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中新經(jīng)緯2月11日電 題：二手房參考價是深圳樓市的長效機(jī)制

作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

2月8日，深圳二手住房參考價格機(jī)制發(fā)布一周年了。估計誰也沒想到，二手房參考價會成為導(dǎo)致深圳二手房市場劇烈調(diào)整的原因。2021年，深圳二手房成交量只有40699套，創(chuàng)下近15年來新低。

二手房參考價有幾個效應(yīng)：

一是降低杠桿。銀行將參考價作為貸款評估價，意味著參考價對個人買房來說，具有提高首付，降低貸款額度的效應(yīng)。

二是斬斷價格循環(huán)上漲的鏈條。借助加杠桿推高房價，并帶動更多購買力進(jìn)入市場，驅(qū)動房價進(jìn)一步上漲，這是深圳二手房價格上漲的一般邏輯。參考價落地后，這個鏈條被斬斷了。

三是引導(dǎo)市場預(yù)期。沒有參考價，買賣雙方和中介就按實(shí)際成交價作為價格錨，這為樓市炒作提供了機(jī)會。比如，多數(shù)片區(qū)供求緊張，放盤比較小，可以人為操控房源、帶動房價上漲，房價上漲預(yù)期實(shí)現(xiàn)，會驅(qū)動買家入市，帶動房價進(jìn)一步上漲。參考價框架下，市場主體開始將價格錨轉(zhuǎn)向了參考價。

據(jù)中介統(tǒng)計，在目前的交易中，大概有2/3左右的交易單，其均價在參考價左右。參考價實(shí)施之初，不到15%。

深圳二手房價已連續(xù)八個月環(huán)比下跌。按照參考價政策的規(guī)定，今年初應(yīng)該對3595個小區(qū)的參考價進(jìn)行調(diào)整，但筆者認(rèn)為，現(xiàn)在面臨兩難的困境：

一方面，如果按真實(shí)價格的變動，很多小區(qū)就應(yīng)該下調(diào)參考價。但這意味著，二手房參考價實(shí)現(xiàn)了價格下跌，且政府或許在有意引導(dǎo)價格進(jìn)一步下跌，這會帶來市場預(yù)期不穩(wěn)，買家更加謹(jǐn)慎的結(jié)果。重要的是，價格下跌意味著無法向銀行借到更多錢，在房價居高不下的情況下，這對合理需求的釋放是一個阻礙。另外，對賣地來說，也不是一個好消息。

目前，促消費(fèi)、穩(wěn)預(yù)期、保穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，成為樓市政策的新重點(diǎn)。這么看的話，下調(diào)參考價不太合時宜。

另一方面，如果上調(diào)參考價，不符合目前的市場運(yùn)行態(tài)勢，與國家公布的深圳房價運(yùn)行指數(shù)不相符，而且可能會傳達(dá)托底和救市的信號。

當(dāng)然，如果從去除泡沫的決心、樹立樓市調(diào)控的決心和信心來看，也不排除一定幅度下調(diào)參考價，既反映房價的真實(shí)變化，也給市場傳達(dá)積極的信號，讓市場放棄任何幻想。

此外，也有可能是對深圳南山、寶安中心區(qū)等中西部實(shí)際成交價格明顯下調(diào)的區(qū)域下調(diào)參考價；其他區(qū)域保持穩(wěn)定，甚至適度上調(diào)。當(dāng)然，最主要看銀行是不是繼續(xù)按參考價貸款。如果銀行暗中放松，像過去那樣按銀行自己的評估價貸款，甚至還做“高評高貸”，參考價也就失去了效應(yīng)。

總之，二手房參考價，發(fā)揮有為政府的作用，夯實(shí)地方主體責(zé)任，這是深圳樓市的長效機(jī)制，銀行嚴(yán)格按參考價貸款，也是題中之義。這顯示了去杠桿、去泡沫的信心和決心，值得稱贊。既然是長效機(jī)制，就要堅持，即便是微調(diào)，也有底線。因為，這是一項“開弓沒有回頭箭”的改革。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：宋亞芬