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復(fù)星旅文賣房兇猛 房企進(jìn)軍文旅需防“偷梁換柱”
行業(yè)觀察
如今不少的房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁進(jìn)入文旅產(chǎn)業(yè)，背后的邏輯是，打著文旅的旗號(hào)低價(jià)拿地，但是做的還是地產(chǎn)的營生。
復(fù)星旅游文化集團(tuán)(下稱“復(fù)星旅文”)12月14日將在港交所主板掛牌上市。據(jù)媒體報(bào)道，復(fù)星旅文虧損難破，資金鏈緊繃，文旅項(xiàng)目賣房兇猛，在重資產(chǎn)項(xiàng)目上采用了“旅文+地產(chǎn)”的模式。三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目還包括棠岸地產(chǎn)配套，包括1004個(gè)可銷售住宅度假單位(197個(gè)別墅及807套度假公寓)。截至今年6月底已出售966個(gè)單位，待確認(rèn)的銷售金額達(dá)到69.89億元。不難看出，復(fù)星旅文依然沒有擺脫地產(chǎn)的模式。
值得關(guān)注的是，今年以來，地產(chǎn)巨頭紛紛進(jìn)軍文旅項(xiàng)目。11月5日，富力文化旅游發(fā)展有限公司(富力文化旅游)在?？谑凶?cè)成立，該公司注冊(cè)資本為1億元人民幣，其經(jīng)營范圍包括以自有資金對(duì)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化、影視、養(yǎng)老項(xiàng)目投資;旅游項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)等。不僅是富力，今年以來，包括碧桂園、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)在內(nèi)的各大房企紛紛加大對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)的布局力度。
伴隨著宏觀政策的把控和房價(jià)的階段性見頂，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。而文旅產(chǎn)業(yè)則成了各大房地產(chǎn)企業(yè)新的“戰(zhàn)場(chǎng)”，據(jù)了解目前已經(jīng)有超過1/3的百強(qiáng)房企進(jìn)入到了文旅產(chǎn)業(yè)。
需要注意的是，所謂的文旅地產(chǎn)指的是“文化+旅游+地產(chǎn)”的創(chuàng)新發(fā)展模式，是屬于企業(yè)多元化經(jīng)營的范疇，而多元化經(jīng)營實(shí)現(xiàn)的一個(gè)非常重要的經(jīng)濟(jì)理念就是“范圍經(jīng)濟(jì)”，即：當(dāng)一個(gè)廠商同時(shí)生產(chǎn)多種產(chǎn)品，要比不同廠商分別生產(chǎn)其中一種產(chǎn)品的成本低時(shí)就存在著范圍經(jīng)濟(jì)。
如今不少的房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁進(jìn)入文旅產(chǎn)業(yè)，背后的邏輯是，打著文旅的旗號(hào)低價(jià)拿地，但是做的還是地產(chǎn)的營生，這事實(shí)上就違背了多元化經(jīng)營的初衷，失去了提升行業(yè)經(jīng)濟(jì)效率的意義。從公開披露的信息，我們不難看出復(fù)星旅文依然靠“賣房兇猛”。
不得不提的是，文旅項(xiàng)目前期投資大，屬于重資產(chǎn)項(xiàng)目，雖說文旅地產(chǎn)的發(fā)展是想實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)和文旅的互哺，但是難保房地產(chǎn)商不打著文旅的幌子，在此契機(jī)拓展自己的融資渠道，讓文旅產(chǎn)業(yè)變成房地產(chǎn)企業(yè)的“雪中炭”和踏板，只能形成事實(shí)上的旅游拉動(dòng)地產(chǎn)。
地產(chǎn)旅游市場(chǎng)規(guī)模大是事實(shí)，但是我國文旅地產(chǎn)在學(xué)步階段也是事實(shí)，文旅產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性較強(qiáng)，項(xiàng)目主題的建立與規(guī)劃都需要專業(yè)技術(shù)的支撐，除了是否能夠形成事實(shí)上的地產(chǎn)和文旅的互哺，旅游地產(chǎn)的后期運(yùn)營也是另一個(gè)我們需要關(guān)注的問題。
竊以為，文旅地產(chǎn)，最本質(zhì)的核心是“文旅”而非“地產(chǎn)”，如果脫離了文化的加成，那么與商業(yè)地產(chǎn)就別無二致了，也失去了發(fā)展文旅地產(chǎn)的初衷。房地產(chǎn)大舉進(jìn)軍文旅行業(yè)，從行業(yè)發(fā)展規(guī)律而言是大勢(shì)所趨，在當(dāng)前傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)遇到發(fā)展瓶頸的現(xiàn)實(shí)下，地產(chǎn)行業(yè)必須窮則思變，但是房企大規(guī)模進(jìn)軍文旅行業(yè)究竟能否脫離地產(chǎn)思維，筆者認(rèn)為還需現(xiàn)實(shí)實(shí)踐的檢驗(yàn)。
不過在產(chǎn)業(yè)融合的初期，若要最終真正實(shí)現(xiàn)實(shí)體地產(chǎn)和文旅產(chǎn)業(yè)的“聯(lián)姻”，需做好引導(dǎo)工作，將文化實(shí)體化，將傳統(tǒng)地產(chǎn)淡化，以防止經(jīng)濟(jì)主體行為的扭曲，避免某些企業(yè)企圖通過文旅的名號(hào)，“偷梁換柱”獲取相關(guān)的政策紅利，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效率的損失。
但愿上市以后的復(fù)星旅文不再“賣房兇猛”，而是成為一家真正的文旅公司。
□盤和林(財(cái)經(jīng)評(píng)論人)
