您的位置：首頁 >綜合 > 市場 >
夏磊：房地產(chǎn)預(yù)售資金如何監(jiān)管才能實現(xiàn)良性循環(huán)？
中新經(jīng)緯12月21日電 題：房地產(chǎn)預(yù)售資金如何監(jiān)管才能實現(xiàn)良性循環(huán)？
作者 夏磊 國海證券研究所聯(lián)席所長
2021年的中央經(jīng)濟工作會議指出，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。
所謂“良性循環(huán)”，是指房企的融資、拿地、預(yù)售、工程建設(shè)、項目交付鏈條可以正常運作。包括項目內(nèi)部、項目和房企之間、房企和金融機構(gòu)之間、金融機構(gòu)和實體經(jīng)濟之間等的內(nèi)外部循環(huán)。其中，預(yù)售資金作為房企重要資金來源，是房地產(chǎn)實現(xiàn)良性循環(huán)的一個重要環(huán)節(jié)。
我們該如何在“既不放縱房企利用預(yù)售資金肆意擴張，又保持企業(yè)合理流動性”的前提下，確立合理的預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)？
我們認為，從政策層面來看，預(yù)售資金的監(jiān)管不應(yīng)“一刀切地收緊”，而應(yīng)做到“有緊有松、松緊適度”?！熬o”是為交房守住最后底線，一旦房企陷入債務(wù)危機，至少監(jiān)管賬戶上的預(yù)售資金可以用于推進后續(xù)工程，從而防止項目爛尾。而適度的“松”可以讓正常經(jīng)營的房企增加流動資金來源，減少現(xiàn)金流斷裂的可能?！熬o”和“松”的根本目標(biāo)都是為確保地產(chǎn)項目按時交付。
從執(zhí)行層面來看，我們認為有以下幾點可以嘗試操作。
其一，使用保函等形式替代預(yù)售資金監(jiān)管，這本質(zhì)上是間接為房企開辟一個融資路徑。如北京11月份規(guī)定，房企可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函免除同等額度的監(jiān)管資金。
其二，區(qū)分重點監(jiān)管額度和一般監(jiān)管額度，對于重點監(jiān)管額度部分實行重點監(jiān)管，根據(jù)工程進度支取，對于超出重點監(jiān)管額度的部分，可更加靈活取用。
其三，精準(zhǔn)識別風(fēng)險企業(yè)、風(fēng)險項目，對于財務(wù)狀況穩(wěn)健、過往信用良好的房企可適當(dāng)降低監(jiān)管要求，對于風(fēng)險企業(yè)、風(fēng)險項目及時進行應(yīng)急處置。
其四，簡化行政審批流程，壓縮審批時限，對于合理的資金使用需求及時撥付，以免因為行政手續(xù)影響房企的資金周轉(zhuǎn)。
其五，增加緊急例外支取渠道。比如，如果大宗商品價格上漲，提高了施工工程成本，可能原來的支取額度就無法滿足房企工程建設(shè)需要，部分城市就可以針對性地實施創(chuàng)新做法。如11月初，成都市住建局發(fā)布通知，對預(yù)售資金支取條件進行優(yōu)化，并調(diào)整了預(yù)售款例外支取管理方式。(中新經(jīng)緯APP)
中新經(jīng)緯版權(quán)所有，未經(jīng)書面授權(quán)，任何單位及個人不得轉(zhuǎn)載、摘編或以其它方式使用。本文不代表中新經(jīng)緯觀點。
