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世界熱訊:丁祖昱：集中供地下，百強房企投資呈現(xiàn)“固化”苗頭
題：集中供地下，百強房企投資呈現(xiàn)“固化”苗頭
(資料圖片)
作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官
三季度已過半，房企拿地積極性尚未被調(diào)動，截至8月末，部分房企從2022年以來至今都沒有拿地，銷售TOP21-30強房企拿地收縮最為顯著。
顯然，不拿地、甚至少拿地將直接影響企業(yè)未來業(yè)績增量，新增土儲過少，有可能會導(dǎo)致企業(yè)無房可賣，最終影響市場份額。
8月，按照出讓規(guī)劃，集中供地迎來短暫的供地“間歇期”，這也間接影響了房企投資力度。整體看，房地產(chǎn)行業(yè)拿地依舊低迷，百強房企投資金額仍有83%集中于重點22城，房企投資逐漸顯現(xiàn)“固化”趨勢。
土儲資源進一步向頭部房企聚集
集中供地迎來“間歇期”后，8月土地成交量價齊跌?？硕鹧芯繑?shù)據(jù)顯示，截至8月28日，全國300城的經(jīng)營性土地8月總成交建筑面積為7938萬平方米，環(huán)比下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%。
聚焦銷售TOP50強房企，單月拿地金額不足700億元，同環(huán)比分別下降48%和49%，與2021年投資高峰相比下降了88%。
銷售50強中僅兩成房企有土儲入賬，其中拿地金額超過50億元的房企不足10%。
細(xì)數(shù)拿地房企，投資較多的仍然以規(guī)?；瘒?、央企為主，比如中海、華潤、保利和招商等，其中華潤連續(xù)兩個月拿地金額超百億元，1-8月，華潤以1790億元土儲貨值位列1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增土地貨值首位。
土儲資源進一步向頭部房企聚集。
從不同梯隊房企表現(xiàn)來看，銷售TOP20強房企的新增貨值占百強總貨值的74%，較上月末提升6個百分點，其中前10強房企新增貨值占百強總貨值的50%。
2022年1-8月，年內(nèi)新增貨值超千億的房企達到6家，較2021年同期減少了12家，華潤、保利和濱江位列前三。
自2022年以來，TOP21-30強房企拿地積極性明顯減弱，截至8月末，此類企業(yè)拿地僅占新增房企貨值的1%，且該梯隊內(nèi)多數(shù)房企在2022年以來都沒有拿地。
與此同時，房企拿地積極性減弱還表現(xiàn)在拿地銷售比下降。截至8月末，百強整體拿地銷售比為0.18，較上月末小幅回落0.01，其中TOP21-30強房企拿地收縮最為顯著，拿地銷售比僅為0.02。
國企、央企拿地金額大幅下降
2022年前8月，規(guī)?；瘒?、央企在集中供地方面表現(xiàn)相對積極。從拿地金額的TOP20可以看出，有接近八成房企為國企、央企，全國化規(guī)?；膰?、央企拿地金額超過5000億元，占TOP20房企金額的76%，占據(jù)TOP100房企金額的49%。
典型國企、央企投資力度也遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，其中越秀、建發(fā)、國貿(mào)等拿地銷售比均超0.5，華潤、招商、中交也處于行業(yè)均值之上。
即便央企、國企表現(xiàn)出較高的投資積極性，但受制于市場走弱，1-8月，其拿地金額、土儲貨值均呈現(xiàn)出大幅下滑趨勢。
依據(jù)前8月拿地金額超100億元的典型國企、央企投資表現(xiàn)來看，14家國企、央企拿地金額平均值為416.5億元，新增貨值平均值為841.1億元，拿地金額和新增貨值同比分別下降43%和47%。
具體來看，萬科、金茂拿地金額同比降幅超過60%，貨值也較同期下降56%和73%；中交、保利等房企拿地金額也幾近腰斬。
相較之下越秀、華潤等拿地金額、貨值同比降幅較小，降幅均在30%以內(nèi)。原因在于，其拿地集中于核心城市，拿地金額和土儲貨值相較于其他城市相對較高。以華潤為例，1-8月，華潤在北京、深圳新增土地貨值占比超過50%；越秀拿地則幾乎圍繞上海、深圳、廣州、杭州等一線、準(zhǔn)一線城市。
83%的百強房企投資金額集中在22城
2021年2月出臺的集中供地政策改變了房企的投資格局。在此背景下，截至8月末，百強房企投資金額中有83%集中于22城，較7月末下降約1個百分點。
隨著9月更多城市開啟第三輪集中供地，我們預(yù)計百強房企在22城投資金額占比還將繼續(xù)回升。而在重點22城以外，百強房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經(jīng)濟基本面較好的城市。
此外，百強房企投資在集中供地背景下呈現(xiàn)出“固化”趨勢。
首先，一線城市仍是房企投資“重鎮(zhèn)”。
具體來看，由于深圳集中供地成交金額高達339億元， 這使一線城市在百強投資金額中占比上升至38%，而二線城市由于本月集中供地較少，金額占比下降至49%，三四線城市占比則維持在13%左右。
克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，長三角依舊是百強投資的絕對主要區(qū)域。截至8月末，百強房企在長三角區(qū)域投資占比達到49%；其次是珠三角地區(qū)，投資占比達到23%。而長三角區(qū)域的投資占比約等于珠三角、環(huán)渤海和中西部三者之和。
從百強房企投資TOP10城市來看，長三角占據(jù)一半，分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥，另外珠三角的廣州、深圳和廈門也上榜，環(huán)渤海和中西部則各自只有北京、成都進入拿地金額前10。
2022年三季度已接近收官，但房企投資情況未有明顯好轉(zhuǎn)，在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)：銷售回款減少、現(xiàn)金流不足仍是制約房企投資積極性減弱的核心原因。
隨著近一段時間各地調(diào)控政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù)將有利于增加企業(yè)投資信心，而信心恢復(fù)又將帶動銷售提升，疊加核心城市土拍寬松，房企或在市場回暖后迎來一波拿地“窗口期”。(中新經(jīng)緯APP)
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