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跑輸了上一輪牛市 萬科要聚焦基本盤
春光燦爛的日子還沒真正到來，但困擾萬科的2018年已然過去，一切看上去并沒有想象中的嚴峻。
萬科交出的2018年成績單顯示，實現(xiàn)營業(yè)收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%。
不過收入和利潤自此前年度結算，體現(xiàn)萬科2018年最直接經(jīng)營狀況的是合同銷售金額。該數(shù)據(jù)為6069.5億元，同比增長14.5%，只略高于全行業(yè)12.2%的增速。
萬科自身定位的轉(zhuǎn)變，對行業(yè)前景的判斷，轉(zhuǎn)型及對新業(yè)務的探索、審慎原則，仍在主導這家巨頭的前進方向。正因如此，盡管目標堅定，但在銷售競賽中，與碧恒(碧桂園、恒大)相比，萬科的身影略顯踟躕和凝重。
從“活下去”到收斂聚焦，萬科傳導出的種種信息顯示，其對傳統(tǒng)業(yè)務和新業(yè)務的轉(zhuǎn)型探索思考到了高潮。而董事會主席郁亮在3月26日舉行的業(yè)績推介會上否認放棄轉(zhuǎn)型，但修剪枝丫是確定的。
郁亮說萬科的對手是自己，但與自己的戰(zhàn)斗，永遠是最壯觀的。在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務跑輸了上一輪牛市之后，“基本盤”成為萬科2019年最重要的詞匯。
基本盤的邏輯
萬科2018年全年的銷售金額，在上半年已見端倪。
2018年上半年，萬科的合同銷售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。到了下半年，這個情況總算有所好轉(zhuǎn)，全年合同銷售金額為6069.5億元，同比增長14.5%，追上全行業(yè)12.2%的增速。
雖說萬科規(guī)模基數(shù)龐大，增速有限可以理解，然而，這樣的增長水平無論是放在Top3 還是Top10的同行增長數(shù)據(jù)中，并不樂觀。
萬科失去規(guī)模一哥之位，固然有碧恒崛起之因，焉知不是自身戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的結果。傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務和創(chuàng)新業(yè)務組成萬科的業(yè)務總盤子。
萬科的壓力來自行業(yè)對比，也來自自身。半年報發(fā)布后不久，2018年秋季，萬科在內(nèi)部便發(fā)出“活下去”的警示。2018年結束，萬科全年銷售數(shù)據(jù)優(yōu)于上半年，但如上所述，依然不夠。
萬科在2018年年報的《致股東》信中道出其對于行業(yè)前景的判斷，以及對自身轉(zhuǎn)型的認識與調(diào)整。萬科指出，行業(yè)整體快速擴張的時代已經(jīng)結束，房地產(chǎn)市場將持續(xù)受“少子化”、“老齡化”的人口問題所影響，這樣的白銀時代危與機并存，萬科認為轉(zhuǎn)型勢在必行。
然而轉(zhuǎn)型絕非易事，至少需要建立六個千億級業(yè)務，才能再造一個今天的萬科。從行業(yè)空間來看，幾乎不可能再找到像房地產(chǎn)開發(fā)這樣客單價以百萬計，而且可以依托標準化快速復制的實業(yè)業(yè)務。
有人說這紙《致股東》信寫得極有力，但實際上郁亮在2018年底的2019年目標與行動溝通會上對轉(zhuǎn)型的思考更為誠懇徹底。
郁亮表示，過去3年，萬科放棄了規(guī)模第一，換回今天的戰(zhàn)略布局主動。如果當初沒有收斂聚焦，進入的是200~300個城市，而非現(xiàn)在70~80個主要城市的話，我們不一定會丟掉銷售老大的位置，但今天面對的困難和壓力就會大很多。
然而郁亮也清楚，中國的城市化仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)仍有空間，從過去、現(xiàn)在，到未來10年，開發(fā)業(yè)務都將是萬科的基本盤，它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現(xiàn)金流。
這便是萬科將“基本盤”定為年度最重要詞匯的背景和邏輯。萬科集團以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為基本盤，從此來看，2019年萬科的銷售金額表現(xiàn)理應更為進取。
