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廣州樓市供應(yīng)量創(chuàng)近五年新高 新政限制購房資格以有效遏制“炒房”
經(jīng)歷了4月份的兩輪調(diào)控，廣州樓市迎來變局下的“五一”黃金周。
“看板房的客戶從一樓排到二樓，兩小時喝光22大箱水……”位于遠(yuǎn)郊增城區(qū)的新世界星輝樓盤于“五一”當(dāng)天開放營銷中心，營銷人員在微信朋友圈這樣記錄開盤當(dāng)日的火熱。
由于今年“五一”供貨量為近五年同期新高，再加上各大房企采用“額外折扣優(yōu)惠”“加大渠道力度”等方式拉升人氣，盡管調(diào)控政策疊加，但不少剛需樓盤以及不限購的遠(yuǎn)郊區(qū)域依然熱度不減。
據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，廣州“五一”假期全市推新量約3800套，較去年“五一”假期增加35%，略低于2020年“十一”假期的4000套。全市推新去化率42%，不過各區(qū)域之間分化依舊明顯，有開盤不到30秒搶光的，也有樓盤的去化率僅在10%左右的。
值得留意的是，就在節(jié)后首個工作日，市場傳出廣州擬出臺新盤限價的細(xì)則。據(jù)稱，新備案的項(xiàng)目，價格備案后年內(nèi)不得調(diào)整，全戶型備案價格不能超過2021年一季度所在街道的一手成交均價。
多個樓盤銷售人員告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，新的備案價制度以及近期銀行嚴(yán)查首付款等，明顯影響了開發(fā)商的推貨計(jì)劃。記者走訪了解到，如中鼎·和名城合府、大壯名城等項(xiàng)目從3月份就開始蓄客，但由于預(yù)售證發(fā)放等原因，項(xiàng)目推售進(jìn)度不斷延遲，遲遲不能入市。
供應(yīng)量創(chuàng)近五年新高
黃金周5天，今年廣州“五一”樓市推貨量沖破3800宗，為近5年“五一”新高。其中，增城、南沙等遠(yuǎn)郊推新套數(shù)占全市近7成。
人才購房政策“打補(bǔ)丁”、增值稅征收時間延長至5年、嚴(yán)查首付來源……在402、421新政和土拍盛宴多板塊刷新地價的疊加影響下，今年的“五一”假期，廣州樓市熱度不減，出人意料。
“等了好幾個月，聽說‘五一’終于要開盤。”李芳取消了“五一”出游計(jì)劃，約了中介安排好五天的看房計(jì)劃，希望假期成功“上車”。
位于黃埔核心地段的大壯名城是李芳的目標(biāo)樓盤。5月5日晚，大壯名城開啟線上搶房。記者從當(dāng)晚開盤的視頻看到，現(xiàn)場銷控大屏幕瞬間由藍(lán)變紅，不到一分鐘，推出的188套房源全部售罄。據(jù)了解，該項(xiàng)目建面92~118平方米，均價在5.5萬元/平方米左右。據(jù)稱，最熱門的房源一套房有31人同時搶。
“等不了了。”李芳說，這個項(xiàng)目去年12月推新的均價為5萬元，四個月時間每平方米漲了四五千元。
早在4月初，李芳便按照開發(fā)商誠意登記的要求，凍結(jié)了10萬元在新開的銀行卡里，據(jù)悉，當(dāng)日開盤全是面向凍資認(rèn)籌的客戶。李芳幸運(yùn)地?fù)尩搅艘惶?2平方米的戶型。
位于遠(yuǎn)郊的增城，“五一”期間有多個新盤開放銷售中心或樣板房，現(xiàn)場人氣火熱。
新世界星輝位于增城新塘板塊，“五一”當(dāng)天開放了銷售中心和樣板房，推出57~136平方米戶型，并開啟認(rèn)籌登記。據(jù)銷售介紹，項(xiàng)目開放當(dāng)天，自己和同事接待了上千訪客，看樣板間的客戶從一樓排到二樓，打印籌單的機(jī)子運(yùn)作到發(fā)熱卡機(jī)……
值得注意的是，據(jù)合富研究院和陽光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃金周5天，今年廣州“五一”樓市推貨量沖破3800宗，為近5年“五一”新高。其中，增城、南沙等遠(yuǎn)郊推新套數(shù)占全市近7成。
增城以354套成交量穩(wěn)居第一，占全市網(wǎng)簽量1204套的近三分之一。而受到預(yù)售證“難產(chǎn)”影響，黃埔、天河、海珠、番禺等多個中心區(qū)域在“五一”期間“缺貨”局面仍然明顯，成交較平淡。
開發(fā)商推貨受影響
調(diào)控輪番出臺影響著開發(fā)商的推貨計(jì)劃。在新政磨合期，由于規(guī)定預(yù)售證必須與項(xiàng)目備案價掛鉤，不少開發(fā)商的項(xiàng)目由于暫時未獲預(yù)售證，延遲推售計(jì)劃。
“五一”節(jié)后的第一個工作日，業(yè)界流出一份關(guān)于廣州擬出臺新房限價的細(xì)則，引起節(jié)后市場關(guān)注。
記者從多個樓盤處獲悉，盡管暫未接到限價的正式通知，但銷售也在催著客戶盡快網(wǎng)簽。樓盤銷售普遍表示，限價是板上釘釘?shù)氖?，只是看?xì)則怎么限。
