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北京12宗地總成交價(jià)516億元 7宗地塊轉(zhuǎn)入競報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段
12宗地，昨日拍了整整一天!地價(jià)觸及上限、競報(bào)公共租賃住房觸及上限，政府產(chǎn)權(quán)份額均達(dá)到12%以上，激烈競爭之下，7宗地塊轉(zhuǎn)入競報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段，需要10個-15個工作日后才能出結(jié)果，分別為海淀區(qū)樹村2宗地，朝陽區(qū)王四營3宗地塊、崔各莊1宗地塊、豆各莊1宗地塊。據(jù)《證券日報(bào)》記者匯總計(jì)算，12宗地總成交價(jià)為516億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報(bào)》記者表示，房企拿地積極性很高，但難以再現(xiàn)高溢價(jià)地塊，此次土拍結(jié)束后，預(yù)計(jì)北京樓市供應(yīng)將在四季度集中推出。
據(jù)悉，在正式拍地之前的報(bào)名時間，不僅房企籌備已久，政府也做了相當(dāng)充分的準(zhǔn)備。北京市政大廳5層被分為休息區(qū)、材料審核區(qū)、等候區(qū)及業(yè)務(wù)辦理區(qū)。在排隊(duì)報(bào)名的區(qū)域，每隔一米就被貼上了“腳丫”印記，按此排隊(duì)。業(yè)務(wù)辦理區(qū)窗口分布明晰，安排的很貼心，甚至連外賣都考慮到了。另據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)，此前公布的29宗地塊有超過230家房企報(bào)名，某房企更是一口氣交了18宗地塊的保證金，可見關(guān)注度之高。
5月10日上午9時，競買人陸續(xù)進(jìn)場，第一宗地塊就是關(guān)注度頗高的朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)地塊。經(jīng)28輪競價(jià)，卓越39.27億元競得朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊，競政府產(chǎn)權(quán)13%，核經(jīng)營樓面價(jià)52988元/平方米，溢價(jià)率3.89%。
據(jù)《證券日報(bào)》記者觀察，此次競拍上半程，地塊集中在朝陽區(qū)，可謂開閘式供應(yīng)，競價(jià)一般都超過30輪，可售住宅樓面價(jià)在5.3萬元/平方米-5.6萬元/平方米區(qū)間，銷售上限價(jià)格在7.6萬元/平方米水平線上。
下半程的激烈角逐從崔各莊展開。截至競拍前，L01地塊線上最高報(bào)價(jià)為46.83億元，現(xiàn)場從47.06億元開始競拍，中交+建發(fā)率先舉牌，第二手47.5億元由招商+城建報(bào)出，競價(jià)階梯調(diào)整為5000萬元，萬科+華僑城、中冶等企業(yè)跟進(jìn)。第九輪，綠城+金茂舉牌50.94億元觸及競價(jià)上限。最終，第三十一輪，金地+保利+華潤以“50.94億元+公租房22000平方米”將崔各莊L01地塊收入囊中，溢價(jià)14.99%，住宅樓面價(jià)約6.3萬元/平方米。
高潮出現(xiàn)在崔各莊最后一宗L06地塊的競拍，該地塊在競拍前的線上最高報(bào)價(jià)為26.04億元，現(xiàn)場環(huán)節(jié)，世茂率先舉牌26.16億元，第二手26.5億元由旭輝+首開+建工報(bào)出，第5輪，龍湖+恒基舉牌28億元觸及競價(jià)上限，溢價(jià)率14.99%，住宅樓面價(jià)約5.68萬元/平方米。
之后，開始競報(bào)政府共產(chǎn)份額。招商舉牌0.3%，越秀+華發(fā)0.5%，競價(jià)階梯為0.5%，隨后，碧桂園、中駿、建發(fā)、龍湖+恒基、綠城、旭輝+首開+建工等幾大房企輪番上場。
據(jù)悉，崔各莊板塊目前在售房源較少，周邊新房主要集中在金盞、麗都片區(qū)，新房二手房項(xiàng)目不乏每平方米10萬元+的豪宅項(xiàng)目，其中金盞目前在售新房為中海首開拾光里，為總價(jià)1000萬元/套起步的疊拼別墅;麗都商圈在售的有麗都悅府，均價(jià)9.2萬元/平方米，總價(jià)1600萬元/套。
但最貴銷售單價(jià)項(xiàng)目依然在海淀。“海淀區(qū)近年來少有住宅地塊供應(yīng)，海淀購房需求甚至大量外溢，因此海淀一出地塊即被房企高度關(guān)注。”有房企內(nèi)部人士向《證券日報(bào)》記者透露，海淀樓市的供應(yīng)現(xiàn)狀一直處于稀缺狀態(tài)，同時該區(qū)域又是學(xué)區(qū)房和財(cái)富新貴的聚集地。
據(jù)悉，海淀的兩宗地早在線上階段就觸達(dá)地價(jià)上限，現(xiàn)場直接進(jìn)入競報(bào)政府持有產(chǎn)權(quán)份額環(huán)節(jié)。南地塊上限價(jià)格57.3億元，溢價(jià)率2.5%，住宅樓面價(jià)約6.9萬元/平方米;北地塊上限價(jià)格63.7億元，溢價(jià)率2.58%，住宅樓面價(jià)約6.9萬元/平方米。兩宗地全部觸及上限，進(jìn)入競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段。其中B1南地塊指導(dǎo)價(jià)格11.2萬元/平方米。
從周邊來看，新房極少供應(yīng)，有2000萬元起步的個別房源;二手房方面，在售房源均價(jià)為9萬元/平方米-13萬元/平方米。
“北京這一輪土拍的最大亮點(diǎn)是規(guī)則更加多元和復(fù)雜，競拍難度較大，參與競拍的房企有備而來。首日土拍的地塊政策是先競價(jià)后或直接競方案、或競租賃、或競政府份額，同時設(shè)定金額上限、租賃上限、高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案等規(guī)則，這讓房企在進(jìn)行土地投資決策時需要考慮更多因素，除了開發(fā)能力之外，資產(chǎn)運(yùn)營能力可能成為未來決勝的關(guān)鍵因素。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報(bào)》記者表示，此外，12宗地塊平均成交樓面價(jià)達(dá)50432元/平方米，較2020年全年成交樓面價(jià)增長81.1%，主要在于成交地塊位于朝陽區(qū)、海淀區(qū)，地塊本身價(jià)值較高，而成交住宅用地房價(jià)上限平均為78555元/平方米，利潤空間一般，但并未影響房企積極參與競拍，對于一線城市地塊的爭奪，更多考慮的是市場份額的占有。同時，北京住宅產(chǎn)品的供應(yīng)將更為多元化。
據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，萬科也為此次競拍交納了部分地塊的保證金，但“空手而歸”。
