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租賃物業(yè)不好做 欲重回開(kāi)發(fā)一線的SOHO中國(guó)還有多少競(jìng)爭(zhēng)力?
6月28日，SOHO中國(guó)(00410.HK)在北京舉行物業(yè)銷(xiāo)售推介會(huì)，宣布出售物業(yè)計(jì)劃，涉及北京、上海13處物業(yè)，預(yù)估總價(jià)值78億元。此外，在這次推介會(huì)上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹還傳達(dá)出或重回房地產(chǎn)老本行的信號(hào)。
值得玩味的是，早在2018年3月份舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，潘石屹曾明確表示公司“非核心資產(chǎn)已全部銷(xiāo)售完，剩下的不再銷(xiāo)售”。
如今才過(guò)去一年多時(shí)間，潘石屹再次售賣(mài)資產(chǎn)的原因真的是對(duì)外所宣稱(chēng)的“持有量太大了”嗎?若重回地產(chǎn)行業(yè)，SOHO中國(guó)還有多少競(jìng)爭(zhēng)力?對(duì)此，《投資者網(wǎng)》致函SOHO中國(guó)，截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。
售賣(mài)資產(chǎn)或因轉(zhuǎn)型掉隊(duì)
6月28日，在北京舉行物業(yè)銷(xiāo)售推介會(huì)上，SOHO中國(guó)宣布出售部分在持物業(yè)，其中涉及北京和上海13處物業(yè)，預(yù)估總價(jià)值78億元。
據(jù)了解，首批交易包含五個(gè)項(xiàng)目，分別為北京望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO三大地標(biāo)建筑和上海SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)部分物業(yè)，具體9個(gè)單獨(dú)標(biāo)的物業(yè)，交易方式為資產(chǎn)交易和股權(quán)交易兩種。
可以看到的是，本次交易的項(xiàng)目皆位于北京、上海核心地段，為整層辦公或整棟會(huì)所項(xiàng)目，且均在已租狀態(tài)，租金回報(bào)率也相對(duì)較穩(wěn)定。年報(bào)顯示，截至2018年年末，SOHO中國(guó)投資物業(yè)平均出租率高達(dá)96%，其中，望京SOHO的出租率為98%，租金收入達(dá)到3.86億元。
需要提及的是，SOHO中國(guó)從2014年以來(lái)就開(kāi)始“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”，據(jù)《投資者網(wǎng)》不完全統(tǒng)計(jì)，2014年至2018年3月SOHO中國(guó)已出售或?qū)⒁鍪鄣念~自持物業(yè)涉及金額或超350億元，加上此次78億元，其已回籠資金近430億元。
而從其業(yè)績(jī)來(lái)看，頻繁出售資產(chǎn)或與其轉(zhuǎn)型后逐漸掉隊(duì)有關(guān)。2012年SOHO中國(guó)宣布從“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”轉(zhuǎn)為“自持租賃”，其收入也由之前的賣(mài)樓轉(zhuǎn)為收租，這也成為其營(yíng)收利潤(rùn)大幅縮水的轉(zhuǎn)折年。
年報(bào)顯示，近幾年SOHO中國(guó)的營(yíng)收一直徘徊在20億元。2013年至2017年，SOHO中國(guó)的營(yíng)收分別為142.6億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元和19.63億元。尤其是2018年，SOHO中國(guó)的營(yíng)收為17.21億元，同比減少12.32%;其中租金收入約17.35億元，上漲約4%，期內(nèi)歸屬于公司權(quán)益股東稅后凈利潤(rùn)約為19.25億元，同比下降59.33%
而作為對(duì)比的是，2012年SOHO中國(guó)營(yíng)收為153.05億元，期內(nèi)凈利潤(rùn)約106億元，彼時(shí)其甚至提出要在5年內(nèi)超越萬(wàn)科A(000002.SZ)，而如今看來(lái)，萬(wàn)科2018年的營(yíng)收額為2976.8億元，是SOHO中國(guó)的172.98倍。
甚至于，10年前被SOHO中國(guó)力壓的中國(guó)恒大(03333.HK)如今已成為了營(yíng)收之王。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《2018中國(guó)上市房企營(yíng)收排行榜TOP100》，2018年中國(guó)恒大以營(yíng)收4678.14億元位居第一位，是SOHO中國(guó)的271.83倍。
試想一下，如果當(dāng)年SOHO中國(guó)并未轉(zhuǎn)型，繼續(xù)聚焦辦公樓開(kāi)發(fā)，對(duì)比現(xiàn)今的中國(guó)恒大、萬(wàn)科A又將如何?
