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鑫苑置業(yè)營收凈利雙雙下降 12%-14%融資利率高于行業(yè)水平

鑫苑置業(yè)(XIN .NYSE)作為一家成立了24年、上市14年之久的老牌房企,如今竟發(fā)展到年報(bào)“難產(chǎn)”的境地。

時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn),截至發(fā)稿前,鑫苑置業(yè)2020年的年度財(cái)報(bào)遲遲未經(jīng)正式刊發(fā)公告。而在網(wǎng)絡(luò)上,一份標(biāo)題為鑫苑置業(yè)2020年?duì)I收86.6億元的財(cái)報(bào)信息,卻由眾多媒體臺(tái)以新聞稿的形式出現(xiàn)在大眾視野。這份“成績單”令行業(yè)嘩然。

有市場人士質(zhì)疑,鑫苑置業(yè)2020年年報(bào)大概率將“難產(chǎn)”,而未經(jīng)審核發(fā)布的“成績單”可信度有幾何,是個(gè)問題。同一時(shí)間,鑫苑置業(yè)“大本營”鄭州市場出現(xiàn)多個(gè)在線項(xiàng)目延期交付,更加重了市場疑慮。

5月19日,鑫苑置業(yè)相關(guān)工作人員回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者表示,目前公司已向紐交所提供申請(qǐng)年報(bào)延期相關(guān)材料,紐交所大概率會(huì)批復(fù)6個(gè)月的延期時(shí)間,隨著一季報(bào)公布時(shí)間臨,年報(bào)或會(huì)同一季報(bào)一起發(fā)出。該工作人員坦言,今年以來,因鄭州市加強(qiáng)對(duì)揚(yáng)塵管理,工期作業(yè)被迫延長導(dǎo)致,確實(shí)出現(xiàn)了延期問題。

營收利潤雙降,12-14%融資利率超行業(yè)均水

鑫苑置業(yè)有限公司創(chuàng)立于1997年,2007年12月13日成功登陸美國紐交所,成為中國首家在美國紐交所上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

據(jù)鑫苑置業(yè)未經(jīng)公告發(fā)布的2020年業(yè)績報(bào)顯示,截至2020年底,鑫苑置業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入86.6億元,全年銷售金額達(dá)到226億元。

時(shí)代周報(bào)記者對(duì)比鑫苑置業(yè)2020年債券年度報(bào)告發(fā)現(xiàn),鑫苑置業(yè)多項(xiàng)核心指標(biāo)出現(xiàn)下降。鑫苑置業(yè)全年86.57億元營收,同比下降10%;凈利潤1.23億元,同比下滑81.38%。營收利潤雙降的同時(shí),負(fù)債卻在大幅上漲,2020年,鑫苑置業(yè)的負(fù)債總額546.06億元,相比2019年的496.02億元,增長10.08%。

與此同時(shí),其債券融資率也在持續(xù)走高。公開資料顯示,鑫苑置業(yè)在2020年兩次高息發(fā)債,兩筆總規(guī)模為5.15億元離岸債券票面利率12%;一項(xiàng)金額約3億美元、期限3年的優(yōu)先票據(jù),利率為14%。今年1月7日,鑫苑置業(yè)再于上交所發(fā)行5億人民5年期公司債,票面利率8.35%。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,一季度,房企境內(nèi)債券利率中位數(shù)為4.4%。“三道紅線”的壓力之下,房企紛紛大力壓縮融資利率、降低企業(yè)負(fù)債,而鑫苑置業(yè)頻繁以高于行業(yè)水的利率融資,引行業(yè)側(cè)目。

由于多數(shù)債務(wù)將集中在2020-2021年集中到期,鑫苑置業(yè)連遭標(biāo)普、惠譽(yù)兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。

土儲(chǔ)方面,根據(jù)未經(jīng)審計(jì)刊發(fā)的2020年“成績單”顯示,鑫苑置業(yè)在中國19個(gè)城市進(jìn)行了項(xiàng)目布局,總土儲(chǔ)面積達(dá)2000萬米,總貨值超過2200億元。