4月16日，廣州政府約談海珠、天河、黃埔、番禺、南沙、增城等6個區(qū)政府負(fù)責(zé)人，要求各區(qū)按照分區(qū)精準(zhǔn)施策，分類指導(dǎo)。4月22日，廣州市發(fā)布調(diào)控新政后，“分區(qū)調(diào)控”逐漸落地。4月23日，海珠區(qū)住房和建設(shè)局率先發(fā)文，從引導(dǎo)備案價格、執(zhí)行“一房一價”標(biāo)價等6條措施，對不接受政府價格指導(dǎo)的，住建部門將暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。
調(diào)控輪番出臺影響著開發(fā)商的推貨計(jì)劃。在新政磨合期，由于規(guī)定預(yù)售證必須與項(xiàng)目備案價掛鉤，不少開發(fā)商的項(xiàng)目由于暫時未獲預(yù)售證，延遲推售計(jì)劃。
鏈家的一名中介告訴記者，公司代理的不少樓盤拿不到預(yù)售證，都已認(rèn)籌蓄客數(shù)月，等到預(yù)售證獲批就開盤。該中介表示，預(yù)售證“難產(chǎn)”主要原因就是限價。
大壯名城在4月30日獲批了4棟的預(yù)售證，趕上了“五一”黃金周前夕的最后一班車。不過，5.5萬元/平方米的備案均價遠(yuǎn)低于此前認(rèn)籌時6萬元的吹風(fēng)價。銷售人員告訴記者，項(xiàng)目從3月便開始凍資認(rèn)籌，3房戶型凍結(jié)10萬元，4房戶型凍結(jié)30萬元，客戶需在指定銀行開戶凍結(jié)。當(dāng)問及下一棟開盤的時間和價格時，銷售表示會在政府的指導(dǎo)均價下推出。
記者就推貨是否受新政影響聯(lián)系了該樓盤開發(fā)商廣州市暹崗大有投資有限公司，截至發(fā)稿前暫無回復(fù)。
對此，廣州市房協(xié)專家委員歐江波表示，4月份，廣州市及各區(qū)接連出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策在“五一”期間發(fā)揮了一定的作用。最明顯的是，市場上剛需產(chǎn)品占比明顯上升，大戶型、高價盤有所減少，開發(fā)商短期推盤行為趨于謹(jǐn)慎、理性，市場炒家受到明顯抑制。目前處于新政消化期，很多項(xiàng)目還沒有拿到預(yù)售證。預(yù)計(jì)假期后開發(fā)商將會有更清晰的方向，預(yù)售證的發(fā)放也會相應(yīng)增加。
打擊“炒房”新政顯效
“的確有減少，新政擋住了一部分外地客戶。”時代天逸銷售人員稱。
在“五一”到來之前，廣州接連出臺兩輪新政，升級對樓市的調(diào)控。新政限制了部分外地買家進(jìn)入廣州購房的資格，購房者心態(tài)生變，開發(fā)商趨于謹(jǐn)慎，廣州“五一”樓市也有了新的變化。
“的確有減少，新政擋住了一部分外地客戶。”位于南沙的時代天逸銷售人員稱。該項(xiàng)目在“五一”節(jié)開放了營銷中心和樣板間，主推13、14棟，面積在80~106平方米，預(yù)計(jì)開盤后價格約3萬~3.2萬元/平方米。
5月7日，該項(xiàng)目延續(xù)著“五一”假期的火熱，門口停車場停了不少來看房的車。正如銷售人員所說，新政擠壓出了不少外地客。經(jīng)記者大致統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)場粵A廣州車輛20余臺，深圳的粵B車輛只有1臺，沒有見到粵S東莞車輛。
4月22日，《關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》(以下簡稱《通知》)生效，針對人才購房政策做出調(diào)整?！锻ㄖ芬?guī)定，享受人才政策的購房者，必須提供購房之日前12個月在人才認(rèn)定區(qū)連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，且不得補(bǔ)繳。轄內(nèi)九個區(qū)的二手房交易增值稅的征免年限，從兩年提升至五年。
在深中通道等利好概念的加持下，從去年至今，廣州南沙、黃埔等地涌入了大量“深圳客”“東莞客”前來購房。此前記者在采訪時，曾有南沙一售樓人員稱外地購房者占到六七成。雖然深圳客、東莞客部分不滿足南沙購房條件，但不少中介或開發(fā)商都會提出，可代辦各類中級技工證書，滿足人才購房要求，幫助買房。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，人才購房亂象，是廣州樓市暴漲的罪魁禍?zhǔn)?，也是促發(fā)“調(diào)控加碼”的直接原因，“去年房價上漲最快的也是這兩個區(qū)域。”他指出，2019年底以來，人才門檻不斷降低，沒有本地流水、社保，就憑學(xué)歷證明，就能買房，這違背了人才政策的初衷，更加違背了“房住不炒”的頂層架構(gòu)。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，人才購房社保/納稅證明提升至12個月，相對于此前部分區(qū)域僅需半年證明或無需證明提高了一定門檻，對于抑制部分借道人才政策行購房之實(shí)的非自住需求有一定作用，對短線快進(jìn)快出的炒房投機(jī)分子產(chǎn)生一定影響。