這也容易被誤會，萬科放棄對創(chuàng)新業(yè)務的探索和轉(zhuǎn)型。3月26日，郁亮在推介會上表示，萬科轉(zhuǎn)型的決心從來沒有改變過。“鞏固基本盤，不等于放棄轉(zhuǎn)型，放棄多元化業(yè)務。收斂聚焦不是砍樹，是修剪枝葉，是一個階段的總結。”
第一財經(jīng)了解到，多元化業(yè)務同樣有各自的基本盤，譬如萬科物業(yè)的基本盤就是住區(qū)物業(yè)服務，長租公寓和商業(yè)業(yè)務的基本盤就是提升已獲取項目的開業(yè)效率和經(jīng)營質(zhì)量。
創(chuàng)新業(yè)務收入仍無起色
跟當期銷售增長幅度有限的合同銷售金額相比，萬科2018年的收入和利潤增長相對更出色。數(shù)據(jù)顯示，萬科營業(yè)收入和凈利潤都有近兩成的增長，這也可從中窺見萬科創(chuàng)新業(yè)務的經(jīng)營成果。
2018年度，萬科2976.8億元總收入，來自房地產(chǎn)業(yè)務的結算收入為2846.2億元，占比95.6%，物業(yè)服務收入為97.9億元，占比3.2%。
2018年年報中，萬科非住宅業(yè)務的亮點在物業(yè)板塊。盡管放在萬科的大盤子中看，物業(yè)收入微不足道，但卻是萬科新業(yè)務中最快接近百億收入的頭馬。
2018年萬科物業(yè)營業(yè)收入同比增長33%;在2018年新增簽約收入中，住宅業(yè)務占比65%，非住宅業(yè)務占比35%。
除了物業(yè)之外，郁亮對萬科其他新業(yè)務的表現(xiàn)并不滿意。郁亮在集團2019年目標與行動溝通會上指出，新動能業(yè)務發(fā)展不平衡，雖物業(yè)事業(yè)部表現(xiàn)優(yōu)秀，但是其他新業(yè)務或多或少存在著前景不明、模式不清、目標模糊、管理粗放、隊伍龐大、組織復雜、結構混亂等問題。
截至目前，萬科長租公寓業(yè)務覆蓋35個主要城市，累計開業(yè)超過6萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約92%。萬科首席運營官張旭表示，2019年長租公寓的開業(yè)數(shù)會增加到10萬間。
譬如物流倉儲服務方面，萬科旗下萬緯物流經(jīng)過近四年發(fā)展，已成為國內(nèi)領先的物流服務商。截至目前，萬緯物流已累計獲取項目124個，合計可租賃物業(yè)的建筑面積約971萬平方米，平均出租率為96%。萬緯物流還收購了太古冷鏈物流，萬科還是普洛斯的第一大股東。
截至2018年底，萬科已在超過20個城市開展標準辦公與產(chǎn)業(yè)園的建設和運營管理業(yè)務，管理面積合計約700萬平方米;成功中標北京2022年冬奧會和冬殘奧會延慶賽區(qū)PPP項目。
萬科的創(chuàng)新業(yè)務與很多第一、第二有關，然而提起收入，還是囊中羞澀的模樣。結果顯示，囊括除物業(yè)外其他創(chuàng)新業(yè)務的“其他業(yè)務”總收入僅有32.7億元，占比1.2%。與2017年的27.57億元相比，增幅依然有限。
郁亮回應，“指望新業(yè)務賺大錢，是癡心妄想，我們未來賺小錢。大家不要用收入利潤來想這個事情，只有萬科基本盤鞏固，才能在轉(zhuǎn)型路上更堅定。”
萬科轉(zhuǎn)型，必然要付出代價，除了失去銷售老大的地位，對創(chuàng)新業(yè)務的投入，也帶來企業(yè)現(xiàn)金流的影響。
數(shù)據(jù)顯示，2018年度萬科的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為336.18億元，比2017年的823.22億元，減少59.16%。投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額在2017年-516億元的基礎上，再下滑30.52%至-673.6億元，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同樣下滑，跌幅為18.94%，降至447.9億元。
值得肯定的是，萬科的財務水平依然穩(wěn)健。截至2018年底，萬科持有貨幣資金1884.2億元，遠高于一年內(nèi)到期的流動負債的總和931.8億元;凈負債率為30.9%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。
萬科的收斂聚焦是長期的，但其對商業(yè)邏輯的檢驗結果也許不需等待太久。2018年過去，一切都結束了，一切都將開始。
