并不低。
此外，由于濱江集團(tuán)大本營位于浙江杭州，其項目分部也主要遍布在長三角一帶的熱點城市，受一城一策調(diào)控影響較大。公司公告顯示，2018年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從緊，堅持房子是用來住的、不是用來炒的政策基調(diào)，同時強(qiáng)調(diào)因城施策、分類指導(dǎo)，夯實地方主體責(zé)任。2018年公司項目所在的杭州、上海、湖州、平湖、義烏、溫州、寧波、溫嶺等區(qū)域市場先高后低，上半年各地市場成交火爆，下半年行情有所回落。
在2019年以來樓市調(diào)控政策及房產(chǎn)金融政策雙雙收緊的背景下，濱江集團(tuán)的業(yè)績是否會因市場波動受到更大的影響仍是未知數(shù)。
