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重慶新開盤四個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)今年周度集中開盤去化率新高 或?qū)⒓哟a調(diào)控

因土拍高熱、樓市升溫,“山城”重慶的網(wǎng)紅氣質(zhì)又濃重了些。

在剛過去的一周,重慶新開盤四個(gè)項(xiàng)目,推出體量4.38萬方米,成交4.32萬方米,面積去化率達(dá)99%。房地產(chǎn)信息服務(wù)商克而瑞表示,在土拍行情火爆的西區(qū)和北區(qū),上周集中加推的均為高熱度項(xiàng)目,創(chuàng)下今年周度集中開盤去化率新高。

在重慶地產(chǎn)行業(yè)工作多年,張榮對(duì)此深有感觸。“相較年初,現(xiàn)在市場(chǎng)確實(shí)有所上行。”他說,自四月份土拍以來,市場(chǎng)情緒受到明顯刺激,很多新盤房源緊缺、取消優(yōu)惠政策,二手房業(yè)主漲價(jià)預(yù)期上行。“現(xiàn)在買房的人多,開發(fā)商不愁客戶。”

作為我國中西部地區(qū)唯一的直轄市,重慶曾在2015年吸引大量投資客涌入,市場(chǎng)步入上行通道,直到2018年才有所放緩。進(jìn)入2020年,在成渝經(jīng)濟(jì)圈上升為國家戰(zhàn)略等利好下,重慶土地市場(chǎng)及地產(chǎn)投資悄然回溫,進(jìn)而帶動(dòng)樓市變化。

不過,因市場(chǎng)環(huán)境有所躁動(dòng),關(guān)于重慶將加碼調(diào)控的聲音不絕于耳。“應(yīng)該還是會(huì)出政策,引導(dǎo)市場(chǎng)適度降溫。”一位規(guī)模房企重慶公司總經(jīng)理表示。

土拍熱潮后的市場(chǎng)

重慶樓市情緒被點(diǎn)燃,從一個(gè)月前的土拍開始。

4月29日晚,重慶首次集中供地落下帷幕,中心城區(qū)46宗地最終收金635億元,占去年重慶賣地金額的六成。更讓市場(chǎng)啞然的是,此次土拍溢價(jià)率普超50%,最高溢價(jià)率達(dá)129.98%。多宗地樓面價(jià)折合1.5萬元/方米。

當(dāng)晚,受土拍熱度影響,有臨出讓地塊的樓盤已經(jīng)緊急“封盤”。“因?yàn)榕牡氐脑颍灞眳^(qū)有的樓盤都暫時(shí)停售了,主要針對(duì)一些較好的樓層。”當(dāng)?shù)匾晃恢脴I(yè)顧問對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。五一小長假期間,重慶一些熱門板塊同樣人頭攢動(dòng)。

因市場(chǎng)熱度高漲,有網(wǎng)友調(diào)侃:“五一出去玩了四五天,回來后發(fā)現(xiàn)買不起了。”真實(shí)的重慶樓市到底如何?購房者所言縱有自嘲成分,但也折射出市場(chǎng)情緒的微妙變化。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),上周(5.24-30)重慶新開盤四個(gè)項(xiàng)目,分別為東原大發(fā)印未來、春和錦陰、綠地重慶城際空間站、華僑城云溪都會(huì),各推出72套、32套、136套、182套房源,去化率分別為94%、100%、98%、100%,建面均價(jià)都在萬元以上。

此外還有旭輝金科空港、東原江山印月、綠地聽江左岸等20個(gè)項(xiàng)目加推,共推出1626套,成交1121套,認(rèn)購率69%。其中,去化率最高的為東原江山印月項(xiàng)目,達(dá)到100%,建面均價(jià)最高的為金輝彩湖云璟項(xiàng)目,約18557元/方米。

從總成交看,上周重慶共成交79.20萬方米,環(huán)比上漲30.84%,建面均價(jià)13269元/方米,環(huán)比上漲0.89%。“市場(chǎng)需求旺盛,持續(xù)供不應(yīng)求,加上月底沖刺,房企集中備案,成家量處期高峰,價(jià)格穩(wěn)中有升。”克而瑞如此評(píng)論稱。

當(dāng)?shù)匾晃环科筘?fù)責(zé)人告訴記者,重慶最市場(chǎng)存量的去化速度確實(shí)較快,因?yàn)檫@次拍地溢價(jià)率比較高,給市場(chǎng)和購房者傳遞出了信心;此外重慶限價(jià)比較嚴(yán)格,如果用目前的低價(jià)去反推,現(xiàn)在一些樓盤的售價(jià)還是有非常大的價(jià)值空間。

