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債券展期后現(xiàn)連鎖反應 惠譽、聯(lián)合資信雙雙下調(diào)鴻坤地產(chǎn)評級
中新經(jīng)緯12月2日電 (高鉑寧 薛宇飛)2日，惠譽宣布下調(diào)北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱鴻坤地產(chǎn))的長期外幣發(fā)行人違約評級至“CCC+”，下調(diào)其高級無抵押評級和未償美元高級票據(jù)的評級至“CCC+”，回收率評級為“RR4”。此前11月30日，聯(lián)合資信下調(diào)其主體及債權(quán)信用評級。機構(gòu)判斷，債務壓頂疊加房地產(chǎn)銷售業(yè)績惡化，鴻坤地產(chǎn)的償債壓力加大。
流動性壓力持續(xù)加大
目前，鴻坤地產(chǎn)有三只一般公司債處于存續(xù)狀態(tài)，分別是“19鴻坤01”“18鴻坤01”“18鴻坤03”，票面利率均為7.5%，債券余額共計約為9.20億元人民幣。
進入11月，上述三只債券進入多事之秋。11月22日，鴻坤地產(chǎn)本應于當天完成兌付的“19鴻坤01”，卻召開了債券持有人會議；到23日，“19鴻坤01”“18鴻坤01”“18鴻坤03”均申請停牌；25日，上交所披露信息顯示，針對“19鴻坤01”的回售兌付兌息等事項，已累計獲得53.33%的同意投票，“低空飛過”達成展期。
11月30日，剛剛復牌的三只債券便被信用評級機構(gòu)“暴擊”。當日，聯(lián)合資信下調(diào)鴻坤地產(chǎn)主體及“18鴻坤01”“18鴻坤03”“19鴻坤01”信用等級至“AA-”，評級展望維持負面。12月2日，又遭惠譽下調(diào)評級。
評級下調(diào)與其疲軟的經(jīng)營業(yè)績不無關系。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，鴻坤地產(chǎn)的凈利潤、營業(yè)利潤、主營業(yè)務利潤率均連續(xù)下滑。到2021年上半年，鴻坤地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約52.15億元，歸母凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，虧損達6195.43萬元。
此外，鴻坤地產(chǎn)償債能力也受到質(zhì)疑。截至2021年6月底，公司全部債務(含應付票據(jù))153.38億元，其中短期債務(含應付票據(jù))59.65億元，現(xiàn)金短債比仍低于1倍，短期流動性和整體債務壓力均較大。
聯(lián)合資信稱：“考慮到近期行業(yè)融資政策收緊及金融機構(gòu)風險偏好降低，公司再融資渠道不斷收縮，流動性管理壓力將持續(xù)加大?！被葑u也在12月2日的評級報告中稱，考慮到中國房地產(chǎn)市場的減速，鴻坤地產(chǎn)的銷售前景存在不確定性，可能導致其流動性進一步惡化。
此外，鴻坤地產(chǎn)還有一只票息高達14.75%、債券余額1.93億美元的美元債。
千億銷售目標“夢碎”
鴻坤地產(chǎn)創(chuàng)立于2002年。作為京系房企，它以開發(fā)北京西紅門項目起家，逐漸將業(yè)務擴展至環(huán)京區(qū)域，天津、廊坊、涿州、張家口成為其重點布局的城市。此后，在長三角、粵港澳大灣區(qū)、海南等區(qū)域，也能看到鴻坤地產(chǎn)的項目。截至2021年上半年，公司累計打造了50多個地產(chǎn)項目，總開發(fā)面積超1300萬平方米。
但是，自2016年北京及環(huán)京區(qū)域嚴厲的樓市調(diào)控政策相繼落地，房地產(chǎn)市場明顯趨冷，項目銷售壓力陡增。鴻坤地產(chǎn)與其他在京津冀區(qū)域重點布局的房企一樣，都面臨著項目去化難、售價下調(diào)的窘境。
在當時，鴻坤地產(chǎn)并沒有預想到此次調(diào)控會有這么大的威力。2017年，鴻坤集團還定下到2023年達成“四個千億”的目標，其中之一就是地產(chǎn)板塊達到千億銷售目標。但從近兩年來看，鴻坤地產(chǎn)年銷售額停留在不足200億元的水平，距離千億目標相去甚遠。
“2020年，鴻坤地產(chǎn)80%的銷售額來自環(huán)渤海地區(qū)(包括北京市、天津市和河北省)，考慮到北京及周邊地區(qū)嚴格的購房限制，與土地儲備更加多元化的的同行相比，鴻坤地產(chǎn)可能更容易受到政策風險影響?！被葑u認為。
成立多年，鴻坤地產(chǎn)多次傳出上市消息，但都沒有付諸行動。2021年4月，鴻坤系多家公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更，外界亦猜測鴻坤地產(chǎn)或為上市做準備，但至今仍沒有新的動作。從當前的外部環(huán)境看，資本市場對地產(chǎn)股并不看好，同為京系房企的石榴集團，其招股書也在近日失效。
12月1日晚，鴻坤地產(chǎn)公告稱，因公司主體信用評級被聯(lián)合資信下調(diào)為“AA-”，觸發(fā)上海證券交易所相關規(guī)定，旗下三只債券“18鴻坤01”“18鴻坤03”“19鴻坤01”自12月2日起調(diào)整交易方式。
根據(jù)上交所發(fā)布的《關于調(diào)整債券上市期間交易方式有關事項的通知》，債券觸發(fā)交易機制調(diào)整情形后，交易方式將由原同時采取集中競價交易和大宗交易方式，調(diào)整為僅采取協(xié)議大宗交易方式，且僅限符合債券市場投資者適當性管理相關規(guī)定的合格機構(gòu)投資者買入。
不過，上交所也為持有債券數(shù)量較少的投資者設計了一次性賣出機制，投資者持有的債券數(shù)量少于規(guī)定最低申報數(shù)量的，可以一次性申報賣出所持有的債券。
Wind數(shù)據(jù)顯示，上述三只債券最近一次的成交日期分別為11月11日、10月26日和11月17日，交易活躍度較低。
鴻坤地產(chǎn)表示，此次債券交易機制調(diào)整對公司債券的償債能力造成了一定程度的負面影響。目前公司正在積極協(xié)調(diào)各方商討多種方式解決當前問題，加快制定短中長期綜合化解方案，將調(diào)整經(jīng)營策略，開拓項目市場，同時積極拓寬融資渠道，緩解流動性壓力。(中新經(jīng)緯APP)
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