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全球熱訊:謝楊春：深圳三輪土拍熱度下降，“剛需地塊”難留房企？
題：深圳三輪土拍熱度下降，“剛需地塊”難留房企？
(資料圖片僅供參考)
作者 謝楊春 克而瑞研究中心研究總監(jiān)
吳嘉茗 克而瑞研究中心研究員
深圳第三輪土拍正式收官。本次集中供地延續(xù)了一直以來較低的供地規(guī)模，推出7宗含宅用地，成功出讓6宗，流拍1宗地塊。6宗地塊總建筑面積為111.1萬平方米，成交總金額106.4億元，由于本次供應地塊的剛需屬性較強，平均樓面價為9577元/平方米，整體溢價率下降至3.94%，這也是深圳集中供地以來平均樓面價首次跌破萬元。
第三輪供地以剛需為主，土拍熱度顯著下滑
深圳第三輪出讓的7宗含宅用地，總規(guī)劃建筑面積達到122.1萬平方米，整體供應量仍處較低水平。且推出的7宗地塊意在滿足剛需群體需求，主要分布于龍華、光明和坪山相對偏遠的區(qū)位，安居型商品房占比較高。
2022年前兩輪集中供地中，深圳土地市場“一枝獨秀”，熱度較高。這主要一方面源于深圳宅地供應持續(xù)稀缺，另一方面與前兩輪土拍推出的多為熱點地塊有關(guān)，如前海、龍華等區(qū)域地塊，且溢價率較高。
深圳作為2022年土地市場熱度最高的城市，首輪集中供地以所有地塊觸及最高限價、整體溢價率高達15%的熱度成交，第二輪土地出讓則由于供應地塊增多，土地市場熱度稍有回落，第三輪土拍熱度則顯現(xiàn)進一步下滑，有1宗地塊流拍，其余6宗成交地塊整體溢價率為3.94%，較第二輪下降5.39個百分點。
底價成交成為深圳第三輪土拍的“底色”。主因是由于本輪地塊的剛需屬性較強，留給房企盈利的空間并不高。
深圳地鐵包攬3宗地塊，華潤、招商各攬一子
由于本輪出讓地塊總數(shù)較少，最終僅有6宗地塊成交，拿地房企也相對簡單：深圳地鐵包攬3宗地塊，拿地總金額為60.4億元，總建筑面積為83.2萬平方米，金額和建筑面積均占本次土拍成交的一半以上。華潤、招商則各拿下寶安、龍華的純住宅用地，華潤拿地金額達到27.5億元，總建筑面積為13萬平方米，僅次于深圳地鐵；招商底價競得龍華區(qū)純宅地，總價為15.03億元，總建筑面積為9.5萬平方米。
本次深圳土拍中，拿地房企均為國企、央企，以及城投類平臺公司，與前兩輪拿地房企類型保持一致，民營房企未現(xiàn)身。
整體來看，深圳第三輪土拍以剛需型地塊為主、市場熱度較前兩輪有明顯下滑，可見，在當前的市場情況下，即便在一線城市，也需要優(yōu)質(zhì)地塊和充足的利潤空間才能刺激房企積極參拍，否則無論前期土拍如何高熱，房企的積極性都會明顯下降。
作為一線城市，房地產(chǎn)市場的基本面依然要高于其他二三線城市，對大部分房企而言，一線城市的土拍屬于優(yōu)先級。遇到一線城市土拍與其他城市發(fā)生“撞車”情況，房企會優(yōu)先考慮前者。因此，一線城市土拍市場的熱度常與推出地塊的質(zhì)量相關(guān)，只要一線城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，市場熱度的復蘇將會立竿見影。(中新經(jīng)緯APP)
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責任編輯：李惠聰