談及日前的土拍大戰(zhàn)時(shí),該房企人士仍記憶猶新,并稱“后悔沒多拿兩塊地”。

不僅新房市場(chǎng)情緒升溫、樓盤取消購房優(yōu)惠,重慶二手房業(yè)主也蠢蠢欲動(dòng),漲價(jià)甚至停售觀望心態(tài)上行。貝殼臺(tái)數(shù)據(jù)顯示,5月以來,重慶二手房掛牌量下降,4月30日二手房掛牌量約16.1萬套,截至6月1日臺(tái)內(nèi)二手房約12.76萬套。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,土拍對(duì)重慶市場(chǎng)有刺激作用,但土拍之前,重慶市場(chǎng)已經(jīng)有炒作苗頭。其中很重要的原因是,重慶購房政策比較寬松,除此之外,重慶房價(jià)相對(duì)其它一些城市比較便宜,價(jià)比比較高。

一位熟悉重慶樓市的地產(chǎn)從業(yè)者也稱,重慶房價(jià)之所以較低,一方面因?yàn)樗巧降仡愋?,沒有內(nèi)環(huán)之說,各區(qū)域都有發(fā)展重心;第二地域面積廣,新盤供應(yīng)多,會(huì)對(duì)二手市場(chǎng)形成制衡;第三重慶本地收入一般,難以支撐更大的存量市場(chǎng)。

調(diào)控加碼預(yù)期強(qiáng)烈

拋卻此輪土拍影響,重慶樓市早在今年3月就有升溫趨勢(shì)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2016年底開始,重慶樓市駛?cè)肷仙芷?,市?chǎng)成交量快速攀升,2018年重慶中心城區(qū)成交達(dá)到高峰,成交量超2838.33萬方米。2019年市場(chǎng)回調(diào),成交量同比下跌,2020年疊加疫情影響,全年成交不足2000萬方米。

但是,自今年三月份以來,隨著樓市從疫情沖擊中走出,加上成都等地陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策,部分需求外溢,重慶市場(chǎng)預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)向,一定程度上刺激了成交。

據(jù)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),3月份,重慶主城區(qū)商品房成交2.34萬套,成交面積249.98萬方米,環(huán)比增長94%,同比增長91%;供應(yīng)面積193.97萬方米,環(huán)比增長220%,同比增長113%,日均賣房756套。

從房價(jià)漲幅也可見一斑。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,進(jìn)入3月份,重慶新房價(jià)格漲幅擴(kuò)大,當(dāng)月新房價(jià)格環(huán)比上漲0.9%,漲幅全國第4;4月漲幅1.4%,漲幅全國第1。二手房方面,三四月重慶環(huán)比分別上漲0.8%和1.3%,漲幅排名第11位和第2位。

作為我國中西部地區(qū)唯一的直轄市,重慶區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出,是成渝城市群的組成成員之一,但房價(jià)一直較為穩(wěn)定,因此這輪行情也被視為進(jìn)入價(jià)值補(bǔ)漲的通道。

從人口基數(shù)看,據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù),截至2020年11月1日0時(shí),重慶市人口總數(shù)為32054159人,排名全國第19位,占全國比重為2.27%,較2010年的全國比重上漲0.12%。作為全國四大直轄市之一,重慶人口數(shù)量一直居于高位。

對(duì)“短期看金融,中期看土地,長期看人口”的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,人口基數(shù)與結(jié)構(gòu)變化對(duì)樓市具有重要意義。

“持續(xù)的人口流入,必然將新增人口對(duì)應(yīng)到住房需求上,重慶房地產(chǎn)紅利依然存在。”克而瑞稱,按照重慶市人居住房面積36.5方米計(jì)算,十年間重慶新增住房需求1171.7億方米,每年有上千萬方的新增住房需求,未來仍能較為穩(wěn)定地支撐住房消化。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,此輪樓市行情從深圳上海開始,蔓延到廣州北京,進(jìn)而到非熱點(diǎn)二線城市等,就連北京、長沙等嚴(yán)調(diào)控的城市都出現(xiàn)上漲,因此重慶市場(chǎng)上漲并不奇怪,實(shí)則受貨政策等因素影響。

李宇嘉表示,重慶已經(jīng)穩(wěn)定了兩三年,但這輪上漲不會(huì)持續(xù)太長時(shí)間,主要因利率收緊、額度控制,隨后土拍政策或許也會(huì)調(diào)整。“重慶土拍規(guī)則很特殊,不限價(jià),下一輪土地出讓也許會(huì)有所調(diào)整,比如競(jìng)配建等要求,市場(chǎng)會(huì)逐步回歸正常。”

值得注意的是,新消息顯示,期重慶三峽銀行、興業(yè)、浦發(fā)的部分支行暫停辦理二手房房貸業(yè)務(wù),建設(shè)銀行5月26日再度上調(diào)房貸利率,首套房約5.65%、二套房約5.85%。大部分銀行未停貸,但房貸額度緊張,放款周期延長或暫停放款。

多位當(dāng)?shù)刂薪楸硎?,重慶部分銀行對(duì)二手房放款確實(shí)有所收緊,主要是兩個(gè)月交易量太大,不過并非普遍現(xiàn)象,只要購房者征信沒有問題,一般都可以放款。利率方面,與期深圳、杭州、蘇州等地一致,重慶也有上調(diào)房貸款利率的趨勢(shì)。

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