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專家：警惕青島共有產(chǎn)權(quán)房顯現(xiàn)交付難暴露出的幾大問題|世界速看料
(李惠聰)近日，有青島市民投訴其兩年前在當?shù)刭徺I的一套共有產(chǎn)權(quán)房無法按時交付，家庭因此深受其苦，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。據(jù)該市民在青島某區(qū)區(qū)長信箱投訴內(nèi)容表示，當?shù)厥姓?、房管局、開發(fā)商在交房溝通過程中有推諉現(xiàn)象。
2月2日晚間，涉事城投公司青島城陽市政投資集團回應稱，已安排資金付款，48套未撥付房款2571萬元全部撥付到位，購房人可到開發(fā)商處辦理收房手續(xù)。目前公司經(jīng)營穩(wěn)健，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，從未出現(xiàn)過債務逾期等問題，債務風險可控。
(資料圖片)
專家表示，當前房地產(chǎn)的“保交樓”整體得到了快速推進與解決。但此類事件也表明，目前房地產(chǎn)市場仍存交樓風險，且該風險存在從普通商品住宅有蔓延至保障房領(lǐng)域的可能。
事件暴露出幾方面問題
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，居民住房問題不是小事。青島共有產(chǎn)權(quán)房事件暴露出部分涉及財政資金支持住房項目，尤其是保障房項目，或受資金不足困擾，最終導致房屋交付出現(xiàn)問題。
他建議，各地在推進保交樓工作過程中，同時應重點梳理保障房項目的交付工作，以進一步穩(wěn)樓市保民生。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經(jīng)緯表示，該事件暴露出多方面問題。首先是地方城投平臺債務和資金鏈問題，這也是近幾年來的市場熱點話題。“前幾年，房地產(chǎn)市場銷售火熱，土地增值明顯，政府財政補貼到位，都在一定程度上支撐著地方城投平臺公司資金鏈順暢循環(huán)，但現(xiàn)在上述利好因素褪去，資金鏈緊張了”。
其次，李宇嘉指出，與上海、北京、廣州政府主導型的共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展模式不同，本次事件中的共有產(chǎn)權(quán)房項目，早期初衷有可能更傾向于消化當?shù)厣唐贩繋齑妫羌兇庥脕黹_發(fā)共有產(chǎn)權(quán)房。因此項目在實際操作環(huán)節(jié)中才需要城投平臺公司再次出資購買，作為實現(xiàn)政府產(chǎn)權(quán)的模式。
據(jù)李宇嘉表示，共有產(chǎn)權(quán)住房，作為一種平抑高房價、降低購房門檻的積極的地產(chǎn)調(diào)控手段，在供地時就約定，政府與購房者共同享受權(quán)利、履行相關(guān)義務，最終房產(chǎn)在退出時由政府回購，或符合申購條件的其他購房者購買，購房者可獲得相應比例的價值變現(xiàn)，最終通過這種流轉(zhuǎn)在內(nèi)部實現(xiàn)了保障性住房的封閉運行。
在李宇嘉看來，當前上海、北京、廣州所施行的共有產(chǎn)權(quán)項目開發(fā)模式較為典型，也較為主流，即市場化運作，政府引導，政府在土地出讓端的低價與明顯低于市場的房價部分共同組成了共有產(chǎn)權(quán)房中的“政府產(chǎn)權(quán)”內(nèi)容，因為這種模式在土地出讓環(huán)節(jié)就直接進行了降價，類似項目在后期開發(fā)就不必承諾相關(guān)平臺公司再出資購買。
“本次事件中的項目，或許并非是真正的共有產(chǎn)權(quán)項目，更可能是為了消化庫存，臨時對商品房項目的銷售模式進行了調(diào)整，由此通過城投平臺購買一定部分產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)項目。不湊巧的是，近期城投平臺資金鏈緊張，無法實現(xiàn)兌付，因此也存在一定市場風險?！崩钣罴窝a充道。
哪些因素導致城投公司近幾年資金鏈吃緊？
李宇嘉認為包含幾點原因：
其一，為控制城投公司債務率，以及相關(guān)城投公司的過度融資，各地先后出臺了多項限制性政策。這使一度非常受市場歡迎的城投債偃旗息鼓。
其二，近年來，城投公司承擔了地方上較多基礎設施建設任務，資金投入較大。地方政府在財政投資支出，或地方政府債券發(fā)行以后，支付給城投公司的能力在下降，且國家也在著力控制地方政府債務。
其三，地方政府早先承諾以土地出讓收入作為給城投公司的付款條件，隨著房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，政府土地財政收入明顯下降，直接影響了地方城投公司的財務狀況。
其四，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，導致城投公司開發(fā)的地產(chǎn)項目受到影響，或?qū)е碌胤截斦愂盏瘸氏陆第厔?，這種嚴峻的市場大環(huán)境最終也傳導至城投企業(yè)。
李宇嘉建議，共有產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)還是要堅守“保障房”的初心，盡可能做到政府規(guī)劃、國企承擔建設、面向本地人才與常住居民，出發(fā)點的純粹以及開發(fā)環(huán)節(jié)的規(guī)范，都能大概率降低共有產(chǎn)權(quán)房項目的各種潛在風險。(中新經(jīng)緯APP)
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責任編輯：孫慶陽
