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宅基地三權(quán)分置與就近城鎮(zhèn)化將成樓市新風口
宅基地“三權(quán)分置”與土地承包權(quán)延長30年有利于推進城鎮(zhèn)化。而就房價表現(xiàn)來看，一、二線城市房價甚至中東部的三、四線城市的房價已經(jīng)不是一般進城農(nóng)民可以承受得起。因此，以“縣鎮(zhèn)”為核心的“就近城鎮(zhèn)化”將成為未來發(fā)展趨勢。
文/張宏偉 同策研究院院長助理、首席分析師
日前，國土資源部部長姜大明表示，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。同時，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。
從土地制度上來看，這確實這是一項重大理論和實踐創(chuàng)新。那么，一旦這一理論創(chuàng)新付諸實踐，將會對樓市產(chǎn)生哪些影響?此項政策醞釀并實踐的背后有何考慮?
宅基地“三權(quán)分置”有利于推進城鎮(zhèn)化
所謂“三權(quán)分置”，即宅基地所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)的三權(quán)分離。以農(nóng)民宅基地為例，宅基地土地歸集體所有，村集體成員具有資格來享有這塊土地上所產(chǎn)生的收益，同時，收益按照資格權(quán)進行分配，但具有資格的人并不一定使用相應的宅基地，可以將使用權(quán)讓渡給其他人從而獲得收益。
如果宅基地“三權(quán)分置”付諸實踐，對于農(nóng)民來講，無論是哪個符合資格的自然人或企業(yè)法人使用宅基地，農(nóng)民的收益權(quán)仍然不變，這樣，農(nóng)民有可能放棄宅基地的使用權(quán)，宅基地的利用效率也會提高，同時，農(nóng)民的勞動力得以解放出來，仍然可以外出在城鎮(zhèn)打工或創(chuàng)業(yè)獲得收益，最終留在了城鎮(zhèn)。
另外，黨的十九大報告明確指出，第二輪土地承包到期后再延長30年，對農(nóng)民來講，其實是土地收益權(quán)進一步延長30年。道理很簡單，如果農(nóng)民進城，一方面在城鎮(zhèn)打工或創(chuàng)業(yè)獲得收益，享受城鎮(zhèn)公共服務配套的便利，最終留在了城鎮(zhèn);另一方面，土地承包收益權(quán)仍然繼續(xù)享有30年，這對于新市民(進城農(nóng)民)來講是最大的實惠。這樣，城鎮(zhèn)與農(nóng)村兩邊收益同時享有，宅基地“三權(quán)分置”與土地承包權(quán)延長30年勢必加速城鎮(zhèn)化的進程。
“就近城鎮(zhèn)化”將成為下一輪房地產(chǎn)市場特征
那么，新市民(進城農(nóng)民)將在什么類型城市城鎮(zhèn)化?就房價表現(xiàn)來看，一、二線城市房價甚至中東部的三、四線城市的房價已經(jīng)不是一般新市民(進城農(nóng)民)可以承受得起。因此，以“縣鎮(zhèn)”為核心的“就近城鎮(zhèn)化”將成為未來發(fā)展趨勢，也將成為下一輪房地產(chǎn)市場的主要特征之一。
就政策面來看，國土資源部部長姜大明說，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。筆者認為，這項措施和宅基地“三權(quán)分置”相結(jié)合，意味著閑置的宅基地(集體用地)今后可以入市進行住宅開發(fā)，供地主體不一定是政府，有可能是集體，政府將不再是居住用地唯一提供者。
這樣，集體用地可以引進符合資格的開發(fā)商進行有效集中利用并開發(fā)，尤其是在“縣鎮(zhèn)”為核心的周邊區(qū)域，可以將原有宅基地綜合開發(fā)為城市居住用途，包括買賣的市場化商品住宅和租賃型住宅，“縣鎮(zhèn)”樓市形成了多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房體系。那么，對于農(nóng)民來講就可以“就近城鎮(zhèn)化”，普通老百姓(61.400,0.08,0.13%)就可以在此安居樂業(yè)。
“就近城鎮(zhèn)化”主要表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)
“就近城鎮(zhèn)化”不是簡單的開發(fā)一些住宅小區(qū)，而是在改變農(nóng)民原有居住宅基地的居住形態(tài)的同時，也賦予以“縣鎮(zhèn)”為核心的城鎮(zhèn)化區(qū)域所應具備的城鎮(zhèn)公共服務配套功能，比如衣食住行、吃喝玩樂等公共資源，另外，安居同時要樂業(yè)，也就是說“就近城鎮(zhèn)化”也離不開產(chǎn)業(yè)的支撐。
就農(nóng)村現(xiàn)狀來看，未來農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品(7.950,0.10,1.27%)加工、農(nóng)業(yè)科技、農(nóng)業(yè)服務、休閑農(nóng)業(yè)必將發(fā)揮重要作用，同時，我國農(nóng)業(yè)開始從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向休閑特色新農(nóng)業(yè)。特色新農(nóng)業(yè)的發(fā)展必然會在未來逐漸形成了集農(nóng)業(yè)、休閑、生態(tài)、旅游、消費等一體的產(chǎn)業(yè)集群——農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)。由此可見，農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)將成為推動“就近城鎮(zhèn)化”發(fā)展的重要手段。
對于一二線城市拿地受限的房企來講，宅基地“三權(quán)分置”為房企進行開發(fā)提供了政策面的支撐，同時土地承包權(quán)延長30年等措施進一步推進“以人為核心的城鎮(zhèn)化”，以“縣鎮(zhèn)”為核心的城鎮(zhèn)化區(qū)域也必將加速發(fā)展。這對于房企來講就是布局的機會，尤其是在京津冀、長三角與珠三角等中東部經(jīng)濟相對發(fā)達的“縣鎮(zhèn)”區(qū)域，碧桂園、恒大等部分房企必然加速布局，未來“縣鎮(zhèn)”為核心“就近城鎮(zhèn)化”將因為房企的積極布局而加速。
