近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越注重因城施策、綜合施策。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期,成為建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要組成部分。從長期看,遏制地方政府的賣地沖動(dòng),還需完善相應(yīng)機(jī)制,使地方政府財(cái)政收入能夠開源,有所保障。
近日,北京發(fā)布了本年度首批住宅地塊集中出讓公告,給地價(jià)上了一道緊箍咒,很有些風(fēng)向標(biāo)的意義。
先看看公告的亮點(diǎn)。其一,這是北京首次提出在土地拍賣前公告地價(jià)上限,之前北京雖早已設(shè)定過地價(jià)上限,但拍地前,這個(gè)上限是不公布的,只有拍地時(shí)開發(fā)商舉牌達(dá)到上限時(shí),才會現(xiàn)場宣布。價(jià)格方面,大部分地塊溢價(jià)率將低于15%。也就是說,政府準(zhǔn)備讓利,開發(fā)商不需要頭腦發(fā)熱任性拍地了。
其二,這次北京共有29個(gè)住宅地塊集中出讓,每個(gè)地塊都設(shè)定了房價(jià)指導(dǎo)意見,開發(fā)商須承諾未來售價(jià)不高于這一價(jià)格。這意味著,北京這些未來新入市的新房每一個(gè)都將是限價(jià)房。限價(jià),將是北京新房銷售的常態(tài)。
其三,北京要求中標(biāo)開發(fā)商須承諾品質(zhì)保障。這兩年實(shí)施限價(jià)房以來,消費(fèi)者屢屢抱怨房屋品質(zhì)下降,花了大筆的錢卻買了雞肋產(chǎn)品。這一條,就是堵上這個(gè)漏洞。
從這些政策看,不得不說,為了實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)這個(gè)大目標(biāo),北京很是花了些心思。這些年,房價(jià)和地價(jià)究竟“誰推高誰”一直爭論不休。一旦“地王”拍出,便會有人發(fā)出“面粉漲價(jià),面包豈有不漲的道理”的感嘆。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上說,在市場經(jīng)濟(jì)條件下,地價(jià)上升是成本因素,成本高了,很可能會將其轉(zhuǎn)嫁到最終的商品價(jià)格里,不過商品價(jià)格還受供需關(guān)系等多種因素影響。當(dāng)然,面粉價(jià)格上漲會在一定程度上影響人們對面包價(jià)格的預(yù)期,地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系也是如此。
正是基于這個(gè)原因,近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越注重因城施策、綜合施策。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期,成為建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要組成部分。北京這次首次建立“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會商機(jī)制,把原來預(yù)售環(huán)節(jié)的限價(jià)前置到了土地出讓環(huán)節(jié),就是為了發(fā)揮兩者的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。
當(dāng)前,全球不少國家為應(yīng)對疫情提振經(jīng)濟(jì)而超發(fā)貨幣,我國面臨著輸入型通脹壓力,房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格有蓄勢待漲的苗頭。在這種情況下,今年以來各地紛紛打出了針對房地產(chǎn)的政策組合拳。可以看出我國調(diào)控房價(jià)的決心,相關(guān)舉措在短期內(nèi)已經(jīng)產(chǎn)生了一定效果。
但也應(yīng)該看到,這些政策很多仍是行政性的。長期而言,要逐漸建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制,不能過多依賴行政性措施。不然的話,要管住房價(jià)這匹馬,政策補(bǔ)丁只能越打越多,今年各地調(diào)控政策密集出臺就在一定程度上顯露出這個(gè)趨勢,須引起有關(guān)地方和部門重視。
另外,考慮到地方政府財(cái)政收入中土地出讓仍占相當(dāng)大的比重,特別是在疫情等各種因素影響下,各地開支加大,收入來源卻沒有多大變化。為此,遏制地方政府的賣地沖動(dòng),長期看還需完善相應(yīng)機(jī)制,使地方政府財(cái)政收入能夠開源,有所保障。