或考慮重新拿地
不過(guò)，時(shí)光無(wú)法倒流，很明顯的是7年前的轉(zhuǎn)型讓SOHO中國(guó)已經(jīng)嚴(yán)重掉隊(duì)。不過(guò)，此次潘石屹售賣(mài)資產(chǎn)與以往不同，或帶有“尋求新的額盈利增長(zhǎng)點(diǎn)”的考量。
在此次推介會(huì)上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹宣稱(chēng)回籠資金或有重新拿地建房的考慮。“下一步SOHO中國(guó)將打算集中在一線城市最繁華的地段拿地，部分資金還將用來(lái)還債”，潘石屹說(shuō)道。
實(shí)際上，細(xì)分來(lái)看，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后，租金成為其營(yíng)收主要來(lái)源，而2014年至2018年間租金對(duì)公司的總營(yíng)收的貢獻(xiàn)從7%增至100%，但租金收入增幅并不大。年報(bào)顯示，2014年至2018年，SOHO中國(guó)的租金收入分別為4.25億元、10.25億元、15.11億元、16.69億元和17.35億元。
另一方面，潘石屹也曾表示并不看好SOHO中國(guó)的共享辦公業(yè)務(wù)SOHO3Q的利潤(rùn)，但對(duì)于自持物業(yè)所帶來(lái)的價(jià)值潘石屹是看好的。“未來(lái)錢(qián)可能不值錢(qián)，但SOHO物業(yè)會(huì)很值錢(qián)”，潘石屹曾如此表示，并透露出SOHO中國(guó)下一步有在一線城市中心地段拿地的計(jì)劃。
既然計(jì)劃在中心地段拿地，又為何售賣(mài)原本就在中心地段的項(xiàng)目呢?潘石屹表示，目前公司持有的資產(chǎn)量太大，為進(jìn)一步優(yōu)化集團(tuán)的資產(chǎn)配置，在出售完78億元資產(chǎn)以后，將終結(jié)散售模式。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“SOHO中國(guó)此番動(dòng)作，也有可能是為了更好地輔助‘自持租賃’的發(fā)展。”畢竟SOHO中國(guó)自持物業(yè)量太大，而近幾年寫(xiě)字樓租金回報(bào)率不高，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)遇冷。如果單純只做持有的話，SOHO中國(guó)的壓力會(huì)很大。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，轉(zhuǎn)型后仍須關(guān)注來(lái)自資金方面的壓力，因?yàn)檗D(zhuǎn)型本身往往會(huì)帶來(lái)資金流的變化。若不出售項(xiàng)目，那么公司面臨的資金壓力將會(huì)很大。對(duì)于一些物業(yè)來(lái)說(shuō)，拋售后進(jìn)行資金回籠，本身也是一種良好的經(jīng)營(yíng)模式。
財(cái)報(bào)顯示，2014年至2018年，SOHO中國(guó)資產(chǎn)負(fù)債率平均值保持48%左右。而2018年，SOHO中國(guó)的凈負(fù)債率約為43%，平均借貸成本約4.6%，境外債務(wù)占總債務(wù)比例約3.5%。雖然相比2018年資產(chǎn)負(fù)債率為83.58%的中國(guó)恒大要低很多，但SOHO中國(guó)也早已不是一個(gè)傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，這個(gè)數(shù)字對(duì)于目前的SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，也不算小。
此外，SOHO中國(guó)在市場(chǎng)上表現(xiàn)不錯(cuò)的3%物業(yè)回報(bào)率，與4個(gè)點(diǎn)的銀行貸款利息相比，租金回報(bào)率還是趕不上銀行貸款利息。
嚴(yán)躍進(jìn)也指出，出售項(xiàng)目的資金一部分用于好地段的拿地和開(kāi)發(fā)，也從一定程度上展現(xiàn)了SOHO中國(guó)近期資金不錯(cuò)的狀況。不過(guò)，錯(cuò)過(guò)地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，SOHO中國(guó)今年6月28日公開(kāi)表示將重啟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，未來(lái)發(fā)展如何仍需打一個(gè)問(wèn)號(hào)。