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì),2020、2021年,鑫苑置業(yè)分別新增了兩宗土地,規(guī)劃總面積約33萬方米。而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)研究院顯示,截至5月初,鑫苑置業(yè)持有的未開工土地面積為57.83萬方米,分別位于大連、鄭州、三亞、濟(jì)南、西安、成都等六個(gè)城市。

而在期“兩集中”土地公開拍賣交易現(xiàn)場,也鮮少看到鑫苑置業(yè)的身影。諸葛找房分析師關(guān)榮雪向時(shí)代周報(bào)記者分析,鑫苑置業(yè)在2020年之后土地儲(chǔ)備開始減少,原因可能出于降低自身負(fù)債率方面考慮,為緩解企業(yè)生存壓力。

多位管理層“出走”,“大本營”鄭州多項(xiàng)目延期交付

在年報(bào)“難產(chǎn)”的同時(shí),鑫苑置業(yè)的高層員工頻頻“出走”。據(jù)一位接于鑫苑置業(yè)的知情人士向時(shí)代周報(bào)記者透露,在半年時(shí)間內(nèi)鑫苑置業(yè)品牌宣傳部門幾乎完全“換血”,而品牌部門的地震實(shí)際上是源于高層換位的“蝴蝶效應(yīng)”。

5月20日,鑫苑置業(yè)某位已離職員工告訴時(shí)代周報(bào)記者,高層管理人員的更迭,導(dǎo)致了公司營銷策略多變,難以抓準(zhǔn)主線、工作推進(jìn)困難,所以才會(huì)選擇離職。

根據(jù)公開資料,2020年6月,入職不滿一年的,鑫苑置業(yè)總裁李尚榮離職,賀海飛接任。同期,擔(dān)任審計(jì)委員會(huì)委員職務(wù)的Wendy Hayes也離開了鑫苑置業(yè)。

在此之前,鑫苑置業(yè)已經(jīng)換過兩任總裁。2013年,鑫苑置業(yè)董事長張勇提出要對(duì)標(biāo)萬達(dá),高調(diào)聘請(qǐng)前萬達(dá)副總裁王信琦擔(dān)任CEO,2016年,王信琦退場;接過總裁職位的是在萬達(dá)工作7年之久的張立洲,2019年6月20日,張立洲也提出離職。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,2014-2019年,在這兩任總裁執(zhí)掌鑫苑置業(yè)期間,鑫苑置業(yè)銷售額分別是82.3億、135.6億、190.7億、233.1億元、295.1億和221.9億,行業(yè)排名分別為 84名、73名、84名、78名、82名、89名。

除了人事變動(dòng)外,讓外界感知更為震蕩的問題是,鑫苑在“大本營”鄭州的多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了延遲交付。

鄭州當(dāng)?shù)刂薪橄驎r(shí)代周報(bào)記者透露,鑫苑置業(yè)在鄭州的項(xiàng)目,包括鑫苑名城、鑫苑國際新城、鑫苑德潤珺園、鄭西鑫苑名家等樓盤都出現(xiàn)了延期交房的情況。在鑫苑國際新城已交付的兩期中,有部分業(yè)主反映,房屋出現(xiàn)了漏水、綠化減配等問題,目前有業(yè)主正在向鑫苑方面討要說法。

對(duì)此,鑫苑置業(yè)相關(guān)工作人員告訴時(shí)代周報(bào)記者,兩年鄭州市加強(qiáng)了揚(yáng)塵管控,導(dǎo)致了施工無法正常開展,以至于項(xiàng)目需要延期交付。對(duì)于項(xiàng)目維權(quán)問題,對(duì)方并未回復(fù)。

業(yè)績、品質(zhì)同時(shí)亮“紅燈“,對(duì)于長期奉行“不囤地、零庫存”模式的鑫苑置業(yè)而言,該如何破局?

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