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題：2023年京滬會(huì)放松樓市調(diào)控嗎？

作者 陳文靜 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)

【資料圖】

2022年全年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，多數(shù)城市銷售同比大幅回落，土地市場(chǎng)表現(xiàn)低迷。超過300省市(縣)出臺(tái)政策超千條，但房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯修復(fù)的城市有限，多數(shù)城市市場(chǎng)表現(xiàn)承壓，整體調(diào)控政策效果較為緩慢。

近期，杭州、成都、南京等二線城市的房地產(chǎn)政策均釋放出積極信號(hào)，而北京、上海作為中國(guó)樓市調(diào)控政策最為嚴(yán)格、需求最旺盛的城市，2023年是否會(huì)優(yōu)化樓市調(diào)控政策，成為2023年穩(wěn)市場(chǎng)的一大焦點(diǎn)。

2022年北京、上海兩地樓市政策均有微調(diào)

從市場(chǎng)層面來(lái)看，中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年，北京、上海新建商品住宅銷售面積同比分別下降24%、4%，二手房成交套數(shù)同比下降分別超20%、40%，年底市場(chǎng)活躍度均有下滑，市場(chǎng)調(diào)整壓力上升，需要釋放政策利好促進(jìn)需求入市。

2022年，北京、上海樓市政策整體以微調(diào)為主，如北京部分項(xiàng)目針對(duì)老年家庭降低首付比例、允許接力貸，優(yōu)化了通州臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)限購(gòu)政策；2023年1月1日，北京優(yōu)化了公積金提取政策。上海則在2022年加大了人才引進(jìn)力度，優(yōu)化了臨港新片區(qū)購(gòu)房政策。

盡管2022年北京、上海兩大城市政策均有微調(diào)，但我們認(rèn)為政策力度有限，兩地現(xiàn)行房地產(chǎn)政策仍十分嚴(yán)格。目前，北京、上海實(shí)行全市限購(gòu)，非本市戶籍家庭需要連續(xù)60個(gè)月社保或個(gè)稅。在當(dāng)前的普宅標(biāo)準(zhǔn)，北京、上海多數(shù)項(xiàng)目或小區(qū)均屬非普宅，且嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，導(dǎo)致購(gòu)房者換房成本、換房門檻均較高，二套房的首付比例、房貸利率仍處高位。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，我們認(rèn)為北京、上海部分樓市政策需適度糾偏，以促進(jìn)相關(guān)合理住房需求釋放。

兩大城市哪些政策還可進(jìn)一步優(yōu)化？ 

由于北京、上海作為特大城市，購(gòu)房需求旺盛，為避免市場(chǎng)大幅波動(dòng)，我們預(yù)計(jì)2023年北京、上海兩地調(diào)控政策即便有調(diào)整，大概率也是漸進(jìn)式推進(jìn)的。其中，降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門檻是兩大城市政策優(yōu)化的重要方向，具體包括降低房貸利率、直接降首付或調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合人口變化支持合理住房需求、優(yōu)化限購(gòu)政策、降低交易稅費(fèi)等。

其一，從降低房貸利率來(lái)看，2022年，北京、上海房貸利率均跟隨5年期以上LPR下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)，目前首套房貸利率分別為4.85%、4.65%，二套房貸利率均為5.35%(LPR+105個(gè)基點(diǎn))，北京、上海成為全國(guó)少有的二套房貸利率超5%的城市，因此，進(jìn)一步下調(diào)的空間較大。

其二，從直接降首付或調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)政策角度來(lái)看，2023年政策可通過下調(diào)首套或二套首付比例降低購(gòu)房門檻。當(dāng)前，北京、上海首套普通住宅首付比例均為35%、非普宅40%；二套普通住宅首付比例分別是60%、50%，非普宅首付比例高達(dá)80%、70%，購(gòu)房者換房門檻較高。因此，2023年，首套、二套房首付比例存在下調(diào)空間。

其三，北京、上海的普宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行時(shí)間已較長(zhǎng)，若能適當(dāng)調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有助于進(jìn)一步促進(jìn)居住需求釋放。當(dāng)前，北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺(tái)的普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)，伴隨城市快速發(fā)展，目前兩地房?jī)r(jià)較2014年均出現(xiàn)明顯上漲，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年12月，北京、上海新建住宅價(jià)格較2014年12月分別上漲約40%、59%，新房平均價(jià)格均超過4萬(wàn)元/平方米，二手住宅平均價(jià)格均超6萬(wàn)元/平方米。

按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，兩地購(gòu)房者在購(gòu)買住房時(shí)，政策認(rèn)定的普遍屬非普通住宅，首套、二套首付比例均較高。時(shí)移事異，因此進(jìn)一步調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)也有利于降低購(gòu)房者的置業(yè)門檻。

此外，北京、上海換房家庭購(gòu)房普遍被認(rèn)定為二套，相對(duì)應(yīng)的是兩大城市二套公積金貸款額度均較低，提高購(gòu)房者公積金貸款額度，有利于釋放更多改善性需求。

其四，面對(duì)當(dāng)前突出的生育、養(yǎng)老、人才引進(jìn)等問題，建議2023年政策結(jié)合人口變化進(jìn)行適度調(diào)整。比如給予多孩家庭更多購(gòu)房指標(biāo)、降低多孩家庭購(gòu)房首付比例等；住房政策推出可多多與人才政策、養(yǎng)老政策結(jié)合推出，發(fā)揮多元效應(yīng)。

其五，建議需求端的限購(gòu)政策可進(jìn)一步優(yōu)化?；诒本?、上海購(gòu)房群體規(guī)模較大且房產(chǎn)價(jià)值高等因素，兩地限購(gòu)政策進(jìn)行大幅松動(dòng)的預(yù)期整體偏弱，但為解決住宅及非住宅庫(kù)存過剩問題，針對(duì)部分地區(qū)或房屋類型等進(jìn)行限購(gòu)政策微調(diào)仍有必要。

截至2022年11月，北京、上海商品住宅可售面積出清周期分別為17.4、5.6個(gè)月，但城市不同區(qū)域去化情況差異大，如果政策能精準(zhǔn)微調(diào)，不僅可推動(dòng)區(qū)域性市場(chǎng)修復(fù)，同時(shí)亦有利于為區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口。

從非住宅層面來(lái)看，當(dāng)前，北京、上海非住宅庫(kù)存量均偏大，去化承壓，而北京購(gòu)買非住宅類項(xiàng)目需要滿足購(gòu)房資格，且2017年3月26日之后的新建商辦類房產(chǎn)不得出售給個(gè)人，這都限制了項(xiàng)目的去化節(jié)奏。因此，我們認(rèn)為調(diào)整非住宅類項(xiàng)目限購(gòu)政策也將有利于促進(jìn)商辦項(xiàng)目的去庫(kù)存。

除此之外，當(dāng)前北京、上海離異家庭購(gòu)房均有3年內(nèi)按離異前家庭總住房套數(shù)統(tǒng)計(jì)要求，3年時(shí)間要求限制了部分離異家庭合理購(gòu)房需求釋放。2023年，調(diào)整離異家庭購(gòu)房年限要求有助于購(gòu)房需求釋放。

中指院研究表明，當(dāng)前北京、上海的住房交易增值稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅費(fèi)也均有一定優(yōu)化空間，也能成為降低居民購(gòu)房成本的重要“抓手”。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：李惠聰